广东
最近，中介朋友圈有一个消息刷屏了：在广州有房无贷可以做到三成首付！
还记得年初我们了解过一个一日游政策：
其中第二点提到，在广州本市限购区无住宅，有房贷记录已结清，只要三成首付。
要知道广州很长时间内的规定都是：在广州有房贷款已结清，再买房要五成首付。所以当时这个消息流传出来就引发热议。（想了解更多贷款规则，详情可以看这篇：
现在朋友圈流传的首付五成变三成到底是什么情况？相关政策又死灰复燃？
三成首付背后的真相
我们问了一圈发现，三成首付其实并非政策调整，而是一种“噱头”。
事实上，这种做法就是先付全款，再以房产抵押申请企业JYD。
例如购房者手上有3成首付的现金，找第三方机构再借总房款的7成，全款买房。之后再向银行申请JYD支付借款，实际上算下来自己买房所支付的现金，也就是三成首付左右。
当然这个比例是可以调整的，更极端的例子，可以做到只出1成首付。
我们了解到这种做法现在最低年化利率在3%，不过要申请，总之要比广州4.3%的首套房贷利率低不少。
据相关工作人员介绍，总共有两种还款方式，如果先息后本年化利率可以申请到约3-3.2%，另外一种是等额本息年化利率约3.2%，一般要在10年左右还清；如果选择年限更长年化利率在3.9%左右。（注：具体利率不同渠道有所不同）
另外还有一种方式就是追加信用贷，据贷款专业人士透露，现在广州有银行是可以申请信用贷的。
在广州有房有贷买二套要5成首付，但可以申请信用贷，不像JYD那样需要审核营业执照等，门槛进一步降低。
如此一来，购房者实际贷款额度提高，实际首付也能做到3成，于是相关机构也会对外声称可以做到三成首付。
总体而言，目前广州市面上的三成首付其实涉及到不少灰色地带。
不是新鲜事
但为什么最近又火了
其实这些操作是一直有的，但为什么现在又热起来了？
一方面，存量房与现有利率存在较大差距，不少人通过这些做法减轻还贷压力。
目前全国超20城房贷利率已经降到4%以下，部分满足条件的地区，首套房贷利率甚至达到了3.7%，已经达到历史低位水平。
但一线城市房贷利率下降不及预期，例如广州首套房贷利率基本在4.3%、二套房贷利率在4.7%~4.9%。
而前期广州首套、二套房贷利率高达6%，与如今的低利率仍存在较大的差距，所以不少人通过以上方式来降低还款压力。
此外，还有一部分购房者资金不够或者想手上有多一点现金流、以低利率贷款，便采取上述方式购房。
另一方面，居民贷款买房需求低迷，银行放贷压力比较大。
还记得2021年，广州市场上买房首付资金来源审核严格，甚至需要资金来源于直系亲属。
但现在实际情况已经180°大转弯，原因就是去年到今年，居民买房意愿不强，贷款买房需求低迷，新增住房贷款大幅下降，加上今年提前还贷潮，银行放贷压力增加。
在这种情况下各种贷款层出不穷，除了JYD，今年不少城市还推出连心贷、接力贷，也引发不少热议。
风险大
已有被处罚案例
实际上不管是信用贷、JYD等贷款，都是禁止流入楼市的。
最近，广州市就有一个“转贷”案例：肖某以房产作为抵押，向银行借款180万元，合同约定是用于生产经营周转却被用于清偿房贷，最后被银行告上法庭。
根据判决，肖某被要求清偿贷款及罚息，如果不履行房子将被拍卖，同时担保公司也承担连带责任。
另外，如果是信用贷被查出流入楼市，银行也会面临处罚。
天上没有掉馅饼的事，可能大家看到不少朋友圈宣传口径是无风险，实际上最后风险都会落到贷款人身上，而且加上成本，实际贷下来利率可能没那么低。
一般JYD要求10年还清，届时贷款人又会面临许多不确定性。
能理解现在不少人铤而走险想要通过这些方式提前还贷、转贷以减轻贷款压力，但不怕一万就怕万一。
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