华润万象生活：去年收购4个公司 今年还会继续买

中房报记者 曾冬梅 广州报道

“2023年若有符合公司原则的项目和标的，我们还会积极的争取，通过收并购扩大规模。”3月28日，华润万象生活有限公司（以下简称“华润万象生活”，01209.HK）总裁喻霖康在业绩会上如此表示。

2022年，华润万象生活贡献了物业管理行业最大规模的收并购，斥资约35.8亿元一举收购了4家物管企业，全年新增合约面积超过1亿平方米，将管理规模推升至行业第一梯队。

作为商管业务领域的领头羊，2022年，华润万象生活受到的冲击较聚焦住宅物业管理的同行小，收入和归属母公司净利润仍分别实现了35.4%、27.9%的增长，毛利率仅下跌1个百分点。在此基础上，其对收并购的态度也更为积极。

该公司在业绩报告中透露，2023年计划选择性收购具有互补优势或具有一定运营规模、盈利能力的物业管理及商业运营服务提供者。

营收、利润双增长

商管毛利率超50%

2022年，华润万象生活实现营业收入120.16亿元，同比增长35.4%，归属母公司净利润22.06亿元，同比增长27.9%，毛利率则下跌1个百分点至30.1%。

住宅物业管理服务的收入增长较为明显，同比增幅达到47%，全年收入为78亿元。该板块的毛利率同比下降0.4个百分点18.9%，主要是受收并购无形资产摊销影响。其中，业主增值服务收入同比大幅增长73.3%至12.56亿元，占物管业务收入的比重提升至16.1%。

截至2022年末，华润万象生活的在管面积、合约面积分别为2.9亿平方米、3.5亿平方米，同比增长87%、78%，其中第三方合约面积及在管面积分别占61.2%和57.6%。期内，该公司新增第三方合约面积约1.43亿平方米，同比增加297.4%，其中收并购、竞标、合资合作分别占75.9%、20.7%以及3.4%。城市公共空间在管面积约0.65亿平方米，同比增长121.1%，年内获取城市公共空间项目年化合同金额8.85亿元。

商业运营及物业管理服务是华润万象生活的特色业务。2022年，该公司全年实现零售额1264.4亿元，同比增长6.3%，实现业主端经营利润94.52亿元，同比增长2.2%，业主端经营利润率达59.7%，拉动其全年实现购物中心商业运营服务收入24.8亿元，同比增长16.5%。虽然疫情对商业地产运营带来不少影响，但该板块的毛利率仍高达50.7%，同比增长2.1个百分点。

过去一年，该公司新开业购物中心16座，平均开业率(不含国际品牌)达90.9%，年内新增武汉、福州、海口三座重奢万象城，旗下在营重奢万象城增至11座，重奢购物中心的规模位列行业第一。全年新签约商业轻资产外拓项目13个，其中TOD项目11个、核心城市项目10个，还通过创新模式获取了深圳龙岗大运中心PPP项目以及西安机场航站楼项目，外拓规模及素质位列行业第一。截至2022年底，华润万象生活在营的购物中心项目共有86个，总面积为920万平方米。

地产行业的大幅调整已经对物业管理行业的利润率带了负面影响。华润万象生活首席财务官阳红霞表示，基于行业监管以及行业竞争的整体影响，物管行业基础毛利率有明显的下行压力。该公司的计划是，一方面提升基础物业服务的毛利率，另一方面强化商业运营服务能力，以及增值服务能力，从而增加运营服务和增值服务在收入中的占比。阳红霞预期，未来该公司的整体毛利率会稳定在17%至20%的水平。

对收并购态度积极

2021年是上市物业公司通过收并购跑马圈地的大年，仅那一年碧桂园服务就花出去了超过180亿元的并购资金。2022年，物业管理行业的收并购市场大幅降温，碧桂园服务公开表示大规模的收购时间已经结束了。

中指研究院的统计数据显示，2022年物业管理行业已披露相关信息的并购交易为31宗，交易金额约106.3亿元，相比2021全年交易总额大幅收缩约70.8%。相较民营企业，国资背景企业表现活跃，在物业并购市场共参与并购事件约11宗，涉及金额59.3亿元，约占全年并购金额55.8%。大宗交易也在减少，2022年以来单项物业收并购金额超过10亿元的案例共发生四宗，其中三宗为华润万象生活发起。

年内，华润万象生活落实的并购个案包括以10.6亿元收购禹洲物业、24.85亿元收购中南服务和长乐物业、约0.33亿元收购九洲物业。

据华润万象生活副总裁王海民介绍，该公司对中南服务及禹洲物业的整合计划正在执行，成效也达到预期，符合之前的规划。“收并购的项目经营情况良好，业绩全面达成，符合公司预期。”其中，禹洲物业和中南服务在2022年贡献并表收入超过14亿元，并表利润超过1亿元，分别实现了23%和19%的综合毛利率，收缴率超过85%。“随着未来全面融合的落地，无论是基础物业服务还是增值服务，都将进一步释放更大的价值、发挥更大的规模效应。”

除了扩大规模外，华润万象生活也希望加大对上下游业务的渗透，考虑能够对公司能力补强、资质增加以及体系完善发挥作用的项目。“2023年若有符合公司原则的项目和标的，我们还会积极争取。”

不过，华润万象生活也并非来者不拒，发布业绩的当天便宣布终止收购祥生物业。

值得关注的是，收并购不是一笔一劳永逸的买卖，华润万象生活的商誉从0大幅增长到了2022年底18.05亿元，但并未计提减值准备。

碧桂园服务在此前发布的盈警中透露，预计2022年归属母公司净利润将同比下降45%至57%，除了额外防疫成本及新冠疫情期间部分业务无法正常开展外，还有一个重要原因，即若干收并购公司带来的商誉及其他无形资产减值。

万物云也很重视这个问题。该公司董事长朱保全在3月28日的业绩会上表示，2022年对大家来说是一个反思年，其中一项便是对收并购的反思。2022年，万物云此前的收并购带来了1亿元的原开发商坏账，客户关系摊销4亿元，从而影响了利润指标的表现。他认为，过去大家都是基于高市盈率进行收并购，都按100%商誉来计算，高出价对于资产负债表而言一定是变重了，“一旦像万物云这样大头记录了摊销，对当期利润、业绩也一定就会产生影响。”所以物业管理行业应该反思商誉的真正定义。