太原：房贷利率下降，“过户”“转贷”套路又现，利差这块“肥肉”不好吃

2023年春节过后，省城房贷利率再度调低。去年年初或更早时候以较高利率贷款买房的市民，开始琢磨着如何尽可能地减少利息支出。

由于存量房贷与新增房贷之间的利差过大，网上涌出大批有关降低房贷利率的“实用贴”、小视频。有文章称，亲属或熟人间房产过户，房贷利息少了20万元，事实真的如此吗？所谓的熟人交易、转贷降息等减少利率支出的方法可行吗？记者调查发现，看似是“捷径”，实则背后涉及多种费用和复杂流程，暗藏多重风险，消费者需谨慎对待。

A 利差“肥肉”令人心动

住房一直是民生大计，住房支出又是家庭最重要的一笔开支，尤其是刚刚步入婚姻的年轻人，往往很难拿出全款资金购置房产，贷款买房成为大部分人的首选。由此，房贷利率的起伏便成为广大置业者最为关注的话题。

以首套房贷利率为例，2017年以来，全国首套房贷利率上涨，到了2018年11月，全国首套房贷利率平均达到5.71%，部分城市甚至首套超过6%。2018年12月，首套房贷利率开始掉头向下，而到了2023年，30多个城市首套房贷利率“破4进3”，3.8%开始成为首房首贷主流。

目前，太原首房首贷利率已调至史上最低的3.8%；太原市公积金首房首贷利率从2022年10月1日下调，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

对于在2018年前后以5.17%或者6%贷款利率购房的相当一部分人群来说，今年的房贷利率下调，的确让他们深刻感受到降息的利好，每月月供减少了上百元甚至上千元。尽管LPR下调可以节约部分利息，但在一部分人签定的房贷合同中，“高位加点”却是固定的，省息仍有巨大空间。

以太原王先生购房还贷经历为例，他于2018年购置迎泽区一处房产，2018年7月，太原首套房基准利率4.9%。但太原各大银行首套房贷利率在基准利率基础上均有上浮。以20年期、等额本金的100万元房贷为例，5.8%的利率下，支付利息款超过了58万元，而3.8%的利率下，利息仅为38万元，两者相差20万元之多。如此大的利差，的确会让很多人在想办法省钱的路上趋之若鹜。

在省城多个美誉度较强的楼盘，去年下半年以4.2%、4.1%贷款买房的业主，希望通过私人渠道以退房再购的方式享受3.8%的首贷利率政策，但成功率不高，操作难度大。

B 熟人过户能省利息？

家住太原市小店区的李先生，2021年9月份贷款买房时正好赶上利率较高的时期，首套房贷利率为5.35%。他告诉记者：“今年以来，陆续听到房贷利率下调的信息，本来非常开心。但基于现在存量房贷利率降幅还是低于新发放房贷利率的降幅，差额还是非常可观的，所以内心一直摇摆不定。”目前太原市首套房贷利率最低为3.8%，与他当时贷款利率之间的利差为1.55%。外加经历了前三年的投资“迷宫”，李先生也感觉到自己的投资收益竟然跑不赢房贷利率下调，想通过“熟人转户”来实现“回笼部分资金”。

拥有20年工作经验的资深房产中介经理程鑫告诉记者：“什么是熟人交易模式，就是父母与子女或者与其他近亲属之间进行房屋过户，这样，既可以实现房屋仍在‘自己人’手里，同时，买方还可以以最新的利率申请按揭贷款。”

“这种方法看上去可行，但存在一些风险和考量。我们一般不会建议客户进行如此操作。”程鑫表示，不管房子过户给亲属还是房主熟悉的挚友，房子的所有权一经变更之后，就不再属于原主了，日后容易出现产权纠纷。

“此外，除去风险成本，这个过户过程也会产生一系列费用。比如过户手续费（中介费）、各种税费……如果房主资金不充裕，还会产生中介垫资费。这样里外一算，可节省的利息并不多。与此同时，房子产权过户时，贷款银行要看户口本，审核严格的银行不支持有户籍关系的家庭成员彼此过户。”程鑫补充道。

C “转贷”套路多风险大

房贷利率可以“转”成3.8%？最近关于转贷的广告越来越多，听说已经有一批人把原来利率5%、6%以上的房贷转成了4字头，甚至是3字头。省城王女士在朋友圈里看到这样一则广告：“来转（房贷利率）啦，5.3%转成3.8%，为你省下一套首付！”王女士了解到，这个降低利率的方式是将房贷转成经营贷，三年一还本金的话，最低可以做到3.8%，一年一还最低可以做到3.7%。当然，办理业务还需要一定的手续费，通常是所贷金额的三到五个点。

