真是很大胆！老四方老破小片区，竟然做高端盘？

真是很大胆！老四方老破小片区，竟然做高端盘？

一般楼盘，会根据项目所在的片区位置，给项目定位。然而总有个别楼盘不走寻常路，做出明显与片区不符的定位。近期，市北老四方冒出一个新盘，竟然在刚需片区老破小的包围中做“高端”。

这个楼盘，名叫通和启章，位于老四方的抚顺路和鞍山一路交汇处，这个位置周围的城市界面，属于比较典型的老城区刚需片区，没想到通和启章直接做高端定位，户型面积117㎡起步，还带精装修，真是很大胆。

通和启章位于市北区人民路以东、鞍山一路以西、抚顺路以南、康平路以北，在去年第三次土地拍卖中，该地块被青岛通和房地产开发有限公司、青岛市北城发产业发展有限公司以9820元/㎡楼面地价竞得。

通和启章户型面积在117—143㎡之间，容积率是2.0的低密，还带精装修，这定位显然不是针对一般刚需购房者的，可能开发商认为，这一片区内几乎没有新房出售，项目出来后肯定受欢迎，价格就上去了。

通和启章户型设计一般，117㎡户型餐厅直冲卫生间（上图）。

这个楼面地价（9820元/㎡）+低密（2.0）+精装修，预计通和启章的起价不会低于2.5万，最小户型的总价大约要300万起步。而与通和启章一路之隔的鞍山一路26号楼，二手房的成交价格，仅在1.5万左右。

这个盘规模有点小

通和启章，整个项目占地面积20827㎡，总建筑面积约5.87万㎡，由6栋8-16F住宅组成，是一个比较典型的小型楼盘。下图为建设中的通和启章，与周边楼盘间隔较近，几乎融为一体。

相对于大型社区，小型楼盘的劣势明显，配套不够完善，因为规模小、占地面积有限，小区的绿化、活动区域都会少一些。小型盘本身配套是有限的，因此对周边环境和配套的依懒性比较大。一般而言，小型盘绿化率比较低，没有什么景观，环境不够好，住起来明显不如大社区舒适。小型楼盘一般缺乏健身场所，甚至在小区内散步都会感觉很局促。小型盘如果物业管理一般，那么将来小区内的各方面维护会较差。

配置老年颐养中心

青岛以前曾经多次发生过，在小区内开设养老院，遭业主强烈反对的情况。业主反对的理由无非是：养老院和居民住宅混杂，小区业主与老人活动空间重叠，潜在的病菌和医疗垃圾会对居民的健康造成威胁，养老院老人离世，也会对小区居民带来心理上的阴影。另外，养老院出入人员杂乱，影响小区安全和品质，以上这些因素，会影响小区的房价。

通和启章，在小区的东北角，就配置了一栋15层的老年颐养中心，从规划效果图上看，这栋老年颐养中心的楼宇，虽然有单独进出的通道，但是与小区其他楼座并无间隔，完全融合为一体（下图）。

选择开发商很重要

在目前这个特殊的买房时期，在能力范围之内，买房尽量要选择品牌和实力都很雄厚的大开发商。大开商的房子，不论是交付、物业服务、楼盘品质、还是后期升值潜力都更加有保障。而小开发商往往经验不足，各种细节上容易出问题；而且因为小，一遇到市场波动，回旋的余地小，容易导致资金链断裂；而且小开发商的产品，往往是千奇百怪，一言难尽……

通和启章的开发商——青岛通和启章置地有限公司，成立于2022年09月22日，目前仅有通和启章这一个楼盘。最后还是希望，通和启章能打造出打动购房者的作品，购房者能买到自己中意的房子。

还未开盘，青岛市住房和城乡建设局对开发商市北城发公司就有一则措辞严厉的处罚通报。