十年一梦，2023北龙湖豪宅开发规则、买房逻辑已重构

今天是3月27日，2023年马上过完1/4。

从2003年1月20日郑州国际会展中心打下第一根桩开始，郑东新区发展已经满满20年。这20年，郑东新区从无到有，从所谓“鬼城”到现在宜居之城现代之城，一代郑州人见证了整个历程。

从2013年北龙湖蓄水完成、普罗旺世龙之梦首次开盘，郑东新区北龙湖片区发展已经满满10年。

10年间，从众人不知到全民“膜拜”，北龙湖片区和楼市经历了风风雨雨。

10年间，北龙湖片区也从一片荒芜之地变成令人羡慕的富人区。

如今，北龙湖片区的开发建设，已经从北龙湖南岸、金融岛向北龙湖北岸进军。

建设发展已经10年的北龙湖，有人知足，有人不满。有人眼红，有人不屑。

从龙之梦到建业海马九如府，从龙湖上第到金领九如意，从亚新茉莉公馆到鲁能公馆，从正弘瓴到北龙湖三贵“永威上和院、融创壹号院、金茂府”，从正商五境之首正商善水上境到正商祯瑞上境，从恒大悦龙台的高层到青风院子的纯别墅产品，从北龙湖北岸中海云鼎湖居小高层产品的尝鲜到华润瑞府的热销，从北龙湖龙尾之地的绿城湖畔雲庐、中海云著湖居的寂寞到北龙湖龙首之地万科拾谧森语、保利璞悦的狂飙，从名门樾府的烂尾到康桥诸子庐、建业君邻大院目前的停滞，北龙湖楼市在过去10年上演了一番精彩大戏。

有人欢喜，有人悲。

河南话有句谚语：人无前后眼。

当掏出上千万买北龙湖豪宅的人看到交付后细节和园林景观的不堪时，心里也是默默骂娘；北龙湖楼盘也出现了很多很多的维权现象。

当然，他们的心情，与还在停工烂尾停滞的楼盘业主相比，心里还是好受一点点。

有人在北龙湖小区里默默享受低密的奢华的富豪生活；也有人在入住北龙湖小区后厌恶毫无隐私的楼间距和矫情的圈层，而掷重金买入华润幸福里270平楼王大平层享受未来配套无敌的现代生活。

这，就是北龙湖。

到目前为止，北龙湖已经开发50多个商品房住宅楼盘，产品类型分为高层、小高层、洋房、叠拼、联排、双拼。

社区类型主要为：纯高层、高层+洋房高低配、纯小高层、小高层+洋房高低配、洋房社区。

容积率主要为：1.5、1.7、2、2.5、3。容积率最低的社区是1.32的万众顺和禧和青风院子。

北龙湖房价从鲁能公馆的1.5万/平米到永威上和院、融创壹号院、金茂府、青风院子的5—10万/平米不等。

传说中6—10万/平米的价格，只是部分楼盘特殊产品特殊房源而已。比如一楼带院产品、叠墅产品、顶层大平层产品、联排双拼产品。

至于车位的价格，曾经60万、80万的时代只是昙花一现。

现在大多数洋房豪宅小区的车位价只是30、40万一个。

特殊渠道特殊小区还有更便宜的车位。

我们看看这50多个住宅楼盘的名单吧：

北龙湖南岸：

洋房社区：永威上和院、融创壹号院、金茂府、青风院子、冠景君悦湖、金茂如意府、保利瓏熙、正商珑湖上境、正商祯瑞上境、永威上和琚、康桥诸子庐、正弘臻、碧桂园豫府、中建柒號院、万众顺和禧、美景美之心、蓝城兰园、名门樾府、碧源荣府、中海玖园、雅居乐御宾府、荣盛华府、金领九如意、国投九栋、建业君邻大院竹苑、建业君邻大院梅苑、建业君邻大院松苑、正弘瓴、建业海马九如府、龙湖上第、兰溪上苑、美林上苑、普罗旺世龙之梦（西苑）、亚新星云湾（新盘待售）、北泷苑（新盘待售）；

