深圳旧改独家盘点：立项规模达8376公顷，工改领跑

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2023年深圳城市更新和土地整备白皮书

由广东合一城市更新研究院编撰出品的《2023年深圳城市更新和土地整备白皮书》已发布，现仅需399元。

白皮书为一套双册，分别为《政策趋势及临深篇》、《行业数据篇》，内容包括2010-2022年深圳市及十个区城市更新项目（含计划、规划、实施阶段）统计分析、更新项目在各阶段旧改前置融资特征分析、2022年深圳市土地整备利益统筹项目数据与趋势、房企进入深圳城市更新发展研究、2022年城市更新重点政策解读及趋势预判、更新整备行业发展调研（涵盖160多个企业，调查方向包括区域布局、已投项目和计划投资项目类型等等）、临深片区城市更新政策趋势及项目分析等。

在此，本文特针对《2023年深圳城市更新和土地整备白皮书》关于深圳市城市更新数据层面进行精华提炼，以飨读者，以期对深圳市城市更新市场提供力所能及的参考和帮助：

PART01

深圳城市更新计划立项项目996个

截至2022年12月31日，深圳市共累计：

拆除重建类：

城市更新单元计划——计划公告项目共996个，拆除范围面积共8375.6公顷。

城市更新单元规划——规划公告项目共640个，拆除范围面积共5040.6公顷，可开发建设用地面积共3240.2公顷。

实施主体确认——实施主体公示项目497个，拆除范围面积共3108.3公顷，可开发建设用地面积共2091公顷。

截至2022年12月31日，深圳市综合整治类城市更新单元计划立项项目合计14个，若含综合整治类项目，则深圳计划公告项目合计1010个。因综合整治类项目较少，本报告所有统计数据仅针对拆除重建类城市更新项目进行统计分析。

PART02

2010-2022年深圳市拆除重建类城市更新计划公告项目分析

2022年项目数量和规模均有明显下降

截至2022年12月31日，深圳市计划公告项目合计996个，拆除规模合计8375.6公顷，其中2010年（含2010年以前转入项目）列入计划项目最多，共计190个，拆除规模共计1585公顷；2017年列入计划项目数量及拆除规模均最少，数量为43个，拆除规模为183.6公顷；2022年计划公告数量及规模较2021年均有明显下降，数量为39个，拆除规模为555.1公顷。

01

龙岗、宝安和龙华项目数量及规模均领跑全市

截至2022年12月31日，拆除重建类计划公告项目拆除规模以原特区外为主，其中龙岗领跑全市，其次为宝安、龙华。

02

工改和村改类项目数量及规模合计占比超90%

基于立项数量进行分析，工改项目数量占比较高，工改项目总个数为573个，占总立项数量58%，村改数量为331个，占比为33%。

基于立项规模进行分析，村改项目和工改项目基本各占半壁江山，其中村改项目规模合计4056公顷，占总规模比重48%，工改项目规模合计3972.5公顷，占总规模比重47%。

工改类型计划立项项目中，工改商住数量最多，为149个，占工改项目比例为26%，其次为工改M0（数量为140个，占比24.4%）和工改综合(数量为83个，占比14.5%)。

03

龙岗和龙华以工改和村改项目为主，宝安以工改项目为主

深圳市各区计划公告项目类型中，项目数量排名前三的为龙岗、宝安和龙华。其中龙岗以工改和村改项目为主，宝安以工改项目为主，龙华以工改和村改项目为主。值得注意的是，项目数量最少的三个区为坪山、盐田和大鹏，数量分别为46个、39个和38个。

PART03

申报主体分析

截至2022年12月31日，深圳市更新单元历年计划公告项目合计997个，申报企业中民营企业和村集体股份公司比重最大，其中民营企业占比52%；村集体股份公司占比28%；国企占比10%；政府占比6%；双主体申报项目占比4%，双主体申报项目企业类型分为以下四种：民营企业+政府、村集体股份公司+政府、国企+政府和民营企业+村集体股份公司。

PART04

2022年深圳市各区新增计划公告项目数量及规模分析

2022年大数据以新增项目为统计对象，若2022年度无计划、规划公告和实施主体确认公示项目，但却有计划、规划修改、调整或补充公告和实施主体修改、调整或补充公示项目的，则不另行进行统计。

龙岗新增计划公告项目数量最多，龙华新增计划公告项目规模最大

2022年，深圳市新增计划公告项目数量26个，新增拆除规模249.1公顷。其中，龙岗项目数量最多，数量为8个；龙华项目规模最大，拆除规模为97.7公顷；福田、盐田、大鹏均无计划公告的更新项目。

