曾被誉为郑东新区接班人，沉寂三年后“废太子”能否上位？

　　撰文：乔治 美编：若菡 校对：紫藤

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　　最接近王者的区域

　　如果说北龙湖是郑州地产江湖绝对的王者，那么一路之隔的金水科教园区，尤其是东三环以西的区域，绝对是离王位最近的人。

　　此前，郑东新区取得巨大的成功后，每一个新区都妄想成为下一个郑东新区。

　　比如滨河国际新城在规划之初就打出了响亮的口号：“产城融合、宜业、宜居、宜乐，三位一体”的CLD中央休闲区。

　　常西湖新区也不甘示弱，更是坚定认为“一心两翼”才是郑州未来发展方向，四大中心建成、少数民族运动会成功举办、地铁14号线提前修建并开通让常西湖在前几年迎来高光时刻！

　　但是纵观郑东新区之外所有热门区域，不管如何炒作亦或者发展，区域大部分新房20000+始终是一个难以逾越的坎，即便有项目突破，也是一些高端盘或者特殊房源。

　　但是在2017-2019，杨金房价却突飞猛涨，以康桥东麓园、美盛北龙台等楼盘为代表，纷纷突破20000+成功，同时也让这个区域的心理价格无限逼近20000+大关。

　　因为在很多人看来，北龙湖动辄3W+、4W+的房价，而仅仅一路之隔的金水科教园区，尤其是东三环以西的部分，新房2W+是一个理所当然的事情，随着北龙湖的崛起，交通的改善，金水科教园区未来的潜力将更加巨大，未来其房价更是无限接近北龙湖北岸。

　　然而，事与愿违，这个最接近王者的区域，近几年不但没有展现其应有的价值，人们对于这个区域的心理预期，却在不断减退。

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　　沉寂三年变为“废太子”

　　金水科教园区之所以能够上位，没有什么其他任何理由，唯一的理由就是离北龙湖近。

　　但是成也萧何败也萧何，如果说近是这里最大的依仗，那么交通将是卡着金水科教园区脖子的手！

　　而正是交通问题，让这里承受一次又一次的暴击，最终成为“废太子”，不但短期内上位无望，自己地位也不断下降。

　　2019年4月，郑州市城市轨道交通第三期建设规划（2019-2024年）正式获得国家发改委批复。

　　一时间，几家欢喜几家愁。

　　众所周知，地铁一响，黄金万两，地铁通到哪里，人和资源就会去到哪里。地铁越密集，越有利于资金和人口的沉淀，经济增长也会加快。

　　但是，被郑州人民寄予重大期望的地铁六号线到北龙湖却戛然而止，而且是在批复外多建设的情况下，这不仅让金水科教园区错过了地铁，更让这里通往北龙湖的大动脉被切断了一条！

