卖房无需提前结清贷款 北京启动存量住房交易“带押过户”模式

继自然资源部和银保监会表态将推动常态化开展不动产"带押过户"服务后，3月31日，北京银保监局、人民银行营业管理部、北京市规划和自然资源委员会、北京市住房和城乡建设委员会联合发布《关于推进个人存量住房交易"带押过户"有关工作的通知》（以下简称《通知》），明确北京市正式启动存量住房交易"带押过户"模式。居民在出售在京住房时不再需要提前结清房屋现有按揭贷款，可在原抵押权不解除的情况下直接办理住房所有权转移登记，且买卖双方可在不同银行贷款。

需同时满足四方面条件

以往，北京市居民出售住房需事先结清银行贷款、解除房屋抵押。为在短期内还清房贷，售房人往往需要多方筹措资金，甚至借助高息、高风险的"过桥贷"。此次，《通知》明确规定住房交易双方可以在原抵押权不解除的情况下办理住房所有权转移登记，有效克服了传统方式下交易成本高、时间长、流程复杂等问题。

据了解，"带押过户"主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期。《通知》明确，北京市个人存量住房交易进行"带押过户"必须同时满足四方面条件。首先，是北京市个人存量住房交易；其次，交易住房在北京市辖内商业银行设立且仅存一次有效抵押；此外，要求交易卖方未结清贷款为个人住房商业贷款，或已还清公积金贷款且无相应抵押登记的组合贷款；最后，要求交易买方全款或办理个人住房商业贷款购房。

光大银行金融市场部分析师周茂华表示，北京市采取存量房"带押过户"模式，相对于传统存量房交易，出让方无需还清按揭贷款，可以直接实现抵押贷款变更过户，这使得存量房交易更加便利、交易成本更低，有助于提高存量房流动性，提升存量房市场交易活跃度；同时，存量房交易活跃，有望带动新楼盘的需求。

北京市"带押过户"模式存在一定的特色，兼容了跨行贷款，《通知》指出，购房人可以选择售房人房贷所在银行办理贷款，也可以选择其他开办此项业务的银行办理贷款，还可以不用贷款、直接全款购买贷款未结清的住房。同时，也降低了"带押过户"交易成本，《通知》明确，银行不得因办理"带押过户"向客户收取额外担保费或服务费。此外，北京市不动产登记中心可实现住房转移登记和抵押权变更登记一站式办理，有关部门通过北京金融综合服务网向银行提供数据交互服务，便利不同银行进行线上信息传输，提升"带押过户"交易便利度。

北京商报记者注意到，已有银行开启线上推广个人存量住房交易"带押过户"业务。据农行北京分行介绍，"带押过户"业务依托北京金融综合服务网，将提供农行北京分行辖内贷款、跨行贷款和全款购买3种情形下的个人存量住房交易，买卖双方可根据房屋实际交易情况选择适用的办理流程。目前，该行已全面对接北京金融综合服务网，做好"带押过户"业务流程规范、信息系统改造、人员业务培训等各项配套准备工作。在开展"带押过户"业务过程中，农行北京分行不收取额外担保费或服务费，且"带押过户"业务无须先行结清原房贷，直接登记过户的交易模式，免除了传统存量住房交易过程中，卖方自筹资金结清银行房贷的交易成本。

常态化开展"带押过户"服务号角吹响

就在前一日，自然资源部和银保监会印发《关于协同做好不动产"带押过户"便民利企服务的通知》，对协同做好不动产"带押过户"做出全面部署，要求各地要在已有工作的基础上，深入探索，以点带面，积极做好"带押过户"。具体措施包括：推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展"带押过户"服务。

据悉，目前全国有15个省份100多个地市开展了"带押过户"，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。谈及"带押过户"政策的影响，周茂华认为，部分区域实施"带押过户"政策有利于存量房流动性提升、交易成本下降，明显利好存量房交易市场，预计后续个人房贷业务与存量房交易量有望明显扩大。

易居研究院研究总监严跃进进一步指出，北京市此次的"带押过户"政策与《关于协同做好不动产"带押过户"便民利企服务的通知》的精神高度吻合，这说明各个城市都在陆续在带押过户的流程设计和基础设施建设方面发力，进而更好地推出这项制度。此类"带押过户"政策对于减少提前还贷的现象有积极的作用，当然最大的影响在于二手房出售基本可以随时进行，无需筹钱偿还贷款，使得二手房的交易速度加快，也减少了二手房交易中的交易纠纷和金融风险。

"带押过户政策是一种创新的政策，可以总结为是基于不动产登记制度创新的二手房金融服务优化模式"，严跃进认为，此次北京市"带押过户"相较其他城市有一些新的创新。例如，政策明确兼容跨行贷款，便利居民更加灵活地选择购房方式。从"带押过户"对于购房者的覆盖面来说，更吻合各类不同的购房和贷款需求。

北京商报记者 李海颜