商住洋房小区：卢森堡中心大公府；

洋房+小高层社区：亚新茉莉公馆（容积率1.99）；

小高层社区：普罗旺世龙之梦东苑（容积率1.99）；

洋房+高层社区：正商善水上境（容积率2.49）；恒大悦龙台（容积率2.49）；

高层社区：宏光揽境（容积率2.99）；

特殊社区：尚林苑、东方御园、祥悦苑。

北龙湖北岸：

洋房社区：万科拾谧森语、保利璞悦、保利璞岸、绿城湖畔雲庐、中海云著湖居；

小高层社区：中海云鼎湖居、华润瑞府、鲁能公馆、电建中光华曦府（新盘待售）、郑新科创项目（新盘待售）。

整个北龙湖楼盘里，共有双拼别墅产品22套。

分别是：

青风院子2套；碧桂园豫府4套；万众顺和禧8套；荣盛华府8套。

其中，青风院子的双拼建面是664平，荣盛华府的双拼建面是500平。

霸气无敌。

我想，这22位业主，一定是人中龙凤，财富无敌。

当然，正弘瓴还有36套联排产品、青风院子还有6套联排产品、建业海马九如府还有32套联排产品也是所向披靡。

金茂府4套370平的顶层大平层产品、永威上和院486平的大平层产品、永威上和琚610平的超级大平层产品、保利珑熙305平的顶层复式产品、兰溪上苑335平的大平层产品、万科拾谧森语370平的大平层产品、金领九如意337、365、399、414、490平的大平层和顶层空中四合院也毫不示弱。

要说300平以上的产品，还有融创中原壹号院的315平户型、金茂府的315平下叠产品、350平一二楼复式、永威上和琚的315平户型等。

他们也是众人买不起的对象。

对了，名门樾府也有一个318平的户型，可惜如今烂尾了。

建业君邻大院松苑也有300多和500多的户型，可惜建业元气大伤，松苑何时建设还是未知数。

这些房源和产品，都是北龙湖里的爱马仕。对于北龙湖大部分买房人而言，也是可望而不可及。

粗略算来，北龙湖目前为止共有双拼产品22套，联排产品95套，叠墅产品2103套（其中普罗龙之梦西院、雅居乐御宾府、龙湖上第是大头，其本质是洋房复式产品，纳入叠墅行列），洋房产品14570套，小高层产品9789套，高层产品2273套。

