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表态!房地产税,真要来了

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作者:子非鱼

01

房地产税可能真要来了

房地产,即将到来的信号,已经出现了!

3月26日,财联社报道,财政部原部长楼继伟在《比较》发表的《新时代中国财政体系改革和未来展望》一文明确表示:

房地产税是最适合作为地方税的税种,在经济转为正常增长后应尽快开展试点。

尽管楼继伟已经不是财政部的部长,但作为中国经济体制内的老员工,熟悉房地产税推出的时机和内部情况,它的提议仍会对政策产生比较大的指向性作用。

他表示,在经济转入正常增长后,应尽快开展试点。这句话暗含的意思,可能房地产税试点落地,也就这一两年的事情了。

其实,我是赞成这一观点的,因为关于房地产税的分析,我今年内就写了多篇文章,大体预测的时间也是如此。

如果不是疫情打乱了节奏,影响了中国房地产的格局,房地产税早在2022年就已经开启试点了。

因为早在2021年,财政部等四部门就在北京召开了“房地产税改革试点座谈会”。当时,舆论都在谈论哪些城市会率先试点。

厦门更是在2022年年初发布了《2021年厦门市房地产开发投资运行分析》明确提到,“要做好房地产税试点落地厦门的前期准备工作,以防止全市房地产市场出现大的波动”。

一时间,厦门或将成为第一个试点城市的讨论,不可开交。但之后,这份文件被撤。因为,财政部在2022年年初表示:

房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行,一些城市开展了调查摸底和初步研究,但综合考虑各方面的情况,今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

试点之所以搁浅,是因为时机丧失了。2022年的楼市寒冬,完全不具备试点的条件。

而如今,有两个因素推动着房地产税试点短期内可能落地。一个是卖地高增长的时代结束了,一个是地方政府的财政压力。

02

卖地高增长时代结束了

根据财政部披露,2022年全国国有土地使用权出让收入66854亿元,比上年下降23.2%,少了20197亿元。

制图:城市财经;数据:财政部

细化到城市来看,上面已经说到,武汉去年卖地收入较前一年缩水了54.26%。此外,中指研究院披露,杭州去年卖地收入减少了29%,北京减少了23.8%,广州减少了36%,南京减少了35%,苏州减少了29.8%,成都减少了29.8%。

在这种背景下,去年年末热点城市纷纷抛弃了两集中供地模式,开启了第四轮、第五轮、第六轮供地,以武汉来说仅在去年最后一个月就增加了三轮集中供地。

到今年年初,眼见着土地市场一片肃杀,同时各地也纷纷跳出了两集中限制,自然资源部顺水推舟发布了《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》,提出,对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”。

换句话说,维持了不到两年的“两集中供地”宣告结束了。

然而,即便如此,土地市场依旧没有什么起色。

财政最新公布的今年前两个月数据显示,1-2月累计,全国政府性基金预算收入(主要是卖地收入)6965亿元,同比下降24%。

政府性基金收入中90%以上是卖地收入,也就是说今年前两个月全国卖地收入依旧下跌了24%,比去年全年跌幅还要大。

这意味着,卖地收入高增长的时代已经结束了。从官方给与的今年卖地目标来看,政府也承认了这一点。

财政部给与今年的卖地收入预算是:

