香港置地：“碧桂园”式扩张背后的挑战

在中国香港，香港置地是中环商业中心“最大地主”之一，其打造的中环置地广场更是世界名牌的集中之地。

在内地，香港置地做派却比较保守，甚至可以说是错失了商业发展的黄金期。但从2020年开始，香港置地却突然改变风格，在内地开启“疯狂扩张”计划。有业内甚至玩笑称其为“商业板块的碧桂园“。

在香港置地的刺激下，整个商业行业的竞争态势进入到一个白热化状态。那么，作为扩张领头羊，香港置地在这几年布局中发展地如何呢？

上海：开局不佳 豪赌未来

香港置地是一家英资背景的企业，隶属于怡和集团，致力于开发中高端类型的住宅和商业项目。和内地房企高歌猛进的“高周转模式”不同，香港置地从扩张规模和增长速度上看，都不是一个追求“快”的企业，其在内地的作风甚至可以用“畏手畏脚”来形容。

作为全球经济中心，上海商办市场一直是作为投资热土而存在，无论是内资还是外资。而香港置地保守的做派，错失了上海商业发展的黄金期。其2018年，才与旭辉集团通过合作模式在上海开业了首个商场：置汇旭辉广场LCM。

（置汇旭辉广场LCM实拍）

该购物中心位于浦东新区洋泾板块，体量并不小（13万方），定位中高端。网易房产调查后获悉，商场招商品牌共约220个，餐饮占比近50%。商场招商品牌的定位偏中端年轻客群，诸如优衣库、无印良品、耐克、丝芙兰、热风等品牌都是消费者耳熟能详的快消品牌。

由于商场周边CBD办公楼匮乏，以居民区为主。工作日中午11点，这里的客流平平。通过观察，中庭区域20分钟内经过的客流仅20-30人。

（置汇旭辉广场LCM内部实拍）

此外，商场的2-3楼还有不少闲置的铺位，有关闭的餐饮店铺，卷帘门紧闭的剧场以及服装店。

（置汇旭辉广场LCM内部实拍）

相比1楼以上客流门可罗雀，B1层的餐饮店铺是午餐时间人流相对集中的区域。网易房产观察后发现，各大餐饮店铺前，最忙碌的是脚步匆匆的外卖小哥，而真正坐在店内堂食的客户仅占少数。

（商场B1层）

香港置地在上海的首次商业试水并未给市场留下深刻印象，不过香港置地并未就此止步，预计今年底前，其位于上海的第二个商业体——鑫耀光环live或将入市，再次发力中高端消费市场。

据了解，鑫耀光环live是鑫耀中城65万方城市综合体的一部分，整个项目由华鑫置业、上海万科、香港置地和徐汇城投共同组建。

（鑫耀光环live实景图）

盛行“长期主义”的香港置地在上海的商业发展不紧不慢，前两次商业尝试均以合作模式开局。

而在综合体投资领域，2020年香港置地一掷千金，310.5亿元高调拿下上海徐汇滨江金融城地块。习惯了合作模式的香港置地，未来将独自操盘这个体量达到180万方的超级综合体，堪称是一场“豪赌”。

重仓成渝，业绩平平

上海之外，香港置地还重仓重庆和成都两个西南地区新一线城市。在内地，香港置地的商业发展就起步于重庆。

2016年，香港置地联手招商蛇口推出重庆长嘉汇购物公园，完成了内地的商业首秀；2021年4月，香港置地在内地的全新商业品牌 “光环The Ring ” 系首个商业中心—重庆光环购物公园落地；2022年11月，香港置地接手了合景泰富位于成都的项目，将打造成都光环商业体。

另据不完全统计，2020—2021年间，香港置地持续加仓成都和重庆，累计拿下4宗商住地块。

据赢商网统计的2021年重庆购物中心销售数据，香港置地在国内光环系的“开山之作”重庆光环购物公园在2021年4月开业后录得营业额14.2亿元，按此交易比例对全年的营业额预估约为21.3亿元，这与地区商业领头羊万象城和龙湖天街依然存在不少差距。

（2021年重庆购物中心销售数据统计，图源赢商网）

在川渝两大城市之外，香港置地在近些年还多次联合房企开发商，进入南京、杭州和苏州等市场。

从香港置地2021年公开年报显示，后期将入市的商业项目有9个之多，这还不包括2022年拿下的苏州金鸡湖商业项目及成都光环项目。

过与本土开发商合作，有利于打开新市场，减少运营风险，这也恰恰反映出香港置地在内地商业运作上的不自信。

高投资、回报慢，商业赛道面临持续竞争

随着香港置地在内地开疆拓土，大举新建项目的同时，不得不面临债务持续走高的不利形势。

据香港置地2022年中报显示，公司净债务为61亿美元，高于2021年底的51亿美元和2020年底的46亿美元；净负债率为18%，2021年末为15%；现金储备同比大幅下降68.43%至7.42亿美元，去年同期则高达23.49亿美元。

香港置地作为一家运营商业地产为主的开发商，其在内地商业领域持续加码的同时，或面临投入高、回报慢的困境。

有别于房地产开发“高周转”模式，能实现快速变现，商业地产项目前期投资比重高、整体开发周期长、商业物业自持比例高、去化较缓慢，而后期商场客流情况也会对租金回报率产业影响。

香港置地在内地大规模扩张后，如何实现良好的经营管理，是需要思考的问题。尽管国内的商业市场价值巨大，不过在一二线城市，商业赛道的竞争也日益严峻。

良好的营商环境是港资近些年来持续加码上海的重要因素。作为购物中心的先行者，以恒隆、新鸿基、新世界、嘉里、太古、瑞安等为代表的港资，得益于前期在香港的商业发展，较早进入上海市场的历史机遇，享受到了时代发展的红利，几乎霸占了上海重奢领域购物中心的半壁江山。而香港置地缓慢的步伐，错失了尽早在上海布局高端商业的时机。

诸如万达商管、华润置地、万科印力、宝龙商业、龙湖商业等内资房地产企业也在上海商业市场积极布局，并逐渐成为中端购物中心的核心力量。

作为全国商业体最活跃的城市之一，上海存量项目革新升级的同时，新的商业载体不断扩容，购物中心也不断朝着多元化方向发展，对于香港置地而言，即将面临的机遇和挑战并存，如何打破商业格局并快速实现市场占位，或将是摆在香港置地面前的一道难题。