旧村改造还有搞头吗？南海这4条村迎来新进展

3月23日晚，大沥奇槎洛溪村以71.69%的同意率表决通过了招商文件。

这意味着，下一步就是上平台招市场主体、出台拆迁补偿方案了，至于洛溪村改造对于建设南海超级中轴的意义，一周前已经专门写文章介绍过了。

那么接下来，今年还有哪些旧村改造项目，有望迎来上平台招市场主体呢？

功夫君认为，大沥雅瑶、江夏村都有机会，而三山北区渔村似乎还不太明朗。

01、大沥雅瑶社区，桂澜路北延线旧村居改造

2022年9月，由越秀地产作为前期服务机构的大沥雅瑶桂澜路北延线旧村居改造项目，已经完成了基础数据调查成果公示。

2023年3月21日，大沥雅瑶项目的《历史文化资源调查报告》也迎来挂网公示。

项目改造地块位于大沥岭南路以东、雅瑶水道以南、香基河以北，占地约660亩。

调查范围内包含罗步头村、石龙村、镇北村、东约村、奕世村、沙步村、中心村共7个自然村，东部工业区正在开展拆除工作。

| 旧村居历史沿革

镇北村始建于南宋，符姓先祖自今江西南昌新建县南浦乡南迁至此定居。因该村曾有一个牌楼，上书“镇北门”,故取名镇北门村，后简称镇北村。

东约村始建于明代，由廖姓开村，当时取名廖村。后因位于雅瑶东面，改称东约村，别名东涌村。

罗步头村始建于明代，原由罗姓开村，后有潘姓从电白县迁入定居，现村中只有潘姓。因靠近雅瑶水道，从前曾有个码头，且当时村内罗姓较多，故取名罗步头村。

中心村始建于明末清初，周姓先祖从周合村(今属沥中社区)分村至此定居。

石龙村始建于清代，由水上人家上岸定居而形成村落。相传开村时在村中池塘发现有一条石头雕成的龙，故取名为石龙村。

沙步村始建于清代，黎姓分支迁至此地定居。开村时，村落坐东向西，遂取名向西黎，后称沙夫社，1949年后改名为沙步村。

奕世村始建于清代，据村中长者口述，黎姓从东约村分支迁入此地定居。开村时名为岗头黎，后改名奕世村。

| 调查结论

1、片区内未包含已被确定为名镇名村、传统村落、古村落的村庄，为一般村落。

佛山市确定公布的历史文化名镇名村11个，传统村落29个，佛山住建部公布古村落活化名录142条，雅瑶社区内罗步头村、石龙村、镇北村、东约村等7个旧村均不在名单中，社区内包含2处南海区不可移动文物，涉及1项区级非物质文化遗产项目。

2、项目地块东片正进行低矮破旧厂房拆除整治，将加速雅瑶片区的旧村改造

为全面推进低矮破旧厂房安全隐患整治工作以及推动产业的转型升级，大沥镇将对321个经济社中存在安全生产、消防安全隐患的内容进行全面排查，对低矮厂房的违章建筑尤其是铁皮房进行拆除，做到彻底整治。其中，包括本项目地块东片厂房，目前拆除工作已差不多完成，这将大大推动本项目旧村改造进程。

3、片区因自然灾害，历史格局已改变

根据记载，雅瑶社区曾在1941年受洪水灾害，大部分房屋倒塌，甡地荒芜。现状是民国及以后慢慢发展形成的。所以村落的演变和发展未延续始建年代的村落格局和堪舆特征。

4、片区街巷肌理已改变，缺乏构成传统村落重要历史要素

经现场勘察，片区内街巷大多已铺设水泥地面，仅存两条石板巷道。现存五处风水塘，分布于各村祠堂建筑前方，未发现有古井、古树、古桥等历史环境要素，构成传统村落的历史要素较少。

5、片区内多为现代建筑，仅存少数传统民居，建筑质量较差，周边历史环境改变，不协调建筑较多。

片区内现存传统民居占总建筑5.7%，分布在各个旧村内。大多传统民居现存情况较差，空置闲置，均有不同程度的损坏，且周边历史环境均改变，未形成一定规模数量、集中紧凑且风貌完整的传统建筑格局。

02、大沥镇沥东社区，江夏村旧村改造项目

2022年10月，由卓越城更负责的大沥江夏村改造项目，公布了单元规划批前公示。

2023年3月21日，大沥江夏村的《历史文化资源调查报告》也迎来挂网公示。

本项目范围为佛山市大沥镇沥东社区江夏村，项目范围面积为118896.37㎡。

在项目用地范围内，宅基地及其紧密相邻的附属设施用地包括宅基地、村路等总面积为68149㎡，物业用地面积为39408㎡，其他用途类型用地面积为9820㎡。

| 调查结论

1、本次调查评估根据2022年2月10日佛山市自然资源局佛山市城市更新 局关于在“三旧”改造中进一步加强历史文化保护的通知（佛自然资通〔2022〕33号）要求进行。

2、江夏村更新改造项目范围内500栋房屋根据现场调查摸底及基础资料显示，范围内不涉及历史文化名镇名村、传统村落、历史文化街区、 不可移动文物、历史建筑、历史地段、地下文物埋藏区、红色革命遗址，与工业遗产、农业文化遗产、灌溉工程遗产、非物质文化遗产、地名文化遗产等历史文化资源。

3、本次调查建议保留刘氏祠堂、云隐公祠、龙山书院三栋建筑，其余建筑建议根据“南海区大沥镇沥东社区江夏村旧村居改造项目城市更新单元计划研究报告”要求，合理调整为居住用地、商业用地、公园绿地等使用。

去年11月，功夫君就曾写文章爆料过，卓越拿下了大沥蛇龙北和江夏村改造项目的前期资格，有打算连片改造的意思。

03、三山北区渔村改造项目，终于有新动态传出

最后，来说说启动较早的三山北区渔村，3月24日公示了基础数据调查成果。

据《统计汇总表》，三山北区改造范围内共有村民住宅或国有建筑285栋，集体或国有物业18栋，总建筑面积40237.15㎡。

功夫君留意到：在总计303栋现状建筑中，有证建筑占了288栋，无证建筑只有15栋左右，按理来说这个项目应该很好推进。

早在2019年10月，三山北区渔村就公开招标了前期服务机构，中标单位为中山广睿。

2021年2月，奥园通过股权收购的方式，入股了这个广睿公司，间接成为了三山北区渔村的前期服务机构（奥园广睿）。

这两年，国内的民营房企面临普遍的行业困境，三山这个项目就一直没有传出过下文。

2022年底，功夫君有向三山那边的监管部门打听，北区渔村改造还会继续推进吗？

得到的答复是：项目还会继续推进的，但后面的开发商大概率不会是奥园了。

2023年3月24日，三山北区渔村终于公示了基础数据调查成果，似乎在暗示这个项目或将迎来新的进展和转机。

项目一线临广，村里都是渔民为主，改造意愿也比较强烈，希望能迎来美满的结局。