1.5W全款买房，县城的房价还有未来吗？看完变通透

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女子逃离大城市，花一万五在鹤岗买房，花5万装修，然后每月花1000块请一位阿姨为自己打扫卫生做晚饭。

前阵子，赵女士在鹤岗买房的新闻，让不少想买房的人蠢蠢欲动，那么小县城的房子靠谱吗？现在还能不能买？

最近两年呢，网上看到有很多人去小城市甚至到县城买房，有的说到鹤岗到玉门花个五六万买一套房隐居的，又说在一二线城市攒了一点钱，回老家线城全款拿下，大平层躺平的，房价低，还贷压力小，离老家近，小县城的房子因为这些优势，确实拉了一波流量，大城市两万一平米，这里2万可以买一套，这两年有近4000名外地人纷纷涌进鹤岗，掀起了一波鹤飘潮，当然呢，也有不少后续报道，很多看似美好的选项背后往往是一地鸡毛小县城的房子。

到底是年轻人的精神中转站还是财富粉碎机呢？

接下来跟大家好好聊一聊，内容较长，相信耐心看完，你能对房价问题看得更加通透。

01数据

大家发现了没有，其实县城里出现像大城市这种有围墙有绿化的大型住宅小区，也就是最近十几年的事儿，像恒大、碧桂园这些全国知名房企大举进军县城，也不过是最近五六年的事儿，很多小县城都还是以前的自建房和单位建房，然而从去年开始，很多房开张纷纷爆雷，项目停工，部分小区更是担心房开圈前跑路变成烂尾，这时候你回县城买房，到底是实实在在的趋势，还是房开商和中介在忽悠你接盘呢？这个问题很敏感，我就不替大家下结论，我先给大家讲一些事实，然后大家自行判断就可以。

2021年，贝壳研究院发布了一份返乡置业报告，里面有数据显示，是将近45%的受访者有返乡置业打算，还有40%已经在老家或者家乡所在的省会城市买了房，其中未婚的九零后和已婚的八零后是主力军，我进一步查阅了一些材料，发现当前在县城买房的主要是这三类人群：

第一类是买婚房，有房你可以喊妈，没房你只能叫阿姨，结婚先买房，轻松做新郎，这些年小县城的卖房广告真是既扎心又入骨，不过在县城买婚房的，主要还是进城的农村青年，2020年，北大社会学系一位叫白美妃的博士，没错，就叫“白美妃”，他通过对鲁东地区某县城的调研之后，发表了一篇论文，揭示了婚房需求推动县城城市化的逻辑，调研发现，鲁东地区的一个县城，在短短几年时间内，城区面积从19万平方米扩张到了36万平米，扩大了将近一倍人口，也从19万增长到了30多万，新房价格更是长到每平米六七千元，在当地农村，有儿子的家庭至少要准备两间大屋，才能有脸面给儿子说媳妇，慢慢的，现成的房子被写进了丈母娘的彩礼清单中，这个现成的买房需求中，有2/3是为了娶媳妇而买的，这种情况，相信生活在三四线城市的朋友应该更加感同身受，没车没房的人在相亲市场上都要掉价许多。

第二类需求是为了孩子的教育，近些年来，很多县城也在大量开发楼盘，而这些楼盘周边一般都会配套建设中小学校，所以在这些学校周边的买房群体大抵就是两类，一类是在大城市上班却买不起大城市房子的打工族，他们会退而求其次，回老家的县城买套房，让父母来照看孩子读书，另一类就是乡镇的农民，进城买房子就是专门为了这次读书的，毕竟为了高效利用教育资源，现在很多农村小学都已经被撤并，有些农村孩子要到镇上去读书不方便，还不如直接在城里买房，甚至有很多农村人选择在城里租房陪读。

第三类是为了改善农村老人的生活条件，农村的医疗条件，公共服务水平跟城里是没法比的，很多年轻人，希望让父母搬到城里来，一方面可以互相照顾，一方面也可以让父母享享清福，初衷是好的，但是结果往往不尽人意，很多老人住不惯程序的高楼大厦，找不到唠嗑的人，往往住了一段时间就逃回农村老家。

02问题

有人说大城市实在太卷了，房价更是撕碎了很多年轻人的城市吗？

既然卷不动了，我回到三四线城市或者是小县城躺平行不行？毕竟小城市房价低，生活节奏慢，压力小一些，如果你有这种想法，不妨先听跟我分析一下，小县城现在面临哪些问题？

第一产业的问题，小城市和小县城最大的问题就是没有大型的产业来支撑，既然没有产业，那么就业就是一个非常大的问题，小城市的市场非常的狭窄，除了衣食住行基本上没有什么生意可做，很多小县城是根本养不起一家星巴克的，我们都知道交易能产生财富，如果一个县城没有突出的外交产业，或者说吸附外部的资金进来，那么这座县城的财富基本就是在县城里面转移，总财富不仅无法增长，还有可能被吸走，这跟我们之前讲到的中国富豪移民海外的逻辑差不多，如果你认真思考过，你会发现每年的高考都会把这个县城里最好的人口和这些人口的附着资金吸走，还有很多高薪引进的高层次人才也基本是留不住的，因为大城市有更好的发展平台，有更好的生活条件，大家都不愿意来小城市工作，所以对于一二线城市而言，就好像拿到了一个吸管一样，从这些小城市中把人才和资金吸走，几十年如一日，从不停歇。

