日本投资买房“有讲究”，看看哪类房产投资适合你？

在日本持续日元贬值的背景下，越来越多的海外资本与个人投资者将目光紧锁在了日本房产市场上，尤其是亚洲投资者对日本房产的投资热情正在提高。

根据大型房产咨询公司JLL公布数据显示，2022年1-9月期间，日本房产投资总额为1兆9,627亿日元。

疫情期间，即使投资者无法亲自赴日看房，但仍有不少人通过线上看房的方式直接现金付款购入心仪房产，而且买房人群不再一味集中在富裕阶层，越来越多的中产阶级也开始投资日本房产。

从3月1日起，日本正式放宽中国旅客的入境防疫措施，届时，预计会有更多来自中国的投资者入境日本看房买房。

但如果您是一位“新手投资者”，一些投资日本房产的小知识要先早知道为佳，这一篇干货分享，建议收藏哦！

日本房产的投资魅力

对于海外投资者来说，日本房产的魅力主要集中在价格、收益率、购买门槛低等优势上。

#比世界其他主要城市更合适的价格

图源：日本不动产研究所

根据日本不动产研究所发布的一份相关调查来看，东京的公寓/高级住宅的房价低于北京、上海、香港、台北、新加坡、纽约、伦敦。

日本首都圈最新公寓均价为6,288万日元，约合人民币320万元。

#租金收益表现相对优秀

图源：日本不动产研究所

根据相关专业数据来看，东京都的租金仅次于伦敦、纽约、香港、新加坡。在日本一旦买到地段好、人流量大区域的房产，收益率或可达到4%-6%。

目前正值日元贬值时期，对于海外投资者来说现在购入日本房产不失为一个“合适时期”，虽然目前日本主要城市的房价居高不下，但因为住房需求的增加，租金近年来同样呈上涨趋势。

日本房产投资类型及优缺点

如果您已经确定想买一套日本房产用于出租经营，那么关于日本房产的种类和其优缺点的相关知识，您更需要提前了解。

投资分售公寓

投资分售公寓就是投资一栋楼中的一套公寓。分售公寓更适合新手投资人或首次尝试日本房产投资但手头资金有限的人。

优点：对于资金有限的投资者来说，买下分售公寓房用来出租经营压力更小；可选择性更高，投资者在选房方面更为灵活，且目前日本单身人士更爱住在繁华便利的街区，只要选准好地段，不太容易出现“空房风险”。

劣势：一旦前期地段选择错误，出现空房问题，在找到下一位租客前，是没有房租收入的；收益相对较慢，与好地段的整栋楼投资相比，分售公寓可能需要更久的时间才能“回本”。

投资整栋楼

整栋楼投资是指投资人购入整栋公寓楼后，拿楼内的房间分别出租，用以获得收益，在不影响楼内环境、不扰民的情况下，也可将房屋出租给别人做工作室等使用。

整栋楼投资适合对日本房产市场已经有一定深入了解的人投资，或手头启动资金足够充足的投资人运营。

优点：选对楼投资，资产相对更保值，一般日本钢筋混凝土结构的楼房性能上要优于木质楼房，更抗震防火、隔热隔音，因此地段好、性能优的楼房可以设定更高的租金；如果是大型公寓开发商的品牌公寓，保值性表现则更为优秀，一旦以后想要换房卖出，也可能以高于买入价的价格卖出。

缺点：初始投入资金更多，购买金额多以亿日元为单位，因此投资整栋楼更需要敏锐的选址能力，一旦出现空房风险，现金购房的投资者想要“回本”或“盈利”则需要更长的时间，使用住房贷款购房的投资者则可能会遇到还款困难等问题；整栋楼投资也需要重点关注地基问题，如果遇到严重自然灾害，损失也会成倍增长。

投资一户建

一户建属于日本特色独栋小别墅，是一款适合多人家庭共同居住的房屋，一般分为上下两层，有的一户建会自配一个家用停车场，日本一户建的木造比例约为90%，搭建房屋骨架的粗木的耐火性和调节湿度的能力都非常不错。

一户建投资更适合资金相对有限但希望获得长期稳定收益的人投资。

优点：日本出租一户建房产的情况相比公寓要少，但一旦找到固定住户，长期收益更稳定，出现空房情况较小；初始成本较低，管理简单；如果购入的是新建一户建，还可以享受日本减免所得税和房产税优惠。

缺点：如果想用住房贷款购买一户建，那么如果买房龄较久的一户建比较难贷款；可能会因为大型维修产生高昂的维护费；地段同样重要，一户建房产一般都离车站较远，所以人流量大的车站周边一户建相对更好招租。

日本投资风险以及解决方案

在日本当“房东”，可能还会遇到以下问题，不过不用担心，解决方案给到大家参考。

房价下跌风险：购房时可选择房龄在10-20年之间的二手房，保值性相对更好，日本新房有“新房溢价”，只要住过一次就会变成“二手房”，因此如果更青睐投资新房，可以尽量选择购买价格相对较低的新房为佳。

滞纳房租风险：在日本当房东建议与专业中介管理公司合作，对于海外投资者来说，想要完全了解细节相关的日本合同、条款非常困难，一旦遇到“老赖租客”，很难顺利沟通，因此，委托中介管理公司严格审查相关情况极其重要。

自然灾害风险：出租经营日本房产要小心地震、火灾等风险，因此建议投资者加入日本火灾保险和地震保险，加入保险后，当自有财产遭遇火灾和自然灾害时可以得到补偿，不仅是建筑物，家庭用品也在保险范围内。

随着疫情对人们生活习惯的改变，住房逐渐成为日本民众的“刚需”，据日本不动产研究所的专业数据显示，2023年首都圈新房上市套数预计比2022年增加4%，新的一年日本房产交易重心仍然会集中在首都圈，日本房产市场也仍将是经济核心增长点之一。

如果您想要投资移民日本或咨询日本房产信息，欢迎联系日本旭不动产（微信号：asahi-2013）。

旭不动产作为一家面向在日华人以及全球华人的专业不动产投资公司。九年来公司深耕不动产投资领域，竭尽所能为顾客提供买卖、租赁、管理的全套服务，力求使客户的房产投资达到最大收益。

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