豪宅也玩套路？售价10万+的端礼著，究竟有没有欺骗业主

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上周六，北京二环10W+豪宅端礼著的180平样板间内，几十名业主齐聚，就项目容积率、地块使用权等一系列问题，向开发商讨要解决方案。

◎现场视频截图（源自业主提供视频）

这个北京二三环之间，丽泽商务区旁的10W+豪宅项目，截至3月20日，406套商品房已经签约232套，网签率达到57.14%，成交均价为11.05万／平。

◎项目签约数据（源自住建委官网）

目前业主们主要想搞清楚的问题是：

1.端礼著小区宣传2.5的容积率为什么实际变成了2.88？

2.项目北侧地块到底属不属于端礼著小区？

3.为什么购房合同上并未体现项目北侧地块？

4.如果项目北侧地块不属于业主，为什么要合并计算容积率还要业主承担物业费？

◎端礼著环线位置图

截至目前，开发商和业主之间经过两轮沟通，还未达成共识。

容积率从2.5变成2.88？

容积率直接影响到居民居住的舒适度。

2021年10月，首开+建工以41.8亿元+25700㎡保障性租赁住房竞得丰台区卢沟桥乡万泉寺村A地块。随后，中海也加入项目开发建设，这个二环内城项目命名为端礼著。

◎项目地块具体位置

首开和建工拿下的这个地块，一共包含4宗用地，0660、0661两宗为R2类居住用地，L05A33基础教育用地，WQS-02为B4综合商业金融服务业用地。

◎各地块具体信息（源自规自委官网）

端礼著项目（备案名：万泽雅苑）预售许可证显示，项目房地全部坐落于0661地块，预售建筑面积是61075.63平方米。

规自委招拍挂文件显示，0661地块的用地规模是2.96万平，地上建筑规模是7.4万平，照此计算容积率是2.5（容积率是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率）。

可有部分业主发现，拿地时要求配建的2.57万平的保障性租赁住房，与7栋商品房同在0661地块，这势必造成了0661地块的容积率大于2.5。

◎端礼著项目宣传图

端礼著业主对楼Sir表示，端礼著所宣传2.5的容积率，计算过程合并了位于端礼著小区外北侧的、不属于端礼著小区的0660地块的规划用地面积。

而在业主的购房合同中，关于0660地块的表述是：本项目地块北侧为0616-0660地块，为万泉寺东路9号院1号楼和2号楼的回迁房居民停车位和800平米的集中绿地。

◎购房合同中关于0660地块表述（图源端礼著业主）

面对诸多业主的质疑，端礼著开发商方面给出的回复是：端礼著项目0660、0661地块用地容积率是2.5。

◎开发商微信回复截图（图源端礼著业主）

不少业主提出质疑，购房合同中万泽雅苑（推广名：端礼著）项目只包括0661地块，现在小区的地上建筑规模加上了0660地块的1.14万平方米，端礼著真实的容积率应为2.88(=85399 平方米/ 29601.93 平方米 )。

◎购房合同中关于万泽雅苑地块描述（图源端礼著业主）

因此业主们认为，这也造成基于一般理解端礼著小区，容积率大于宣传的2.5，绿化率不足宣传的30%。

端礼著到底包含哪些地块？

开发商对于端礼著小区容积率的计算问题的解释是：

一切按照规定在执行。

楼Sir查阅了规自委的招拍挂文件，关于数据指标的核算方式是，规划0660地块与南侧0661地块统一核算指标。

◎招拍挂文件中关于指标核算描述（图源北京规自委）

按照文件，项目容积率合并两地块面积计算合规合法。

在3月18日的第二次沟通会上，项目负责人在回答业主端礼著项目包括哪个地块时，明确回答项目包含60、61两个地块。

◎开发商回答业主提问（图源业主提供视频截图）

但有业主提出质疑，端礼著在销售时通过书面、口头等形式对外宣传“端礼著小区的住房容积率为2.5、绿化率为30%”，并通过宣传材料、沙盘讲解等使消费者相信端礼著小区仅指0661地块所在区域位置。

