今儿315，点名文源府、北清橡树湾、富华里、天阅山河…

2023年3月15日。

今儿咱不说废话，直接点几个北京正在维权的新楼盘。

建发珺和府、建发文源府

维权原因：市郊铁路规划未提前告知

建发的珺和府和文源府这俩项目，在新盘扎堆的昌平南成绩一直不错。尤其是珺和府，开盘近9个月，网签率已经有86%，跑赢昌平南的诸多新盘。

开盘不到三个月的文源府，也成功网签320套，网签率接近36%。

◎珺和府、文源府网签情况

而今年年初，便有珺和府和文源府的业主开始维权，原因是业主表示买房后才突然知道项目西侧约90米有修建铁路的规划，而项目方在买房前却并未告知。

开发商在项目红线内外不利因素告知书中，也并未提及相关铁路规划。

◎图源北京

问题就在于，业主买房之后自己查阅到了相关规划文件。

2022年7月，昌平区公示并批复《北京昌平区生命科学园CP01-0601~0603街区控制性详细规划（街区层面）（2020年—2035年）》规划文件。

◎规划文件中关于轨道交通的示意图

从规划图中可以看出，新增的市郊铁路S2线东北环线，距离珺和府、文源府西侧仅不到90米的距离，如果按照规划建设，势必会造成噪音和振动影响。

而且S2线是市郊通勤铁路，流量很大，高频次噪音和振动会影响业主们的居住体验和后期房价。

◎按照规划文件中铁路距项目距离

因此业主们认为，开发商在当初售房时没有明确告知这一不利因素，导致大家在不知情的情况下购买了房子，造成了一定的损失，因此希望能无条件退房。

对此，昌平区住建委回应，开发商说正在跟相关部门沟通。

还有一个消息，便是S2线东北环线二拨子区域铁路线调整移动200米左右。

北清橡树湾

维权原因：霸王条款、虚假承诺

说实话，这是在北京维权项目中，楼Sir最不意外的一个。

目前项目开盘半年多，签约540套，占1311户总户数的41%，似乎与官宣的抢不到房有一定差距。

◎3月15日北清橡树湾网签数据

业主维权，首先是投诉项目虚假宣传，项目开盘时宣传的回龙观距地铁1.5公里临铁盘，被打脸项目根本就属于北七家管辖的平西府板块的非临铁盘。

北清橡树湾项目距离最近的地铁站8号线平西府站，无论是现有道路还是后期规划道路，实际距离都在2公里+。（这点楼Sir老早就说过：北清橡树湾，能复制神话吗？我看悬！）

◎北清橡树湾距地铁实际距离

还有降价维权，在人民网领导留言板上，一较早买北清橡树湾房子的业主投诉：售楼处销售一致承诺首次开盘是最低折扣，诱导欺骗买方签约，结果一两个月而已越卖越便宜，差了5个点大概30-40万。

