楼市，要回暖了？

深圳的天气又变热了。

前几天细雨绵绵，这几天艳阳高照，本来收起的夏衣又拿了出来。

天气反复，太折腾人了。

这几天，从防疫调整到房地产16条出台，可谓“利好不断”，但宏观大数据如社融、出口等仍在下滑。

现在的楼市特像谈恋爱，你以为水到渠成要进入正题了，他却一会冷、一会热，一会送花、一会消失，渣男PUA玩的特溜。

折腾，一直都是楼市常态。

01

健忘。

你还记得上个月的今天吃过什么吗？

我是不记得了。我想大部分人也都不记得，除非上个月的今天发生了特别的事情。

比如，你的女朋友有了新男友，可惜男友不是你。即便这样，时间久了，你回忆前女友时，样子也是模糊的。

健忘，是大多数人的通病。

从2017年到2020年楼市上行，2021年至2022年楼市下行，这段周期距离我们很近，我就不说了。

只带大家回忆一下2006年到2016年楼市多次“上涨、下跌”、“下跌、上涨”的行情。

我担心时间太久了，久到大家像忘记前任一样忘记楼市的“折腾”，特意找到了这张图。

下图是从2006年到2016年10年间，上行周期和下行周期的曲线图。

从现在到2006年，过去15年的时间，楼市过山车的轨迹曲线，没有让憨皮看懂真相却产生了幻象：

底部进，高处抛，我去，老子要发达了！

如此，该以什么标准判断市场波动呢？

有憨皮会说：数据啊，数据最客观。

可是，在政策调控的作用下，数据早已变形和异化，统计出来的数据，很多时候不能客观地反映市场！

以惠州2021年为例。

惠州楼市天天打骨折，年终数据竟然是量价微涨！为啥数据会这样？

因为大师找到开发商：明确面价不能降，打折只能变优惠，优惠只能送送送！

所以，惠州买房送首付、送车、送月供的海报遍地都是！

这种情况就是数据变异！

再举个例子，就说深圳吧！

截至2022年10月份，深圳库存200万㎡左右，去化周期要12个月！

我们踩盘看到的情况：房企说难、项目说难、市场说难！总之，大家都感受到难！

但是，真的难吗？

只要市场跨入上行周期，按照上行周期的销售速度，这些存货2到4个月就能被抢完了！

市场由供需过剩直接变成供需紧俏！

这种情况就是市场变异！

楼市调控特别牛的地方在于：跨周期调节和逆周期调节！

在调解之下，市场下行的曲线和周期，会被强行烫平！

说这些例子，就是想告诉各位，你看到的数据，是真实的，也不是真实的

研判楼市行情不能只看数据，要结合动态变化统筹评估。

文章看到这里，肯定有憨皮说：数据不准确，供需关系肯定准确吧？

我再给大家举几个例子。

比如赣州，贷款年限放宽至70岁；
比如无锡，生三胎降首付加公积金；
比如苏州，放松限购和限贷；

随着楼市松绑力度的加大，供需关系也不是恒定不变的，会随着松绑政策而变化。

那么，既然短周期数据不可尽信，供需又在变化。楼市又起起伏伏的“荡人心魄”。

那么，我们该相信什么？

02

他山之石。

如果将视野放大至全球，会发现全球主要国家的房地产在长周期内都是上涨！

时间检验真理，真理检验房价。也就是说：楼市长周期螺旋上涨。

文章到这里，插入一个小问题：大家认为，土地意味着什么？

对国家而言，土地意味着领土，对城市而言，土地意味着载体，对产业而言，土地意味着集散地.........