基于深圳各区计划公告项目各类型数量进行分析，2022年龙岗工改项目最多，数量为7个，其次为光明、坪山和罗湖，工改项目均为2个；坪山村改项目最多，数量为4个，其次为龙华，村改项目为3个。

规划和实施阶段数据分析详见后续文章，敬请关注

2023年深圳城市更新和土地整备白皮书统计口径说明

本次白皮书数据主要来源于合一城市更新集团更新数据库、各区更新局统计数据及规划院更新数据等，经过对各方数据整理与对比，最终形成城市更新数据库，个别数据不准确之处，敬请谅解。

一、拆除重建类计划数据

【单元名称】城市更新单元名称统一以“xxx城市更新单元”为准，相同项目因历史原因导致不同单元名称，均统一为同一单元名称，视为同一项目。

【计划原始类型】不同类型计划公示或公告，均统一为计划公示/公告，例如计划修改公示、计划重新公示、计划补充公示、计划调出公示等均统一为计划公示；2018年(含2018年)之前计划公示或公告项目全部归为计划公告项目。

【统计个数】相同的城市更新单元记为一个项目，同一项目公示并公告，只统计最新一次公示或公告数据。2022年和四季度大数据以新增项目为统计对象，若2022年和四季度无计划、规划公告和实施主体确认公示项目，但却有计划、规划修改、调整或补充公告和实施主体修改、调整或补充公示项目的，则不另行进行统计。

【统计年份】以城市更新单元发布日期为准，例如2019年1月3日发布2018年第10批更新单元计划，则统计年份为2019年。

【现状】按照目前分类为城中村、旧工业区、旧商业、旧住宅区、其他（公共配套设施）等大类。其中如有混合类型，以现状面积最多的类型为主。

【申报主体】以项目计划公示/公告为准。

【项目实际控制人】以申报主体通过企业穿透至背后大股东，即股权占比50%以上。

【计划阶段项目申报主体上市情况】以背后实际控制人是否上市为准。

【改造方向】以计划公示/公告改造方向为准，计划阶段未标明改造方向，则以规划阶段改造方向为准。

【改造类型】以现状类型为准，现状为城中村则为村改、现状为旧工业区则为工改、现状为旧居住区则为居改、现状为旧商业则为商改。

【二级改造类型】以工改细分二级改造类型，工改M1、工改M0、工改M1+M0、工改商、工改居、工改商住、工改综合，其中工改商住包括居住及商业不同形式混合用地，工改综合指改造类型超过2种以上。

二、拆除重建类规划数据

【单元名称】城市更新单元名称统一以“xxx城市更新单元”为准，相同项目因历史原因导致不同单元名称，均统一为同一单元名称，视为同一项目。

【规划原始类型】不同类型规划公示或公告，均统一为规划公示/公告，例如规划修改公示、规划重新公示、规划补充公示、规划调整公示等均统一为规划公示；2018年(含2018年)之前规划公示或公告项目全部归为规划公告项目。

【统计个数】相同的城市更新单元记为一个项目，同一项目公示并公告，只统计最新一次公示或公告数据。四季度研报中统计的公示或公告项目，不包含延期/调整/修改数据

【统计年份】以城市更新单元规划公示/公告最新发布日期为准。

【现状】以同一更新单元计划为准，如拆除范围与计划时发生改变，则以规划公示/公告现状类型为准。

【申报主体】以项目计划公示/公告为准。

【改造方向】以规划公示/公告改造方向为准。

【二级改造类型】以工改细分二级改造类型，工改M1、工改M0、工改M1+M0、工改商、工改居、工改商住、工改综合，其中工改商住包括居住及商业不同形式混合用地，工改综合指改造类型超过2种以上。

【拆除用地面积】以规划公示/公告拆除范围面积为准。

【开发建设用地面积】以规划公示/公告开发建设用地面积为准。

【移交用地面积】原则上按拆除用地面积减去开发建设用地面积进行计算。

【计容建筑面积】以规划公示/公告计容建筑面积为准。

【住宅类计容面积】规划单元居住类建筑面积中，分为住宅、保障房、居住配套进行分别计算，无包含关系。

【商业类计容面积】规划单元商业类建筑面积中，分为商业、办公、商务公寓及人才公寓进行分别计算，无包含关系。其中如规划中商业及办公面积未分开显示，则按商业：办公=3:7进行计算。

