华发股份，越拼越少

当多数房企在为活下去而四处奔走时，背靠国资的华发股份，还在考虑如何把蛋糕做大。

2022年业绩报告显示，华发股份仍保证了千亿的销售规模，行业排名也从去年的32名跃升至18名。

但归母净利润却出现下滑，同比下降19.31%。对此，华发的解释是：主要受项目权益比例下降影响。

报告期新增的17个土储项目中，华发独立开发的项目仅占5个，超70%的项目都为合作开发；且在合作开发的12个项目中，1/3的项目权益占比仅有20%-30%。

另外，2018年至2022年，华发股份的土储权益率从75%持续下滑至47%。

受益于合作开发，华发销售规模迅速扩张，但这也使公司少数股东权益猛增，稀释了上市股东应占利润。

自家人吃多份蛋糕

2022年末，华发股份净利润收入为47.26亿元，其中归母净利润为25.78亿元，同比下降19.3%，少数股东损益则为21.48亿元，同比上升45%。

一升一降之间，分走蛋糕的少数股东有谁？

华发2021年的公开财务数据显示，当年华发股份新增少数股东权益516亿元，其中合作项目股东资本金投入增加就达到了457亿元。

457亿元增量资金投入，基本上都来自于华发股份的兄弟公司：珠海华发城市运营投资控股有限公司、珠海城市建设集团有限公司，以及母公司华发集团等。

“华发系”们即少数股东的重要组成部分，它们与华发股份共同向一家名为“珠海海川地产”有限公司注入资产，把后者打造为项目拓展平台。

仅是2021年，海川地产流动资产和非流动资产总计暴增226.5%至1086.36亿，通过海川地产，华发外拓的版图不断扩大，仅受海川控制的地产项目公司就超过70家。

股权穿透可见，海川地产分别由华发股份（49.75%）、珠海华发城市运营投资控股公司（49.75%）和珠海城市建设集团有限公司（0.5%）所有，后两者的大股东都是华发集团。

（图源企查查）

也就是说，华发集团就是上述项目的少数权益股东，能分走项目一半收益。

另外，华发集团自身还通过直接/间接持有华发股份28.49%股权，还能享受后者的股票分红，分走自家股东利润的人，也是自家股东。

华发股份逆势扩张的道路上，离不开财大气粗的华发集团。

除了上述增资操作，在华发股份去年抛出60亿定增方案时，华发集团马上参与认购，公司发行融资产品时也有华发集团支持的身影。

但另一方面，华发集团也参与稀释华发股份的归母净利，直接或间接养肥了自己的口袋。

对于利润流失，华发股份似乎已经意识到，去年公司单方面决定向海川地产增资5.44亿元。

华发表示，该举措有利于提高项目开发归属于上市公司的利润水平，同时进一步解决同业竞争问题。

被质疑存在“明股实债”

利用少数股东，华发除了能够做大规模，还能帮忙美化债务指标。

华发“少数股东权益与损益比”数据显示，华发股份2020-2022年少数股东权益占总权益比重分别为66.88%、78.29%、82%。

相比之下，同期华发股份的少数股东损益分别为36.35%、31.68%、45.45%。

正常情况下，少数股东权益、损益的占比差别不大，但华发却出现了例外。

这表示，除了上述能分走权益的少数股东之外，还有部分少数股东没有得到相应利润分配，因此，华发被业界质疑存在“明股实债”操作。

以华发项目公司无锡铧安为例，华发曾先后引进润陇、润金陇两家公司为铧安增资。润陇、润金陇分别持有烨安25%、15%股权，华发间接持有60%股权。

与华发进行交易的润金陇及天润陇行均为广东天润置业集团旗下公司。

进入项目收获期后，华发通过子公司无锡铧利，回购润陇、润金陇40%股权，华发回收股权仅用了10.4亿元。

先向融资公司转让股权筹措开发资金，后期待竣工时再向后者回购股权，债务资金充当了资本金，为融资出表提供通道，会计报表中负债率项自然获得美化效果。

今年的工作重点是去化

背靠大树，融资不愁的华发，成了黑铁时代稳健的潜力股。

去年华发销售金额共计1202.41亿元，与2021年基本持平。放到行业来看，能保住千亿房企的头衔，实属不易。

其中，华东大区业绩抢眼，2022年完成销售779.09亿元，同比上升40.8%，销售占比64.79%。

华发对华东的野心，在土地市场上可见一斑。去年，华发以权益拿地面积25.49万平方米、权益拿地金额218.96亿元夺得上海“双料地王”。

“大本营”珠海大区却出现销售失速，2022年完成销售181.09亿元，同比下降42.6%，销售占比由25.87%降至15.06%，虽然稳坐珠海市场No.1的宝座，但华发显然不满意。

3月初，华发进行了一次人事换防，总部执行副总裁向宇调任为华南、珠海大区副董事长兼总经理；原珠海大区总经理钟百灵调任总部，任董事局主席助理。

据了解，向宇曾任华发股份副总裁、华东区域兼华中区域董事长，曾带领华东区域做到内部第一。这位老将再次走上一线，表明华发对自家的地盘有更高的期待。

对于新一年的布局，华发希望继续确保珠海的龙头地位，同时加大对上海、深圳、武汉、南京等高能级城市的投资，“拿更优质的项目，提升利润水平。”

华发还试图在纾困合作中探索更多的业务可能。比如今年年初，华发以35.8亿元接盘融创深圳冰雪文旅城51%股权和债权，这宣告华发正式进军冰雪文旅产业。

该项目试图打造为全球最大的室内雪世界，将在2025年开业运营。华发目前正负责推进住宅、商业、酒店及办公等业态的开发。

面对当前环境的不确定性，这家国企显然还是【谨慎】多于【进击】。

在业绩会上华发透露，公司未售资源充足，可支撑未来2—3年的销售。“2023年的重点，还是去化。”