北京3·26商办项目调控政策6年，业内建议“放开商住限购，个人可以购买1套”

“盘活北京商住存量有七大好处：有利于平抑房价；有利于增加供给；有利于租售并举；有利于活跃首都市场；有利于增加税收；有利于盘活存量；有利于化解经济金融风险，释放出大量闲置资金。”

3月1日，北京住宅房地产商会会长黎乃超通过微信告诉《每日经济新闻》记者。

此前，北京住宅房地产业商会联合媒体共同举办了“商住保交楼、保民生，化解房地产金融风险研讨会”，认为当下盘活北京商住存量有可取之处。

沉淀资金8000亿元以上

《每日经济新闻》此前多次报道北京商住房。2017年3月26日，北京发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对商业办公类项目的用途进行严格管控，并针对在售的商业办公项目进行严格管理。

据《每日经济新闻》此前报道，2018年，林肯公园曾是亦庄区域成交最活跃的商住项目。在3·26政策出台的前一年，整个林肯公园商办类房屋成交量是1022套，而从2017年到2018年3月26日的成交量只有107套，跌幅达89.5%。

禁令之下，一些灰色行动也层出不穷。

2021年，记者调查发现，有公司打着“销售公寓”的旗号在吸收资金，有些前期开发的公寓也从销售变为“长租”，游走在政策的边缘。

2022年底，《每日经济新闻》记者采访获知，以租代售的商办销售模式还在继续。在通州某项目，销售人员设计的操作方式更为“巧妙”，需要购房人以股东的身份掏钱入股开发公司，该公司拿房子作为“奖励”，给到购房人。可以说，商办类的各种操作时刻在提高普通人对于商务的认知。

据北京住宅房地产业商会数据，2009年以来，北京市共计成交945宗商办用地，规划可售面积7514万平方米，其中未售面积为4886万平方米，占规划可售面积超65%，未售面积中有4172万平方米未上市，占规划可售面积55.5%以上，沉淀资金8000亿元以上。

并且，2017年3月26日政策颁布至今已近6年，“商改住”项目成交量断崖式下跌，成交价格下滑明显。该政策前成交均价突破3万元/平方米，目前则维持在1.8万元/平方米左右，成为北京住房产品中价格跌幅最大的产品。

旭辉北京公司总经理张志军在研讨会上表示：“目前，旭辉持有一些一直没有开发的商办项目用地，商办项目需要从规划端解决产品存在的问题。商办项目普遍面临每户面积设计过大、很难找到客户的问题，需要通过更改设计完成改造，促进项目销售。”

绿地北京公司副总经理李志祺也表示：“绿地在北京的商住项目有相当高的比例位于各园区中。亟需园区放松企业入园限制和购买限制，完善园区配套设施，解决入园企业住宿困难的问题，以此提高商业办公项目对优质企业的吸引力。”

“建议个人可以购买一套”

一些专家也表示，商住类项目或可适当放松。

中央财经大学法学院教授、不动产与自然资源法研究中心主任宋志红认为，“北京出现大量存量商住房，直接原因即2016年下半年开始的调控政策，其中最主要的是2017年的3·26政策。从法治视角来看，3·26政策本身值得商榷。从建设和销售环节来看，项目在规划设计、开发建造、竣工验收等环节，均进行了合法审批，在后续规划设计、建造销售等环节也均得到许可，但房子建起来后，突然出台禁止卖给个人的政策，此种做法不利于对市场主体的利益保护。”

汇力基金董事长、中房集团原董事长孟晓苏指出：“如果能够从商住项目启动的话，可以有效降低北京的房价增幅，至少不会让北京的房价增幅太显眼。这些商住项目单价一般在2万-3万元/平方米左右，低一点的1.4万-1.9万元/平方米左右。商住项目进入市场之后，能够有效平抑房价。”

北京住宅房地产业商会方面向记者表示，根据参会企业统计，建议如下：首先，放开商住限购，个人可以购买一套；其次，允许对商住房放开50%的贷款；最后，套内建筑面积可小于500平方米。