土地（房地产）在任何国家，都是非常重要的组成部分！

来，看看印度、中国、美国、德国在排除通胀之后的楼市指数！

这些图的曲线，这说明什么？

不同国家的波动幅度和周期不同，但是，长周期曲线都在上扬！

毫不夸张地讲，全球主要大国的房价在长周期内都在上涨！

如果将时间拉长到100年，楼市都是“短期震动下降，长期波动上涨”。

每次说到这个话题，就有憨皮抬杠：日本跌得那么惨，怎么不说日本。

来，就说说日本。

关于日本消失的20年，我之前写过几篇文章，具体下跌的原因就不详说，感兴趣的伙伴自己后台翻找。

我要和大家强调的是：从2015年日本楼市复苏，东京与东京圈的房价就在缓慢上涨。

日本核心地段的核心资产价格，已经超过金融危机之前了。在这里纠正一些错误观点：

1.日本房价下跌不是因为广场协议，而是连续大幅加息；

2.现在日本东京圈的房价，已经超过金融危机时期的高位了；

3.之前日本房价下跌，是地价先下跌的，且跌幅超过50%；

4.现在大皇宫周围，新建了许多超高层，又高又密

其实，日本也好、美德也罢，举这么多国家楼市的例子，就是想告诉大家：长周期，楼市都在上涨。

无一例外！

看到这里，肯定有人会说，为啥我的房子持有都好几年了，亏得我都尿血啊！

原因很简单：上错车，嫁错郎，错付银子选错房！

关于这点，现在的行情最能说明问题。

我们会发现，无论是四线“跌王”鹤岗，还是一线“跌皇“深圳，核心地段的核心资产，一直都很坚挺。

鹤岗有2万一套的房子，也有3000元/㎡的价格，核心区域的房价与周边郊区的房价相差20倍。

深圳福田核心区17万元/㎡，盐田大鹏2万元/㎡，核心区域与外围区域房价差了8倍。

越是下行周期，越核心的地段，房价越贵。反之，亦然。这轮下行周期，这种现象尤其突出。

也就是说，不论是短期波动，还是长周期统计，都只有核心区域的核心地段能增值保值。

03

人性。

从2006年到2016年，楼市波动发生在宏观背景不断通胀的环境下，而近5年的楼市波动发生在大环境通缩的背景下，楼市还是那个楼市，但大周期不同。

在这样的背景下，在楼市还是下行周期，写一篇“短期波动，长周期上涨”的文章，会让很多人不接受。

因为，他们买房切入的角度是：

“我能不能买得起”。“如果我买不起”，他凭什么卖这么贵，必须还得跌。

尤其是现在房企暴雷，多城市楼市趋冷，楼市还处于下行周期，这种呼声越来越多。

但我想告诉大家，买房看周期的关键是：站在未来看当下，才能学会如何选择。

很多号，跟风倒，上涨喊上车谈节奏，下跌喊“斩仓”谈割肉,就是墙头草，随风跑。

混知房产有几个栏目，其中《混知解读》一直在讲周期和周期的提前预判。

就像我在《快看，房企有救了？》告诉大家：

此后，房企的脚会“沾”地。

在《希望在明天》的文章里告诉大家：

接下来会有各种“利好”暴击。

没过2天，就有重磅消息：11月13日颁布了《金融16条措施支持房地产市场平稳健康发展》

这些都是“站在未来看当下”给大家提前预判。

既然说到了“房地产金融”16条，就多说几句。

内容就不一一解读了，说白了，“金融16条”就是“没钱给钱、断腿接腿”。

从资产管理公司介入到不分资质给予民营房企贷款，从保交楼提供借款到银行发贷免责，从降低首付、降低利率到放缓配合“三道红线”...........

总之，房地产金融16条把现在的问题都涵盖到了。

本来要软着陆，结果脸着陆，咋办？给地上撒钱铺垫子吧！

房地产金融16条就是那个垫子。

是的，现在还是下行周期，而且还会下行一段时间，但“雷霆雨露皆天恩”，这“放水的雨”就没停过，这“雷霆的恩”也日渐隆宠，未来能否让“庄家长苗”就等时机成熟了。

文章看到这里，建议再去看看前文从2006年至今的楼市周期，再去看看第二段长周期的上扬曲线，然后，再来读“现象背后的本质”，也就是下文：

会分钱叫政治，会赚钱叫经济，弄明白分钱和赚钱的逻辑叫政治经济学，这是核心。

这个世界的任何事和人都是围绕着需求转，而不是道理。从来不是贵不贵，从来都是“财”和“睡”。

对错，由立场决定，而不是道理。

强者只看利弊，弱智才分对错。