◎项目宣传资料（图源业主供图）

◎端礼著项目效果图（图源业主供图）

此外，业主表示端礼著项目工作人员在销售时并未对容积率、绿化率等相关指标的计算特殊性作出任何提示、说明、解释，导致已购房业主对首开股份端礼著项目所宣传的端礼著小区容积率、绿化率等核心购房参考指标的理解是基于一般理解。

在一般理解下，业主认为首开股份端礼著项目所宣传的“端礼著小区住房容积率为2.5、绿化率为30%”仅指购房合同中所述端礼著小区所在的0661地块。

◎端礼著前后沙盘对比（业主供图）

沟通会上，也有业主提出为什么购房合同中万泽雅苑只有61地块，对60地块的描述仅在“本项目周边环境因素提示”中展现。

项目负责人表示，买房签合同，签署的是买房楼栋坐落的位置。

◎开发商回答业主提问（图源业主提供视频截图）

当有业主提出万泽雅苑的出售范围时，开发商项目相关负责人表示，出售范围就是61地块，因为住宅在61地块。万泽雅苑是60、61两个地块，统一计算指标。

◎开发商回答业主提问（图源业主提供视频截图）

有业主表示，如果按照开发商描述，万泽雅苑出售的范围仅为0661地块的话，那小区的容积率、绿化率就不能合并0660地块一起计算。

如果合并0660一起计算，开发商在卖房之初并未提及0660地块，这涉及到刻意隐瞒和虚假宣传。

60地块使用权到底归谁？

业主已向开发商明确证实了，万泽雅苑包含0660、0661两个地块。

据业主反映，在3月10日业主与开发商的沟通会上，端礼著项目相关负责人也表示，已购房业主所享有的端礼著小区土地使用权仅包含0661地块。

◎0660、0661地块实际位置

在3月18日的第二次沟通会上，对于0660地块使用权是否归端礼著业主所有，开发商也始终未作出正面回应。

虽然不确定0660地块使用权最终归谁，但有业主反映，端礼著小区物业费的计算范围却已经包括了0660地块。

◎端礼著物业服务评估摘要（图源业主提供）

端礼著项目物业费测算报告中显示，测算范围包括0660和0661两个地块，9.2/平米/月的收费标准中包含两个地块的物业服务人工成本（含第三方保安、保洁外包公司）、绿化养护、垃圾清运、公共区域能源费等物业相关费用。

这也便意味着，因此端礼著业主所缴纳的物业费包括0660地块停车场的人员费用（保安4人、保洁1人、绿化养护1人、道闸设备维修1人）、水费、电费等费用支出。

有业主质疑物业费收取的合理性。

开发商回复，合理，因为有绿地，0660、0661统一规划。

按照规自委的文件，0660地块还需配建100个机动车停车位，供丰台区万泉寺东路9号院1号楼和2号楼的回迁居民停车使用。

◎万泉寺东路9号院

◎0660地块建设要求（图源规自委官网）

但相关文件表示，100个停车位只是万泉寺东路9号院回迁居民的租赁使用，因此业主提出疑问：0660土地使用权是否还是归万泽雅苑买受人所有？

开发商表示真不知道，土地使用权的事儿得去问相关单位。

此外，还有业主提出质疑，表示购房合同并未提及要把0660地块1.14万平米的建筑面积全部挪至端礼著小区所在的0661 地块建设。

◎0660地块建设要求（图源规自委官网）

◎端礼著小区3#、4#保障性租赁住房楼栋

最后，对于业主提出的再补充协议上注明万泽雅苑的宗地范围、以及0660地块的使用权归属问题，开发商始终未给予正面回应。

对于业主此次维权的主要目的，楼Sir问了几位业主：

1.如果确定端礼著小区宗地范围包括0660、0661两宗地块，那便在购房合同补充协议上注明0660地块使用权归业主。

2.如果不能确定0660地块使用权归属问题，则按照要求将0661地块的容积率恢复至2.5，绿地率恢复至30%，且要追究开发商虚假宣传。

关于此次端礼著事件的相关进展，楼Sir将持续跟进。