　　福无双至，祸不单行。

　　2019年末，郑州金水科教园区总体规划(2019～2035年)出炉，规划明确定位了该区域的发展、产业布局和交通路网等。

　　规划期限从2019年至2035年，其中近期至2025年，远期至2035年。

　　规划显示，金水科教园区辖区西起中州大道，东至金水区界，南至连霍高速，北至贾鲁河以及郑州北边界，面积约62.7平方千米。

　　本来是一个规划的出炉，为什么会构成利空？

　　因为这个规划，XX机场赫然在列。

　　此前，坊间传闻该机场搬走只是早晚问题，但是根据规划，该机场2035年之前大概率不会搬走，城市发展要让位于国防！

　　如果说地铁不修、机场不搬都有特殊的因素，但是龙源路短短几十米多年都没有打通，让很多在金水科教园区买房的人意难平！

　　众所周知，龙源路通往北龙湖最难修的连霍下穿部分已经修通，只剩几十米即可连接北龙湖，但就是这几十米，始终被土坡挡着。

　　但鲁迅说的好，这世界本没有路，走的人多了，就有了路，由于巨大的交通需求，这短短几十米的突破，硬是被人们走出了路，但是北龙湖却在路旁竖起来围挡！

　　他用实际行动告诉你，我北龙湖不带你金水科教园区玩！

　　多重天灾人祸再加上三年口罩，让金水科教园区这个靠北龙湖近而上位的区域，彻底沦为“废太子”。

　　而在楼市方面，2017-2019成为了这里最高光时刻。

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　　杨金楼市现状

　　古语有云，瘦死的骆驼比马大，尽管金水科教园区冲击20000+最终以失败告终，但是如今这里依然是郑州房价较高的区域之一。

　　目前金水科教园区东三环以西的区域约有5个项目在售、5个项目待售。

　　在售项目分别为：

　　凤起梧桐：

　　依托蓝城的前沿设计，西侧纬五路一小大河校区的光环之前走了一波，目前工程进度较慢，据说是美商龙湖一号搞保交付活动将人“借”了过去。

　　目前该项目有136、142、147、155户型在售，小高层产品，成交均价在1.8-1.9W，想买这个项目，可以好好查查背后的大佬再做决定，其他不再多说。

　　正弘璟云筑：

　　正弘出品，大概率精品，目前有面积段约为125、143平小高层在售，精装价格约1.8W，明年10月交房，工地施工人数众多。

　　整个项目无论是开发商品质还是安全系数及产品都很在线，唯一的缺点是离机场较近。总之任何项目都有缺点有优点，购房者需要了解完自己需求后再做决定。

　　万科未来时光：

　　整个金水科教园区最火的楼盘，甚至可以去掉之一。

　　目前其主要在售的是16层小高层，今年年底交房，精装交付，价格在1.8-2.1W之间，户型越大单价越高。

　　万科出品，安全肯定没有问题，整个项目最大的亮点是拥有一个高端会所，未来可以供业主享用。据说其物业费里面包含会所运营的成本，物业费加起来约3.8+，但考虑会所的功能性及万科物业负责任的态度，这个价格整体来说不算高。

　　龙居华府：

　　现房销售，其东侧路已经修好，南侧路正在修，项目周边环境逐渐变好，成为项目重大利好。

　　由于是现房，实景已经呈现，干挂石材外立面加上不错的景观，整体呈现非常不错，目前项目有精装产品在售，价格约2-2.2W，毛坯约1.8-2W，户型产品约为89、110、120、135平小高层。

　　项目品牌力在区域内稍弱，但好在现房销售，项目距离机场相对较远也是一个加分项，整体而言，这个项目当下呈现的品质及价格，非常值得购买！

　　万林府：

　　市场声音不大的一个楼盘，目前其2、3号院还有少量产品在售，主力在售的6号院也已经交房，小高层设计，也是区域内为数不多毛坯产品，在售面积约为105、119、126、135平小高层，另外项目规划还有洋房。

　　根据万林府整体呈现的状态中规中矩，外立面略显过时，竞争力相对有限，因此很多房子都卖成现房还没卖完。

　　从当下金水科教园区东三环以西在售楼盘的价格来看，依然在2W左右徘徊，2W以上的多为精装大户型及洋房等特殊产品。

　　这种价格也反映出当下购房者对于这个区域的纠结，不上不下，偏改善又不改善，未来有希望又感觉希望渺茫。

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　　未来能否转正？

　　关于金水科教园区未来的楼市，笔者持谨慎乐观态度，但整体乐观。之所以谨慎，是因为短期内很多利空因素无法改变，而乐观是指从长远看，这里发展还是非常可期的。

　　但这种发展还要取决于以下因素：

　　1.名正则言顺。事实上，金水科教园区离北龙湖再近，但行政上依然属于金水区管理，没有纳入郑东新区的版图中，因此很多工作无法展开，行政壁垒的力量绝对不可忽视。这也是制约区域发展的最大因素，不过近期传闻有进展，但存在变数。

　　2.金水科教园区不是一个独立的市场，受北龙湖影响较大，北龙湖市场震一震，这里都要受到波及，当下北龙湖北岸即将进入厮杀阶段，如果龙湖北岸持续打价格战，将对杨金构成利空，反之亦然。

　　3.机场问题说实话，不要抱有太大希望，也许某天会有惊喜，但可遇而不可求。但是龙源路的打通等却需要相关部门协调，这完全是可控因素。同时根据《郑州市“十四五”公共交通一体化专项规划》，六号线北延和1号线线北延大概率纳入4期规划，两条线路将在金水科教园区交会。如果落实，这将对区域构成重大利好，希望不要再放鸽子。

　　4.当下区域水分基本被挤干净，在售安全靠谱的楼盘，如果是地缘群体完全没有必要等待，20%首付（区域大部分楼盘可做）+3.8利率很香。

　　但前提是，一定是要建立在自住的基础上。

　　备注：本文部分图片和信息来源于网络。文中观点只是作者看法，不构成操作建议。