共28852套。

这28852套房子，构成了北龙湖的房源江湖。

盘点北龙湖整个片区，

北龙湖南岸还有1.7容积率的洋房地块3块，1.5容积率的洋房地块3块，3.0容积率的高层地块4块；

北龙湖北岸还有1.7容积率的洋房地块10块。其中，2块可能要改性成产业用地，2块可能是人才公寓用地。

还有2.5容积率的小高层地块6块，2.8容积率的地块2块。

至于魏河北岸新龙路两侧的10块住宅用地，暂不在研究之列。其价值不大。

按目前的供地及建设速度，北龙湖的住宅用地，在5—10年内能开发完毕。

目前，北龙湖楼盘的产品升级和迭代越来越快，北龙湖楼盘竞争非常惨烈。

而且，已经出现了北龙湖二手房和新盘的竞争态势。

现代简约风、纯落地窗、奢华个性室内装修成为主流。

大师设计，在北龙湖已经不是新鲜事物。

产品品质、风格、样板区、样板间的呈现越来越成为富人买房抉择的参考。

未来，北龙湖还会出现更惊艳的作品。

拭目以待。

北龙湖，2023年已经呈现了新面貌。

目前，北龙湖南岸的东运河、西运河公园已经成为市民游乐之地，这里环境优雅，自然舒适。

如意运河两侧，中瑞大厦、楷林大厦、农投国际中心、卢森堡中心欧洲之窗等写字楼已经投入使用，还有几栋写字楼酒店正在建设。

国投九栋北侧的龙湖里，近几年作为北龙湖唯一的商业综合体，已经成为时尚男女富人群体的吃喝玩乐场地。

而在龙湖里北侧一路之隔，正弘将要在这里建设一个巨无霸型低密商业购物中心，名字有可能叫“正弘里”。

美林上苑北侧金茂府南侧的上海师大附属郑州启佳小学、郑州启佳初级中学成为南岸的贵族学校。据说，光有钱孩子成绩好还不行，还要面试家长。

其他的学校，龙腾小学已经开学，郑大一附院东边的学校更名为郑东新区外国语学校东校区。

在郑州森林公园的南侧，一个学校突然间挂牌为河南省实验小学北龙湖校区。其划片范围内压根没有住宅楼盘，很多人也不知道其生源到底来自何处。

目前为止，北龙湖南岸的公立小学和初中，还是缺乏的。
这是痛点。

北龙湖北岸，惹人注目的学校就是清华附中郑州学校。

很多富贵之人用尽一切办法把孩子送到这里读书，或者是关系，或者是钱，比如买启迪郑东科技城的公寓有上学名额。
当然，中海云鼎湖居的业主抱有幻想能让自己在交房后划入此学校范围，只是我感觉概率不大。

至于刚面市的电建中光华曦府能否有学区或者学位，各位自行脑补或者听开发商怎么说吧。

北龙湖北岸，目前在加速建设。

作为中原科技城的主场地和发源地，北龙湖北岸定位为“科技创新功能区”。其不再独享“中原科技城”的名头，因为中原科技城已经升级为260平方公里的郑东新区全域范围。

但中原科技城小微企业园、中原科技城全球人才创业园、中原科技城科技创新园、中原科技城智慧产业创新园“四梁八柱”项目给北龙湖北岸带来无限的想象空间。

龙源西三街与龙湖内环北路交汇处东南侧正在建设的郑州国际文化交流中心待交付后，定成为郑州新的城市地标。

东侧，还有省科创产业重点项目“超聚变数字技术研发中心及总部基地”正在建设，这么好的位置给他，代表了这个城市对于产业的追求和诚意。

至于北龙湖北岸魏河东侧片区，则有可能重新调规布局。未来，这里将布局一流大学院所、省科学院院所、顶尖国际院所、顶尖中央驻豫院所等4大组团。目前这里已有哈工大郑州研究院一期，二期正在建设。

目前，金融岛已经开岛。内环和外环建筑有的已经封顶交付，有的正在建设。湖心岛的湖面已经蓄水，只是环湖景观并不那么美好。特别是多处的廉价柳树和泡沫砖铺砖与“中原陆家嘴”的称谓显得格格不入。

据说，银泰商业要在今年上半年开业。
我亲自去现场看了。说实话，我对这个商业的未来结果不乐观。

环形商业的先天性问题，是商业的致命伤。这一点，东区CBD商业已经吃过大亏。

无论如何，我还是期待其能够成功运营，虽然我真的严重担心其商业的人流问题。

10年一梦北龙湖。

2023年的北龙湖虽然没有“效果图”里那么美好，但他依然是郑州最好的板块，郑州最佳富人区，没有之一。

中原之心，郑州之王。

短期内，北龙湖在郑州，无任何片区可与之抗衡。

过去10年北龙湖上演了一出“北龙湖逐鹿”的大戏。各方地产英雄轮番登场，各领风骚一两年。有的开发商赚了，有的开发商赔了。

2023年的今天，北龙湖楼市还算火热。

万科拾谧森语一年多时间清盘让人惊叹，华润瑞府2月份单月卖100套让人咋舌，保利璞岸和保利璞悦的销售业绩让众多开发商羡慕不已。

但，还有多个北龙湖楼盘滞销。

楼盘规划、建筑立面、呈现细节不好的楼盘不受富人的青睐。

更不用说停工烂尾的楼盘。

亚新星云湾、北泷苑、电建中光华曦府、郑新科创新项目这4个新盘，在虎视眈眈瞄准新富人的钱包。

关于北龙湖买房，我的观点依然是：

改善自住养老买北龙湖，没任何问题。

这是郑州顶级富人区。富人购房首选。

至于为了加入所谓“圈层”为了面子硬上车北龙湖，我觉得大可不必。

哪有那么多圈层。

圈层是需要等价交换的。

北龙湖住宅楼盘的价格，你可以以以下标准作为参考：

精装小高层，3万左右。

品质精装洋房标准层产品，4——4.5万。

这是北龙湖房价的基本盘。

期待北龙湖的未来，越来越好。

他注定是郑州的城市名片和封面。

郑州城市封面，需要北龙湖。

郑州也需要北龙湖这样一个富人区。

北龙湖，你买了吗？

本文完。

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