【工业类计容面积】规划单元工业类建筑面积中，分为普通工业、仓储物流、新型产业用房、创新型产业用房、工业宿舍及工业配套进行分别计算，无包含关系。

【公共配套类计容面积】规划单元中其他公共配套设施面积。

【其他类计容面积】规划单元中其他类型面积。

【容积率】按项目计容建筑面积/开发建设用地面积进行计算。

【移交率】按项目移交用地面积/拆除范围面积进行计算。

三、实施主体公示数据

【单元名称】城市更新单元名称统一以“xxx城市更新单元”为准，相同项目因历史原因导致不同单元名称，均统一为同一单元名称，视为同一项目。

【统计个数】相同的城市更新单元记为一个项目，同一项目分期公示，计数记为一次。

【统计年份】以实施主体公示最新发布日期为准。

【实施主体】以实施主体公示主体为准。

【实施类型】以实施主体公示主体背后实际控制人为准。

【项目实际控制人】以实施主体公示主体通过企业穿透至背后大股东。

【实施主体上市情况】以背后实际控制人是否上市为准。

【改造方向】以规划公示/公告改造方向为准。

【二级改造类型】以工改细分二级改造类型，工改M1、工改M0、工改M1+M0、工改商、工改居、工改商住、工改综合，其中工改商住包括居住及商业不同形式混合用地，工改综合指改造类型超过2种以上。

【拆除用地面积】以实施主体公示拆除范围面积为准。

【开发建设用地面积】以实施主体公示开发建设用地面积为准。若项目未标明开发建设用地面积，则以项目规划阶段开发建设用地面积*分期拆除范围面积/规划阶段拆除范围面积进行计算。

本书目录

行业数据篇

1、2010-2022年深圳城市更新项目数据与趋势

1.1 2010-2022年深圳城市更新项目数据与趋势

1.2 2010-2022年宝安区城市更新项目数据与趋势

1.3 2010-2022年龙岗区城市更新项目数据与趋势

1.4 2010-2022年龙华区城市更新项目数据与趋势

1.5 2010-2022年南山区城市更新项目数据与趋势

1.6 2010-2022年罗湖区城市更新项目数据与趋势

1.7 2010-2022年福田区城市更新项目数据与趋势

1.8 2010-2022年光明区城市更新项目数据与趋势

1.9 2010-2022年坪山区城市更新项目数据与趋势

1.10 2010-2022年盐田区城市更新项目数据与趋势

1.11 2010-2022年大鹏新区城市更新项目数据与趋势

2、土地整备利益统筹项目数据与趋势

2.1 整体概述：龙华数量最多，龙岗规模最大

2.2 全年概述：光明新增利益统筹项目最多

2.3各区利益统筹项目分析

3、棚户区改造项目数据与趋势

3.1 整体概述：福田、罗湖两区占全市棚户区改造规模的六成

3.2 各区棚户区改造项目分析

4、深圳市集体资产交易项目数据与趋势

4.1 深圳市集体资产交易项目整体情况分析

4.2 深圳市集体资产交易结果公告项目分析

4.3 各区集体资产交易结果公告项目分析

5、2022年第四季度市场研报

5.1 2022年第四季度城市更新项目数据与趋势

5.2 2022年第四季度集体资产交易项目数据与趋势

6、房企进入深圳城市更新发展研究

6.1 计划阶段

6.2 规划阶段

6.3 实施主体阶段

7、2022年土地市场招拍挂出让分析

7.1 2022年深圳居住用地项目分析

7.2 2022年工商用地项目分析

附录1：

2022年深圳市城市更新项目清单

附录2：

2022深圳市招拍挂出让土地明细表

政策趋势及临深篇

1、城市更新政策

1.1 2022年最新政策汇总

1.2 2022年重点政策解读

2、更新整备行业发展调研

2.1 整体情况

2.2 本地房企情况

2.3 外地房企情况

2.4 全国百强房企情况

2.5 金融机构情况

3、临深城市旧改发展情况

3.1 珠海市旧改发展情况

3.2 东莞市旧改发展情况

3.3 中山市旧改发展情况

3.4 惠州市旧改发展情况

（内页示例）

购买须知

①《2023年深圳城市更新和土地整备白皮书》399元

已于2023年3月发布

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《2023年深圳城市更新和土地整备白皮书》+2022年报+2023年三本季报

（含《2023年深圳城市更新和土地整备白皮书》、2022年报、2023年一季度市场研报、2023年二季度及半年报、2023年三季度市场研报，正式发布后发货）

购买后：书籍以季刊的形式，每季度印制完毕后进行邮寄，当季度市场详情及未来市场趋势解读尽在书中。

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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

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