万物云上市后首份年报：物管赛道“长坡薄雪”，2023年至少改造百个“蝶城”

本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道

3月27日晚，万物云（2602.HK）发布了上市以来的首份业绩报告。年报显示，2022年，万物云实现营业收入301.06亿元，同比增长27.0%。值得一提的是，截至2022年底，万物云“蝶城”总数从2021年的459个增长到584个，且年内完成38个蝶城的流程改造。

尽管直言地产行业形势严峻，但万物云董事长、执行董事兼总经理朱保全仍认为，“物业行业本应该是一个很有韧性的行业，假如说客户满意度高、物业收缴率好。其实也不会受到大风大浪的影响。”

“我经常说这个行业是‘长坡薄雪’，就是要持续滚下去，但前提是踏踏实实做好每天赢得客户尊重，这样经营才有韧性，否则短期30%或者更高毛利，会让行业变得更脆弱。”朱保全坦言。

2022年营业收入301.06亿元

上市半年后，万物云发布首份年度业绩报告。

3月27日晚，万物云公布的业绩报告显示，面对外部环境冲击和开发商业务下滑影响，2022年公司仍实现营业收入301.06亿元，同比增长27.0%。其中，以基础物业业务、居住相关资产服务、科技业务为代表的核心业务收入达到246.99亿元，占总收入比例达86.7%。

具体而言，住宅物业服务收入148.11亿元，同比增长30.3%，实现毛利14.59亿元，同比增长15.3%，在管住宅项目数量3,446个，较上年增加623个；商业物业及设施设备管理业务收入75.45亿元，同比增长42.7%，实现毛利9.17亿元，同比增长26.4%，在管物业和设施管理项目数量1829个，较上年增加264个。

基础服务以外，过去一年，万物云在科技上的持续投入成效显著。《华夏时报》记者获悉，2013年开始，万物云每年会拿出收入的1%—1.5%投入到空间科技能力的建设，近年则更为专注空间物联技术的研发，2022年的投入达到4.12亿元。2022年，万物云来自BPaaS解决方案的收入为9.93亿元，同比增长56.7%，毛利率达到32.9%；来自AIoT解决方案的收入为13.85亿元，同比增长13.9%，毛利率上升至30.7%。

《华夏时报》记者注意到，此次业绩会上，“蝶城”战略的推进进度和盈利预期受到投资者的高度关注。

据悉，“蝶城”是万物云围绕居民生活与资产服务需求，基于空间物联技术及应用，构建的社区共享服务网络。根据年报数据，2021年，万物云已有459个蝶城，至2022年蝶城总数增长到584个，为后续战略落地提供基础。同年，万物云完成38个蝶城住宅服务流程改造，改造完成后的蝶城为住宅物业服务带来3000万元的提效；作用到全年，蝶城改造预计可提升住宅物业服务超过4%的毛利率，蝶城改造提效得到验证。

同时，2022年，万物云的独立性进一步增强。年报显示，2022年来自万科及联合营集团的项目占比进一步降低。例如，住宅物业在管项目中，来自第三方的为2036个，来自万科及联合营集团的项目为1410个。业绩会上，据朱保全介绍：“（万物云）67.7%的合同已经跟万科没有任何关系了，很大程度上得益于万物梁行的发展，多元客户策略一定会让我们变得更加的稳健。”

年报显示，2022年，万物梁行新增包括新能源、新消费、高端制造等领域的24个500强及独角兽客户，全年物业及设施管理服务收入75.4亿元，同比增长42.7%，来自第三方项目数量占比83.9%，收入贡献占比84.8%。新增签约饱和收入41.5亿元，同比增长43.0%，来自第三方的饱和收入占比87.7%。

“长坡薄雪”赛道中提升韧性

相比诸多同行，万物云维持了应有的增速和表现。但2022年，万物云毛利率较2021年同期的17.0%下滑2.9个百分点至14.1%，归母净利润15.10亿元亦有所下降。

对此，朱保全解释说，这主要是因为：第一，受客观因素影响，去年下半年万物云居住相关资产服务收入和社区增值服务收入与预期相比，分别下滑27.3%、46.9%，累计影响毛利1.61亿元；第二，开发商低景气度下，案场业务、前介业务缩减，影响毛利1.3亿元；第三，阳光智博与伯恩物业整合产生一次性支出，影响毛利0.72亿元；第四，城市空间整合服务受客户需求波动影响，影响毛利0.2亿元。

《华夏时报》记者看到，在年报中，朱保全即写道，2022是一个形势注定严峻的年份。经过数年调控，开发商持续债务爆雷、新房销售大幅度下跌。预期中从增量市场到存量市场的平滑转换曲线，变得异常陡峭，“放眼历史，这种震荡强度也殊为罕见”。

如此大环境下，朱保全对于物管行业给出了三大反思：一是对物企摆脱开发商行业依赖以及推进客户多元化需要的第三方独立性思考；二是对并购的反思，行业繁荣时，物业企业PE能达到45倍，愿意用30倍的PE做收购，如今估值下跌，对账面商誉带来挑战；三是对物业增值业务的反思，在关连方业务下滑、行业遇冷时，新业务或多或少出现增速放缓、毛利下滑，缺少竞争力的情况。

“物业行业本应该是一个很有韧性的行业，假如说客户满意度高、物业收缴率好。其实也不会受到大风大浪的影响。我经常说这个行业是’长坡薄雪’，就是要持续滚下去，但前提是踏踏实实做好每天赢得客户尊重，这样经营才有韧性，否则短期30%或者更高毛利，会让行业变得更脆弱。”朱保全坦言。

对于公司未来的运营方向，在稳定营收和利润的支撑下，朱保全透露，2023年万物云最重要的事情就是做蝶城业务，万物云在选择了100个城市中3402条最有价值的街道，选择其中15757个项目作为万物云的目标项目，计划完成超过100个蝶城的改造：“因为会有更多的蝶城进入到了提效改造过程，我相信2023年的效益改善会大于规模的增长。蝶城底盘已经有500多个了，我必须要在2023年让它产生效益，这样才能够为未来做出更好的铺垫。”

而在蝶城模式得到进一步验证后，朱保全在“致股东书”中表示，“当万物云旗下的传统业务与万物云的空间物联业务相结合，‘蝶城+’就是万物云正在构建的产业互联生态。”

据悉，在房屋焕新试点的31个蝶城中，万物云实现2.1亿元的签约合同额，同比增长118.8%，同时维持了超过90%的高满意度。而随着“蝶城+”业务的铺开，在38个蝶城内，商业物业及设施管理业务收入同比增加1.6亿元。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