介绍泰国房地产开发所涉及规划建筑环境及税收的法律

城镇规划

泰国房地产开发的主要法律之一是《城镇规划法》（Town Planning Act），它提供了有关城镇规划流程的规定。每个省或地区都会分别颁发一份具体的城镇规划，以管理该地区，并每五年更新一次。具体的城镇规划为每个区域提供分区、建筑面积比（FAR）、开放空间比例和其他相关要求。为了激励开发商开发符合公共利益的项目，近期引入了特殊优惠政策——FAR奖励制度。如果开发符合相关条件，例如在项目中提供公共使用区域或公园，或者按照绿色建筑的理念开发项目，开发商可以获得额外的FAR。

建筑施工控制

根据泰国法律，建筑活动受《建筑控制法》（Building Control Act）的一般法律规范。此外，各个市政当局颁布的规定也覆盖了每个地区的建筑施工。在Building Control Act实施的地点或有城镇规划的地点建造建筑物之前，开发商必须从当地行政办公室获得建筑许可证。此外，某些类型的建筑物需要由相关的地方行政办公室进行竣工检查，以颁发建筑证书。这是在建筑物开始运营之前必须完成的。

环境

为了应对人们对环境的日益关注，泰国将环境影响评估（EIA）作为房地产开发项目的主要先决条件之一。根据房地产开发项目的性质和规模，该项目可能会受到EIA的监管。标准包含在《国家环境质量增强与保护法》（Enhancement and Conservation of National Environment Quality Act）中。如果开发商未能遵守这些要求，可能会面临民事和刑事责任。

在泰国某些地区的小型房地产开发项目的开发商无需编制EIA报告；但是，他们可能需要编制初始环境检查（IEE），这是项目在可行性前期阶段的环境评估的初始阶段，以识别和评估可能的环境影响。与准备EIA报告或环境健康影响评估报告（EHIA报告）相比，IEE的实践要简单得多，后两者将在下文中进一步讨论。

如果房地产项目需要准备并提交EIA报告给自然资源和环境政策和规划办公室（ONEP），即负责批准的主管机关，那么EIA报告必须由ONEP授权的EIA顾问编制，并按照ONEP发布的指南执行。为了评估房地产开发项目对环境的影响，EIA报告通常涵盖可能发生在房地产开发项目过程中的潜在影响的预测。无论环境影响是负面的还是积极的，报告还涵盖缓解措施以及监测要求，以防止房地产开发项目产生不良影响。此外，特定类型的房地产开发项目（例如大型生物质发电厂项目）可能需要准备EHIA报告，而不是EIA报告。这是因为这些类型的房地产开发项目被认为对环境质量和受影响社区的健康可能产生更严重的影响。因此，EHIA报告要求在EIA过程中涵盖健康影响评估，并且该过程比EIA报告更为复杂。

土地和建筑税法

2019年，泰国推出了新的土地和建筑税法，以废除和取代先前的税收。新税收的目的是系统化税收制度，并惩罚未利用土地的所有者。这个新的税收制度改变了税基和纳税人的身份。对于一些人来说，它显着降低了税率。它根据财产用途施加不同的税率上限。用途包括农业用途、居住用途和以前两种用途以外的用途。未利用的土地也要缴纳土地和建筑税。

根据新的土地和建筑税法，应纳税的财产包括土地、建筑物和公寓单位。特定的土地和建筑物符合一定条件可以获得几项税收豁免。以下土地或建筑物将影响泰国房地产开发商：

1. 按照土地分配法规划建设住房或工业项目的土地和建筑物；
2. 按照公寓法规划建设公寓的土地或建筑物；
3. 以及 按照工业园区法规划建设工业园区的土地或建筑物。

新的税收征收于2020年实施。在前两个税收年度（即过渡期），由于COVID-19疫情，所有纳税人获得了90%的减免。在2022年，每种财产类型的税率正式推出。税率根据财产价值而异，范围从财产价值的0.01%到0.7%。然而，地方辖区行政组织可以将其所在地方辖区的税率设置得比特定税率高，但不得高于土地和建筑税法规定的税率上限。

房地产交易适用的税收

与土地和建筑有关的交易的相关方通常需要缴纳所得税，此外，他们还需要缴纳印花税。印花税率根据交易类型而异。例如，土地或建筑的租赁税率为租赁期内租金费用的0.1%，而土地或建筑的转让税率为评估价值或出售价格的0.5%，以较高者为准。然而，如果此类转让受特别营业税的规定约束，则应免除印花税。特别营业税是评估价值或出售价格的3.3%的固定税率，并适用于商业转让。如果满足条件，可以获得某些豁免。

融资和担保

当银行作为房地产项目融资的放贷人时，通常会要求对资产进行担保，以及从母公司获得任何担保或担保承诺。房地产的一种担保利息通常要符合CCC管理抵押政策。抵押协议必须用泰语书面形式进行，清楚地指出抵押金额并在担保官员处注册。

在2016年之前，没有针对将房地产租赁权作为担保的特定法律。当事人通常以条件转让的形式创造担保。在这种背景下，商业担保法于2016年7月2日颁布。该法规定的担保接收人必须是金融机构或部长法规所规定的其他人。必须通过在线系统在商业交易登记处注册业务担保协议。

自商业担保法颁布以来，租赁协议下的权利和要求可以作为业务担保协议的担保。尽管法律并不要求，但泰国银行已要求金融机构选择签订租赁条件转让协议并使用注册的业务担保协议。

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