他表示：项目方让后买的人签保密协议，隐瞒价格。

◎人民网领导留言板

最最重要的是，北清橡树湾购房合同的霸王条款。

将合同中的条款翻译成白话：

1.购房者不能以质量差、装修差、装修标准差为由拒绝收房。当商品房存在质量问题，开发商维修时，维修期间不算开发商逾期交房；

2.项目楼书、沙盘、广告、样板间宣传都不作数，销售的说辞及承诺也与项目无关，一切都以主合同、补充协议为准；

3.划痕、污渍、生锈、不平整、不光滑、缝隙扭曲等现象，都不算质量问题，不能向开发商索要赔偿。

◎合同条款1

◎合同条款2

◎合同条款3

关键是，以上霸王条款，早在2020年万橡悦府等楼盘售卖时，被多次投诉，并被建委要求整改，此次北清橡树湾合同中仍然包含该条款且开发商拒绝整改。

◎官方回复

反正官方已经责令北清橡树湾整改，现在改没改，有北清橡树湾的业主知道的吗？

中海富华里富园

维权原因：草签合同霸王条款

中海富华里，可是中海在海淀的神盘，分为富园和汇园。

目前出现维权现象的是富园，目前富园362套期房，目前已签约113套。

◎官方回复

今年2月，富华里富园的近200名业主联合起来致开发商的第一封公开信，问题集中在草签合同霸王条款：

1. 与住建委制式合同模板不一致，更改部分条款使购房者权益无法得到保障；

2. 购房面积单以套内面积为准，针对面积差异处理方式采用自行约定补充条款方式，与制式合同约定不符。采用这一约定，购房者权益无法得到保障；

这一条，楼Sir仔细研究了一下：

一般商品房选用的面积差异的处理方式是，无论建面、套内面积，误差在3%以内的，按照实际建面进行结算；任何一项超出3%，购房者可以解除合同，开发商退房款，补利息，购房者不退房，超出3%的部分也不用补。

◎官方制式合同

而中海富华里富园的草签合同中，取消了3%的要求，就是无论最后测算误差多少，购房者都不能解除合同，无论超出多少，购房者都必须全部买单。

◎富华里富园草签合同

假设购房者购买了建面80平米的房子，套内65平，最后交房测算建面达到90平，这时购房者没有别的选择，只能补上多出10平建面的钱。

3. 存在部分霸王条款。

在合同附加条款中，存在部分霸王条款，包括但不限于：

补充协议第四条：商品房的交付第6条、第7条指出：

条款解读：房屋如果有问题，只能修，且购房者不能追究开发商逾期交付责任。

补充协议第六条：关于预售合同规划、 设计变更的补充约定第6点指出：

条款解读：购房者签署合同后，开发商可随意变更外立面材质、园林设计，购房者不能以此为由要求出卖人承担违约或其他责任。

补充协议第十一条：项目宣传中第4条指出：

条款解读：当前外立面设计、园林设计等宣传材料均未载入预售合同和补充协议，因此均不具有约束力。

对于这次投诉，海淀区回复：经房管局核实，目前房管局已就该项目商品房预售合同条款问题与开发企业进行约谈，并将相关合同修改建议反馈给开发企业，后续将进一步要求企业做好与业主沟通，落实相关整改。

◎领导留言板官方回复

首创天阅山河

维权原因：开发商减配

丰台的首创天阅山河，作为丰台8W+的高端改善盘，2021年4月开盘至今，508套房子已经签约354套，去化率近7成。

◎首创天阅山河网签情况

如今，这个改善项目又被业主投诉严重减配，被业主戏称为“高级回迁房”、“顶配牢景房”。

业主维权的点，主要集中在外立面减配、防火材料降级以及装修标准缩水等方面。

外立面方面，在天阅山河宣传图中，外立面使用的是金属铝板+玻璃幕墙，但从目前完工的建筑外墙来看，南向外墙虽然采用了金属铝板，但并没有见到玻璃幕墙，而侧向及北向外墙采用了涂料涂刷。

◎首创天阅山河宣传图与实景图

在防火材料的使用方面，在业主签署的购房合同里，约定外墙保温层为岩棉材质，但实际上使用的是聚合聚苯板材料。

而这种聚合聚苯板材料，价格更加低廉但使用寿命更短，这种材料的安全隐患很大。

◎业主实拍项目防火材料降级

装修标准方面，据业主实地探查，合同中约定的装甲入户门和智能门锁变成了普通入户门和普通门锁，卫浴产品则由汉斯格雅等高档品牌更换为普通品牌。

天阅山河这个项目是减配产生维权，但你听过因为项目增配发生维权吗？

这件事情也是楼Sir混迹地产圈这么多年，头一次遇见，业主投诉开发商，居然是嫌弃开发商“增配”。

近日京能电建·洺悦湾5号楼的一位业主，通过维权让开发商把小区观景亭拆了，该业主维权原因是：影响风水。

但她选择了举报开发商违建的方式来达到目的。

关键是，原来这个景观亭，是开发商免费为业主加盖的。

◎景观亭拆除前后

楼Sir之前在视频平台刷到某楼盘的销售在直播过程中大放厥词，说目前的新盘没有一个不维权的。

但这显然不能成为开发商不盖好房子的理由，太多买房人把全部身家都砸进了一套房子中，买房最根本、也是最低的要求，就是合格的建筑质量和开发商的承诺标准。

愿你在买房途中都顺利，别遇到糟心事儿。