上海大华，开奖即躺赢

3月23日，今年北京市第一批供地中的最受关注的地块：北京市昌平区朱辛庄新区二期土地一级开发项目CP01-0801-0028地块（以下简称：0028地块）通过摇号的方式被上海大华拿下。

该地块于3月20日开始线上竞价，吸引全国各地的42家房企参与。在3月22日11:26分收到了第30次报价，触顶12.995亿元价格上限，转入线下摇号。

0028地块的竞争激烈，大家心理有预期，但是参与这块地竞逐的房企，有点令人出乎意料，尤其是这个地块最后靠摇号确定归属，更让大家对这场抽奖游戏的参与者和胜出者的身份感到好奇。

壹

让我们先看下参与 028 地块竞争的 42 家房企名单：

当这份名单流出时，一位网友看完当即就喷饭了——什么海鸿、合金都来了，这都是啥层次选手啊？

这位网友本来还想喷一家叫“凤鸣”的房企，等看明白人家是碧桂园的“马甲”后就作罢了。

通过“凤鸣”这个例子，有人提出：这些奇奇怪怪名字的房企，有多少是大型开发商的“马甲”？

这么猜可以，这么想就不对了！

因为，北京市规划和自然资源委员会对房企采用多家“马甲”公司围猎同一地块的做法是明令禁止的，而且有处罚措施：一经发现，竞得人及其股东、控股的各个企业一年内不得参加北京市土地市场竞买活动。

此前，上海市对于几家大型房企用“马甲”公司串标、围标地块的做法，给予三年禁入的处罚。

即便北京市的处罚力度相对温和，那些长期深耕北京的大型品牌房企，如中海、华润、保利、绿城等房企，是绝对不敢、也不会用“马甲”去围猎的。

对于他们来说，北京市场是公司业绩的主要贡献城市，在这样的城市拿地不能断，搞“小动作”拿块地，一旦出问题，得不偿失。

但是，对于一些在北京没有项目，或者初次进入北京拿地的公司来说，则未必存在这样的约束。如果把这次参加0028地块竞逐的42家房企按照在北京开发项目的数量来划分，则发现如下现象：

42家房企中，除了27家深耕北京的房企和4家已经在北京打开局面，或正在打开局面的房企外，还有11家房企在北京没有做过项目。

这11家房企中，厦门国贸和上海大华的名字，很多业内朋友或多或少有所耳闻，其他9家房企名字中带有明显的地方痕迹，很多人表示不熟悉。

据悉，这11家在北京还没做过项目的房企当中，有的目前还没组建北京公司团队，有的公司团队只有几个人。

但是这些房企都了解0028块地“不愁卖”，全北京的房企都在关注和角逐这个地块，他们也积极参与了进来。

贰‍‍‍‍

所谓“拿地无小事”，一块地拿错则会影响全局，尤其是北京的地价又贵，如果拿错，则会拖累整个公司，为啥这些初次到京拿地的房企敢如此行事呢？

答案就藏在0028地块的独特优势中：

1、距离地铁近。0028地块位置距离朱辛庄地铁站约600米，比越秀此前拿下的朱辛庄地块距离地铁还近。越秀朱辛庄项目刚公布案名叫越秀·星樾，新地块如果将来售价比星樾还便宜，则会对星樾销售带来影响，所以这次越秀也报名了0028地块，拿地意愿非常高。

2、地块开发难度低。地块配建少，文件备注中显示配建只有约1350平米，好算账。而且，竞价条款中没有竞现房销售，这意味着项目周转速能提升一大截。

3、地块不大，占用资金少。028地块竞买保证金2.3亿元，土地款12.995亿元。对于北京动辄30-40亿元的大地块而言，这个地块很多开发商都“玩”得起。地上建筑规模只有约3.6万平米，按套均100平米估算，也就360套房，在朱辛庄供小于求的市场大环境下，销售压力相对小。

4、项目毛利可观。0028地块的地价和销售指导价之间的“缝差”较大。以12.995亿元对应3.6万平米的地上建筑面积计算，楼面价约为3.6万元/平米，而这块地的销售指导价为6.2万元/平米，地价和房价的“缝差”达2.6万元/平米。一位行业人士估算说：多了不敢说，实现3%的纯利润没难度。

既然0028地块是“肥肉”，也就不难解释为什么会有42家房企竞逐它了。这些名不见经传的房企们积极参加地块竞逐，大有赶来“抽奖”的势头。

因为目前北京土地出让的门槛不高，0028地块体量又小，占用资金总量小，在缴纳一定的保证金后，这些房企都可以参加竞逐。而这个地块已经注定了要摇号决定归属，既然是摇号，大家就要靠运气抽奖了。

稍微具备开发经验和能力的房企都能“玩得转”0028地块，如果不想在北京搭建项目公司和团队，也可以通过引入合作伙伴的方式来实现“躺赢”。

一位不愿具名的业内人士表示，如今北京房地产市场的参与者多数是国企房企，这些企业最担心投资失误，项目陷入滞销的问题，所以现在国企房企最喜欢0208地块这种不愁卖的项目。届时不管谁拿下这个地块，招引一两家国企房企入股合作都是比较容易的事情。

因为0028地块是块公认的“肥肉”，所以这次参加竞逐的开发商多数都是单独报名——合作开发是在低利润、高风险的地块中分散风险用的，真遇到了“肥肉”，谁都想吃独食。

正因为绝大多数房企都是单独报名，所以将来引入合作房企也会更简单，摇号拿下0028地块的房企进退自如。

如今，北京楼市分化现象明显，新房项目开盘要么不愁卖，要么卖不动。这个市场情况反馈到房企，导致房企的拿地决策变成对于热点地块挤破头也要去摇号，对于偏远地块弃之不理。

所以有人说，今年北京的土地市场是“抽奖”行情。

当然，参与0028地块竞逐的房企中，也有不少今年想在北京大展身手。例如，中建系一、二、三、五、八局全部出动，单独报名，拿地决心大。再如，金茂、保利、中海、绿城、龙湖等大型房企亟待北京补充土储。此外，听说招商蛇口新领导已经带着团队谈了多块地的“兜底”，对于0028地块更是全力以赴，准备重振招商蛇口在北京市场的地位。

所谓“走过路过不要错过”，面对如此天降的抽奖的机会，万科竟然没有报名。

中国房评报道原创发布‍‍‍‍

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