地方政府性基金预算本级收入74021亿元,增长0.4%。

来源:财政部官网

0.4%的增长,几乎是零增长。也就是说,官方给与今年的卖地目标和去年差不多,对土地市场几乎没有什么预期。

卖地高增长的时代已经结束了,但是地方对于卖地的依赖还远未结束,卖地收入跳水之后形成的财政窟窿,总得找到新的饭票来补上才行,房地产税是最合适的。

03

地方财政压力

地方政府的钱袋子,虽然有4本账目,但主要来自两方面,一个是一般预算内收入(主要是税收),另一个则是地方性政府基金预算收入(主要是卖地)。

很多城市,都非常依赖后者。哪怕经济强悍如杭州、佛山、南京、武汉、广州、西安等城市,依赖度也都超过了百分之百。

各城市目前除了深圳、上海、北京等城市摆脱了土地财政依赖外,绝大多数城市仍对此念念不忘。

正因如此依赖,一旦土地收入有变化,地方城市的财政运转就会出现压力。

去年在卖地收入整体缩水的背景下,就出现了很多城市发不出公务员工资的情况,有的停运公交,有的拍卖国营的旅游景点、食堂、殡仪馆的经营权限。

所以,去年几乎所有城市都加入到推动楼市复苏的行列中,本质就是想复苏土地市场,增加自身的卖地收入。

然而,房地产已经进入了黑铁时代:人口见顶、城市化速率见顶、供大于求。在这种背景下,卖地收入高增长的时代一去不复返。

要解决目前地方城市的财政压力,只有两条路:

第一条路,短期内大幅提高一般预算内收入,也即大幅提高税收收入,来填补卖地收入不济之难题。

但在中央减税措施下,不可能。那就只剩下第二条路,也即增量不行就寻找村里的税收出路。

第二条路,寻找新的钱袋子来替代卖地收入缩减造成的窟窿。没有什么比房地产税更合适的。

因为:

1、中央谋划房地产税的目的,本来就是成为地方城市新的钱袋子。当初讨论房地产税的时候,就是想着在土地财政青黄不接的时候,顺势推出来补充地方政府的钱袋子。

2、今年年初住建部披露,经过耗时三年,发动500万相关技术人员,终于摸清了全国房屋建筑共有6亿栋。尽管没有披露也不会披露到底有多少住宅,但显然政府已经对全国住宅数量门清。

这或许就是为了开征房地产税做准备。

3、去年就有机构对此进行过计算,机构根据国家统计局和Wind披露的全国人均住房面积、全国总人口、全国住宅单价、全国城镇住宅总价值,对当下的房地产税进行了一个估算。

按照0.8%的税率,如果不考虑免征面积,可以获得2.95万亿元税收,如果考虑50%的免征,那只能征收到1.48万亿。

也即,当下如果开征房地产税,假如按照0.8%的税率征收,能够征得的税收范围在1.48万亿至2.95万亿。

而去年卖地收入较前一年减少的量,或者说产生的窟窿是20189亿元。如果开征房地产税,正好可以堵上这个窟窿。

4、房地产税征收,符合共同富裕的原则。

房地产税征收,是对富人加税,是对拥有多套住宅的城市居民进行征税。这与国家定调的共同富裕原则相吻合。

04

可能如何征收

哪些房子会被征收,这个答案,在2021年全国人大发布的“关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定”中,就有明确指出:

试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

总结来看,就是真正的农村宅基地上建立起来的住房不会被征收房地产税外,城市的居住用房(包括商品房、公寓、小产权房等)与非居住用房,都得交税。

此外,按照国外和中国香港的征收办法来看,都有免征面积。

也即不是所有人都得交税,拥有一套房的居民,基本不用担心。房地产税针对的是多套人群。

至于税率,可能会是累进制。也即以第二套房屋税率为基准线,第三套房子税率比第二套高,第四套更高,依次递增。

税率究竟如何?不好预测,但税率肯定不会太高,太高会压制富裕人群的投资房产积极性,加大去库存压力。

由于房地产税是地方税,各城市的税率肯定不一样,以美国来说,各种不一,有的在1%以下,有的在2%以上。

05

哪些城市可能会率先试点

其他城市不好预测,但深圳的概率最大。

逻辑有三:

第一,去年10月份财政部发布的财政部发布的《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》就有剧透,文件提出:

支持深圳加快建立与先行示范区相适应的现代财税体制。

来源:国家财政部官网

这句话暗含的意思,可能就是鼓励深圳谁先试行房地产税。

第二,深圳是国家经济特区,本就承担着国家经济制度试验田的重任。此外作为国家经济特区的深圳,享有立法权,而征收房地产税,需要立法,试点也至少需要条例,深圳恰好有这个权限。

第三,深圳是目前为数不多的摆脱了土地财政的城市,试点对卖地收入影响不大。

在深圳等城市试点并取得成果之后,再正式立法,并逐渐向其他城市复制推广。

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