商业地产纳入REITs试点，对房地产行业有何影响？

3月24日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，共提出4方面12条措施，进一步健全REITs市场功能，推进REITs常态化发行工作。

重点内容如下：

1

优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

2

项目用地性质应符合土地管理相关规定。项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。

3

特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。

4

落实中央“房住不炒”要求，充分考虑保障性租赁住房的保障属性，鼓励更多保障性租赁住房REITs发行，首次申报发行REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元，可扩募资产规模不低于首发规模的2倍。

5

适时推出REITs实时指数。

6

借鉴境外成熟市场实践，及时总结REITs试点经验，抓紧推动REITs专项立法。

REITs试点四次扩容

自2020年4月基础设施REITs试点启动以来，截至2023年2月底，全国已上市REITs25支，募集资金超800亿元，项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、新能源等多种资产类型，形成了一定规模效应、示范效应，引起金融市场乃至整个社会的关注。

当前，在已发行的REITs基金中，以产业园区、高速公路资产类型数量最多，分别为8支、7支。

尤其产业园区在REITs试点开始时就是REITs上市的主力类型，目前仍位居上市REITs数量首位。根据《中国开发区审核公告目录（2018年版）》，国家级开发区总共有552家。其中，经济技术开发区219家，高新技术产业开发区156家，产业园区REITs发行仍有较大扩容空间。

而发行规模最高的则是高速公路REITs，目前已上市的7支高速公路REITs平均发行规模达62.47亿元，高于全部REITs平均值33.66亿元；合计发行规模达437.3亿元，接近总体发行规模的一半。

此次将商业地产纳入REITs试点，是REITs试点启动以来的第四次扩容，也是实施扩大内需战略、进一步盘活存量资产、扩大有效投资和降低实体企业杠杆率的具体举措。

商业地产迎来及时雨

随着此次新政明确支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行REITs，国内REITs市场或将进入快速发展阶段，规模也将有更大突破。

新政还下调了部分类型基础设施的现金分派率要求，非特许经营权、经营收益权类项目的最低现金分派要求从预计未来3年每年4%下调至3.8%，可供选择的资产范围也进一步扩大。

同时要求发起人（原始权益人）应利用回收资金，加大便民商业、智慧商圈、数字化转型的投资力度，更好满足居民消费需求。

据CAIC商办数据系统的监测数据显示，全国建筑面积3万平方米以上的购物中心/百货商场约8605个，总建面约25.8亿平方米，其中已开业项目7031个，开业面积超21亿平方米，商业地产资产体量庞大。

作为重要的经济资源，这些商业地产在没有进行证券化运作时，流动性较低，使其在很多情况下成了固化的资产，或者说是沉睡的商业资源。

商业地产纳入REITs后，正如香港铜锣湾集团股份有限公司CEO梁立俊所言，“可以从根本上让资产动起来，加强流动性，开发商、投资商身上担子轻了，更加积极了！”

目前，已有40多个国家和地区建立了REITs制度，全球REITs市场总市值超过2万亿美元。亚洲范围内已有10个国家和地区发行REITs产品，但仍主要集中于日本、新加坡、中国香港三地，市场价值分别为1134亿美元、756亿美元和247亿美元，合计占亚洲整体市场份额近九成。

截至2021年，美国市场共发行REITs产品200余支，市场价值达1.7余万亿美元，孕育了美国商业地产之王——西蒙地产，庞大的市场规模奠定了美国REITs的世界领先地位，也验证了REITs在地产领域尤其是商业地产的巨大成功。

2022年12月，国家发改委投资司副司长韩志峰表示，2023年底，基础设施REITs有望超过60支，总发行规模超过2000亿元。

可见，随着我国REITs试点连续扩容与发展，REITs发行将驶上快车道，商业地产也将迎来新的发展机遇。

严禁为住宅项目

变相融资

值得注意的是，新政严格规定，项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。

这一要求延续了保障性租赁住房发行REITs的做法，在发起主体、回收资金用途等方面建立了有效的隔离机制，目的是防止资金流入商品住宅开发领域，杜绝房企借发行REITs为名为商品住宅开发项目变相融资。

可见，新政意在支持消费基础设施建设，进而恢复和扩大消费。

这一政策对于已布局商业多年并已拥有一定规模商业地产的开发商，如万达商管、宝龙商业、华润万象生活、招商商管、龙湖商业、万科集团、新城控股、大悦城控股等，有助于企业拓宽融资渠道、优化资债结构，也可以进一步提升其轻资产运营管理能力，加速向资产运营管理模式转型。

华泰证券股份有限公司某研究员表示，拥有较多一二线成熟商业地产项目、运营能力较强、抵押受限较少的头部房企，在商业地产REITs落地时将有先发优势。

这次的REITs新政，对商业地产持有运营企业是实实在在的利好，但开发商要想参与REITs市场，就需要对住宅开发业务和REITs底层资产进行完全隔离。

众所周知，商业地产投资是典型的重资产发展模式。REITs试点向这类资产开放，为这些专注商业地产投资与运营的企业提供了盘活存量的金融工具，同时利用资本市场定价功能，发现持有型资产的价值，有助于这些企业形成投融资闭环，优化资本结构，实现资产运营的良性循环与发展。

重塑房地产行业格局

商业地产是中国整体实体资产的重要构成部分。数据显示，截至2021年末，中国整体实体资产的资本价值在150-200万亿元之间，其中狭义的商业地产（仅指代零售物业、办公物业和酒店）在40-50万亿元，占比约30%。

商业地产的REITs运作，除了对于实体经济，对于房地产行业同样具有重要意义。

从REITs的发展是先基础设施后商业地产的步骤来看，当前的政策面在鼓励房地产开发商持有运营物业，这对于商业地产等持有型物业是一个巨大的利好。对于房地产行业而言，随着我国住宅增量转变为存量地产，开发商逐渐由原来的造房、卖房转型为持有与运营，从运营中产生收益。

而且，我国的地产行业有一种典型的操作手法，就是以商业地产的开发来促进住宅地产的价值提升与销售，很多地产开发商也正是在这种操作之下持有了巨量的商业地产。

中金公司认为，对于综合性房企，先分拆商业平台，商业平台再去考虑和REITs的关系，或许是未来的大势所趋，这些商业平台独立后可自行考虑是否需要使用REITs。可能的一种情形是，商业平台做轻资产服务+REITs承接资产形成轻重两个平台。

另外，通过美国的REITs发展史可见，REITs业务并不只是持有和运营商业地产，从事这类业务的REITs是权益型REITs。美国的REITs还可以从事住宅项目的开发，也可以向房地产项目发放抵押贷款。在美国的经济体系里，REITs的发展，使得地产企业与金融企业的界限在房地产领域变得模糊。这种局面，未来也有可能在中国实现。

总之，随着我国REITs试点的不断扩容与发展，初步探索出了一条既遵循市场规律、又适应中国国情的REITs发展之路，商业地产被纳入REITs试点也可谓水到渠成。

中金公司认为，商业地产REITs还将对中国房地产行业的企业架构与资本市场结构产生长期深远影响。商业地产REITs的内涵绝不止于处置一些资产这样简单，将中国推动发展商业地产REITs理解为帮助房企纾困也是偏颇与短视的。中国商业地产REITs的意义在于建设更高质量的消费与商业基础设施，服务土地要素市场的配置优化，以及推动中国资产经营管理行业的提质增效，更是长期来看中国整体REITs市场发展的重要构件。于房地产行业而言，这是企业价值升维，以及板块内投资逐渐转型的重要契机。

（图片来自证监会、中金公司等网站，版权归原作者所有）