第二人口的问题，小县城里的人基本都是往大城市跑的，一些小城市的人口是负增长的，像东北三省，在过去十年，一共流失了1100万人，那有人会说，我国现在的城镇化率才60%几，不是还有那么多空间来容纳农村人口吗？这是过去一些小城市小县城的房价能持续上涨，是因为有大量农村人口进城，刺激了房价上涨，在过去的20年里面呢，有4亿多农村人口进城，平均每天有80个村庄消失，但是，毕竟城镇化发展是有限的，大城市不可能无限制扩张，现在我国的交通路网基本已经架好，下一步国家提倡发展的是都市圈、城市群，并不会在盲目实行单个城市扩容，而且下一步搞乡村镇，就是要提振农村的产业经济，完善农村的基础设施，目的就是为了让乡村留的住人，带动农村发展，缩小城乡差距，所以剩下的5亿多农村人口，该进城的基本都已经进了，余下的要么是不想进的，要么是进不了的。

第三是房价的问题，前面讲的产业和人口在很大程度上决定了一个城市的房价，过去在县城买房子的要么是拆迁户，要么是进城的农村青年，要么是城里的个体经营户、公务员、教师、医生等体制内人群，但是城改被叫停，老城区拆不动了，拆迁户基本很少了，还面临人口流失问题，没有外来的新增购买力，剩下的房子都是自己人，互相倒腾，再加上资本这几年的冲击，现在小城市的房子是严重过剩的，房子比人还多，你说怎么可能涨价呢？而且小县城由于经济结构单一，居民收入不高，连租金收益都是最差的，除了新房和学区房还有零星的销售额，其余二手房越来越买不动了，楼市已经陷入僵局，一万五在大城市最多只能买个卫生间，但是在鹤岗这样的小县城，你都能买到一套46平米的房子了，那些人去楼空的县城房子已经是白菜价了，既然不稀缺，那么它也就不会再有什么价值了。

03分析

这么一分析，相当于直接给小城市的房子宣判了死刑，小县城的房子赤裸裸的就是年轻人的财富粉碎机啊，真的是这样的吗？难道小县城就一点机会都没有了吗？

今年5月，国家发布了关于推进以县成为重要载体的城镇化建设的意见文件，表示到2025年，要在全国范围内建成各具特色、富有活力、宜居宜业的现代化县城，这份文件给我国1800多个县城的未来发展指明了方向，但是并不意味着，每个县城都是发展的重点，是那些离大城市界和人口净流入的县城，或者是有自己独特优势的县城，才有可能得到重视，像那些人口流失的县城，反而不应该搞太多建设，也就是说，县城以后也会呈现出两极分化的发展趋势。

今年六月份，全国1800多个县城当中，房价过万的有117个，其中最高的是海南陵水县，均价达到33000。陵水县呢，距离旅游胜地三亚市只有70公里，和房价排名第七的万宁一样，主要是靠旅游和养老来支撑，前十名里有七个是来自浙江，其中有四个县的，房价都比浙江省第二大城市宁波还要高。这些小县城的房价为什么这么高？我分析了一下，这些县城基本都是由产业集群在支撑，比如说永康的五金产业，不仅能从外界吸引投资，还留住了很多外来人口，未来不管你是买房投资还是买来自住，谁都不希望自己的房子贬值。

我粗略算了一下，假设你在县城买房，准备五年后再回去住，如果全款买五年升值不到10%，那还不如买理财划算，如果是贷款买的，房价涨不到15%，你绝对就亏了，至于怎么判断一个县城房价会不会涨呢？就像我前面说的，有年轻人口持续流入的县城，房产才有可能持续升值，所以我们选择小县城的房子，除了看这个县城有没有在百强县名单之外，再就是看看有没有持续稳定长久的大企业，比如长三角、珠三角、京津冀、粤港澳等大城市圈周围的经济百强县、产业特色县的房子是可以买的，贷款买也是值得的，除了要看这些指标外，再给大家分享一个小技巧，一个小县城如果过年比平常热闹，说明这个县城的年轻人都外出打工了，只有过年了才会回家陪老人，那我就劝你别买，如果平常热闹，过年冷冷清清的，那说明这外来人口比例高，房价看涨可以买。

04三类县城的房子

除此之外，以下这三类县城的房子，你买了可能就砸在你手上了。

第一类是那些所谓的躺平圣地，三五万就能买一套的县城，我劝你千万别买。

第二类是一些以旅游养老为卖点的县城，尽量别买，这些地方房价虚高，而且新楼盘一茬接一茬，二手房根本没人买，一阵热度过去啊，房价腰斩都是常事，山东龙口，辽宁东戴河都是典型。

第三类是还想依靠农民进城买房的县城，比方说打算换房的杞县，小麦换房的民权，还有西瓜换房，水蜜桃换房的那些县城，尤其要注意，除非那里就是你的老家，并且你很快就准备回去发展，再也不走了。

结言

总体来说，房价的发展趋势是与县城经济发展直接挂钩的，可以肯定的是，未来县城房价两极分化会更严重，大部分买县城的房子不会在涨，在这些地方买房只会越来越穷，根本就无法升值，有些地方甚至连保值都做不到，这里说的不是个人倾家荡产或是资产贬值，而是整个城市的家庭资产丧失流动性，最后我想说，中国人口流动的背后是财富的巨大转移，政策的背后将引领着资本的流向，人的一生一定要顺应潮流，才能捕捉到改变命运的机会，好了，本期分享就到这，我是子墨君，关注我，我们下期见。

“普通人改变结果，优秀者改变原因，而顶级高手改变思维模型。”

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