业主大会表决更换物业，物业行政诉讼拒不退场，到底该咋办？

最近，海口滨海华庭小区的业主和海南三原华庭物业服务有限公司闹得不可开交。原因是，去年小区业委会召开业主大会表决更换物业，辖区街道办也已下达责令物业退场的通知，然而海南三原华庭物业却迟迟没有退场。矛盾也由此激发。

海口滨海华庭小区 业主 王女士：去年7月27号，我们业主大会举行，后来疫情我们投票，线上线下总体是20天，投票了就通过，把它（物业）解除了，它现在不认可，我们给它发文，它拒接，还给出一个文，拒接我们任何文件，街道办现在给它发文了，它也贴出来，它拒接，不承认街道办这个决定是对的。

提及海南三原华庭物业服务有限公司，海口滨海华庭小区的业主们是一肚子的不满，并坦诚还发生过正面冲突。业主们告诉记者，早在2021年，在辖区街道办出面的情况下，业主、业委会和海南三原华庭物业举行了会议，整理出了14条小区迫切需要解决的问题，然而，在约好的时间内，海南三原华庭物业没有按期完成整改，特别是小区游泳池关停多年、公共厕所无法使用等问题，让大多数业主无法接受。基于多种双方难以调和的矛盾，小区业委会召开了业主大会，投票表决通过更换物业。

海口市美兰区人民街道 工委副书记 陈武：我们也是召集了几个单位过来，包括住保中心相关的部门都有研究过，我们是认为程序上是没问题的，所以我们才跟物业下了退场通知。

记者在小区宣传栏看到了小区业委会发给物业的交接退场通知书，以及辖区街道办发给物业的责令退场移交通知书，并约定2023年2月11日为最后期限。但2月27日，记者采访当天，海南三原华庭物业依然拒绝退场。滨海华庭服务中心的物业主任表示，他们针对业主大会表决撤销物业一事有异议，目前正在进行行政复议和行政诉讼，打算等待法院审理结果出来后再做打算。

海南三原华庭物业服务有限公司滨海华庭服务中心 主任：一个是业主对业委会选聘新物业流程违规进行了起诉，并且已经开庭了。

一边是辖区街道办发文限期责令物业退场，一边是物业以正在进行行政诉讼拒绝退场，事态陷入僵局。记者也了解到，在2月16日，辖区综合行政执法部门也介入此事，并且给物业下达了责令退场的通知书。

海口市美兰区人民街道综合行政执法中队 指导员 张文烈：2月16号，我们对滨海华庭原三原华庭物业下了一个撤场的整改通知书，限期3月3号之前执行新老物业交换，限它离场。（记者：如果到期后没有离场你们会怎么处罚？）就按照《海南经济特区物业管理条例》，（记者：他们正在上诉， 你们要求的3月3号跟行政复议有没有冲突？）行政复议我们要接到终止的我们才能停，（记者：那如果3月3号还没有结果？）那我们就往下走，把程序完善，该罚就罚 。

综合行政执法：物业逾期不退？

每日罚5000元！

综合行政执法部门表示，责令限期退场与物业选择行政复议或行政诉讼不冲突，物业不能因为维权而拒绝办理移交手续。根据《海南经济特区物业管理条例》第70条规定，拒绝退出物业管理区域，拒绝办理移交手续的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令其限期退出、移交；逾期仍不退出、移交的，按照逾期天数处每日五千元罚款 ；构成治安管理处罚的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》处罚。最终，海南三原华庭物业服务有限公司的总裁向记者表态，将在限期内完成撤场。

海南三原华庭物业服务有限公司 总裁 彭永博：我们想着在3月3号以前就按照它通知的期限，我们就撤场，然后把相应的撤场的工作移交给街道办。

在我们的跟进下，滨海华庭业主搁置多日的难题终于得到解决，海南三原华庭物业服务有限公司已于昨天退场，并于今天开始与新物业办理交接工作。

消费民声洞察：盘点物业与业主常见矛盾

典型案例教你依法维权

说起物业和业主间的矛盾，单算我们直播海南这些年接到的各类爆料投诉，就可谓是不胜枚举。那么，小区业主和物业之间有哪些常见的问题，相关问题又该如何应对或者解决呢？

业主不满物业的服务，可以更换物业吗？

网友：小区物业管理混乱，收费标准不公示，卫生和安全都存在问题，我该怎么办？

业主委员会可以依法解聘物业。如物业工作人员没有正规培训，管理杂乱无章，或粗暴无端，业主有权依法更换，辞退该物业公司。《民法典》第946条：业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

海口市美兰区住房保障中心 工作人员：正常的流程就是召开业主大会表决，这些他们都走了，业主大会决定如果换新的物业公司，不管什么理由，不管他搞得多好，只要业主大会决定换，那就可以。

物业拒不退场会有什么处罚？

网友：相关部门依法依规让原物业退场，物业总是不为所动，有什么办法解决呢？

根据《海南经济特区物业管理条例》第70条规定，拒绝退出物业管理区域，拒绝办理移交手续的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令其限期退出、移交；逾期仍不退出、移交的，按照逾期天数处每日五千元罚款 ；构成治安管理处罚的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》处罚。

物业能否因为与业主发生纠纷，擅自断水断电？

网友：我家房屋漏水，物业和开发商推卸责任，不参与解决，我决定不缴纳物业管理费。

《民法典》第944条明确规定，物业公司不能通过停水、停电、停暖、停气等手段来催缴物业费。业主逾期未交物业费，物业公司可以催告业主，让业主在规定期限内缴纳物业费。如果业主在这个期限内仍然没有交物业费，物业公司可以诉讼或者申请仲裁。物业公司武断地停了业主家的电，是属于违法行为，应该赔偿业主的损失。而业主因房屋漏水未缴纳的物业费，应该与物业、开发商协商解决漏水问题，实在协商不成，可申请法院裁定，但他也不能因此拒交物业费。

记者：黄新竹、郭琦铭

编辑：黄露莎

审核：郑伟、孙殿洋

监制：孙帅

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