济南著名商圈即将升级，打造TOD、步行街，能否抗衡泉城路？

作为一座千万级人口的副省级省会城市，济南拥有众多成熟的大型商圈。其中，泉城路商圈长期居于济南各大商圈之首，甚至在省内外都享有较高知名度。除了泉城路，济南还有哪些著名商圈呢？今天咱们就来聊一聊，另一个非常有名且即将升级改造的商圈，以及它在未来能否与泉城路相抗衡。

这个商圈，就是“洪家楼商圈”，多年以来也是济南老城区第二商圈的有力竞争者。它也经常被称作“花园路商圈”，其实指的都是同一个商圈，只不过后者指出了花园路是商圈的主要商业街，而前者则指出了商圈所处位置的历史地名（洪家楼镇），以及商圈里最著名的老建筑——洪楼教堂。方便起见，本文就统一称呼为“洪家楼商圈”。

洪家楼商圈的大致范围，主要集中于花园路一线，西起山大路附近，东至二环东路；南北向的轴线，则以洪家楼北路、洪家楼南路最为繁华。从商业构成上看，沿街小商铺占比较高，大一些的商业体有银座商城、大润发、淘宝街，以及前些年刚建成开业的大型商业综合体——聚隆广场。这些较大的商业体，是洪家楼商圈的核心所在。

多年来，洪家楼商圈人气上一直处于济南各大商圈前列，主要得益于周边高密度的居住人群，以及山东大学的两个校区（洪楼校区、中心校区）。因此，“本地化”和“年轻化”就成为了形容洪家楼商圈客群的关键词，也让诸如大型超市、沿街小商铺这种倾向于餐饮和日常生活，并且适合“高频次”、“低单价”消费的商业体能够较好地存活下去。

然而，这一切可能将会发生巨大变化！这是因为，洪家楼商圈有望迎来重大升级改造！

这些改变的最大推动力，在于轨道交通。根据济南市公布的最新规划，将对洪家楼这一带进行城市更新，实际上主要围绕的就是济南轨道交通7号线规划的两个地铁站——洪楼广场站与洪家楼站（工程名）。

其中，洪楼广场站位于花园路与洪家楼北路交叉口附近，洪家楼站位于花园路与二环东路交叉口附近。洪楼广场站将打造成为“TOD文化商贸核”，主要是结合了洪楼教堂、洪楼广场等文旅资源，形成一个“文商旅”的核心区域；洪家楼站则打造成“TOD商业商务核”，主要是建设一大批商业商务设施，并同时优化全福河两岸景观。

再加上北边不远处的七里堡，有可能对七里堡综合市场进行大规模改造，并结合轨道交通2号线七里堡站建设新的TOD项目；以及花园路与山大路交叉口的轨道交通7号线山大路站，规划建设山东德云文化广场TOD商业综合体，实际上最终将形成4个TOD核心区域。（下图未将山大路站TOD项目纳入）

除了结合轨道交通站点的TOD项目，这项城市更新规划还有一个引人注目的地方，就是将打造一处“国际步行街”。可能很多人会有疑问，这个步行街，到底将出现在哪儿呢？有人提出，会不会是将花园路改造为步行街？针对这个提法，我曾经写过一篇1400余字的文章《济南花园路深度改造，地下建隧道、地面改步行街，真的可行吗？》，详细分析了可行性，结论是花园路不太合适做成步行街。

不过，在公布的相关规划当中，有一幅图引起了我的注意：上图明显是一个步行街的概念图，处于洪楼教堂的正对面。这条路正是花洪路。

花洪路是花园路北侧的一条东西向小路，长约1.3公里，其中东段（洪家楼北路-洪家楼西路）与洪家楼商圈关系较为密切，道路南侧是淘宝街及一些小商铺，北侧有不少门头房，多为餐饮，形成一条“挂牌”的特色小吃街。花洪路东头由于正对洪楼教堂，也就成为了小姐姐们拍照打卡的“胜地”。

花洪路这一段的问题在于，北侧有不少居民楼，还有两所学校，在不拆迁的情况下，可塑性较为有限。即便改造成步行街，也难以发挥出步行街应有的价值。

因此，个人认为，如果真要打造“国际步行街”，最终形态可能并非单纯改造花洪路，而是将花洪路以南、洪家楼北路以西的慧都大厦、历城百货、大润发这一带进行升级改造，形成一个“步行街区”。而花洪路东头这一小段，主要作为与洪楼教堂进行互动的一个“网红打卡地”使用。

最后，我们回到文章开头提出的那个问题：洪家楼商圈未来能和泉城路商圈相抗衡吗？

就目前而言，洪家楼商圈尚不能与泉城路商圈相抗衡。它们处于不同层级——前者属于区域级的商圈，而后者则是城市级的顶级商圈；后者的商业总体量，也数倍于前者。从客群来源上看，泉城路商圈具有城市级的号召力，同时也接纳了周边景区的大量游客；洪家楼商圈则是周边居民、上班族以及大学生占据较大比例。但它们之间也有相似之处——交通状况极其糟糕。

正如前文所讲述的，洪家楼商圈将产生巨大变化，主要体现在地铁站的建设，以及与地铁站相关区域的改造上。由此带来的，是交通便利程度与客群来源的改变。

其一，地铁站的建设，将使得洪家楼商圈从公共交通的“红色区域”，一下子变成“绿色区域”，从而将为洪家楼商圈带去大量外部客流。

其二，与地铁站相关区域的改造，主要是拆除一部分现有老旧建筑（包括不少居民楼），建设TOD项目，包含较高容积率的商务办公楼，同时增加一部分商业体量。这就相当于将一小部分本地居民，替换成了数量更加庞大的上班族，使得总体客群结构及数量上均产生较大改变。

最终结论：洪家楼商圈可能始终无法撼动泉城路商圈的地位，但在未来5-10年的跨度上看，洪家楼将会是济南二环以内，唯一有希望与泉城路相抗衡的商圈。