在这种巨大的利诱下，王女士向记者咨询：这种方式“省钱”靠谱吗？是否存在违规？记者经多方咨询后获悉，目前转贷有多种方式，其中最常见的是转“经营贷”，客户通过中介垫资结清房屋按揭，然后拿到另一家银行去做抵押，同时找一家公司，以企业经营需贷款为名申请利率更低的“经营贷”。

业内人士表示：“房贷正常，经营贷正常，但两者链接后就不正常了。”详细来看，房贷转成经营贷，要先还清房屋的所有按揭贷款，然后拿这栋房屋再去新的银行抵押贷款，申请为企业经营服务的经营贷。那么问题来了，既然是给企业经营服务的贷款，作为个人，怎么能申请到呢？这就是目前这条产业链上中介正在发挥的作用。

另外，收入不高的工薪阶层想要还清住房按揭贷款，就得先筹集很大一笔还款资金。这条产业链上的中介会帮客户进行垫资，这笔垫资，中介要收一部分费用，业内称为“过桥费”，即中介服务费。此外，他们还会帮客户注册一家公司，这个费用也需要业主支付给中介，与此同时，还有很多隐形费用无法预见……

以王女士30年房贷期限为例计算，如选择借入10年期的经营贷，贷款利率3.7%。可选择定期结息到期还本、一次性利随本清、分期还款（等额本金、等额本息）等多种还款模式，但都涉及到期需要过桥资金偿还问题，直接拉高了实际的房贷资金成本。

中国建设银行（南城支行）客户经理薛燕告诉记者：“申请经营贷，必须要有公司，这是国家为了支持小微企业发展而设立的一种贷款，所以贷款利息比较低，大概3.8%。申请者不仅需要有公司，这家公司必须是要成立一年以上且在正常营业。申请者的房子可以拿来做抵押为公司发展申请经营贷。但由中介操作的只是个空头公司。注册非正常经营的公司来获取经营贷，这其实属于骗贷。”

德恒（太原）律师事务所律师阎伟律师也提示：“部分转贷等行为，涉及虚构材料申报贷款，涉嫌违反相关的法律法规。如果要将房贷转换成经营贷款、消费贷款，可能需要编造甚至是伪造一些材料，或者注册虚假的公司来获取贷款，实际上是骗取贷款，严重一点就涉及刑事责任，说得轻一点，至少是不诚信的行为，银行如果发现是可以上报征信系统的。”

D 带押过户局限较多

交通银行太原某支行工作人员介绍，对“转贷降息”有所耳闻，从他的经验和角度来讲，不建议这么操作，因为风险点多风险也大。“那些小贷公司、金融公司或中介，主要是为了挣所谓的‘过桥费’、手续费等。”该工作人员表示，即使是通过一些途径获得了较低利率的贷款，但这只能算是“蝇头小利”，长期看不确定性和风险都非常高。

据其介绍，“在个人收入稳定，月供没有压力的情况下，可预约提前还款或留点现金以备不时之需，而不是寻找这样风险多的操作方式。”记者了解到，因各种原因，各银行提前还贷的业务量近期较为集中，申办客户需要排队等候。即使客户近期申请，至少需要等待三个月。

2022年年底，省城二手房“带押过户”政策落地，即二手房卖房房主无需还清房贷，可以将带着抵押的房子出售给买家。报记者了解到，根据业务办理的流程规则，无论卖方办理的房贷利率如何，买方需与银行签订新的房贷合同，可以按较低的利率新政办理按揭房贷。依此，通过“带押过户”交易二手房的买主也能省不少利息。但程鑫介绍：“目前在太原只有建设银行开展这项业务，其他银行还未开展此业务。”这意味着，太原“带押过户”二手房交易双方均须是建设银行房贷客户。

除了太原可以办理二手房“带押过户”外，今年年初，交通银行晋中分行与晋中市住房公积金管理中心举行了“带押过户”公积金个人住房贷款协议签约仪式，晋中市公积金用户也可以“带押过户”交易二手房。

由此不难看出，二手房“带押过户”交易对买卖双方的贷款机构均有所限制，尚不能大范围覆盖二手房买卖双方，节省利息也就无从谈起。

E 认清风险增强防范意识

银保监会山西监管局提醒广大消费者，要认清违规转贷的不良后果和风险隐患，增强风险防范意识，维护自身合法权益。

一是防范不法中介虚假宣传，提高风险识别能力。要警惕不法中介隐瞒不利信息、只谈诱人条件的虚假宣传。所谓的“转贷降息”看似利息更优惠，实际却隐藏违法违约隐患、高额收费陷阱、个人征信受损、资金链断裂、信息泄露等风险。

二是选择正规金融机构咨询，警惕不法中介的套路陷阱。要合理评估个人或家庭实际情况，若有提前还贷或者其他金融业务需求，应向银行等正规金融机构进行咨询了解相关情况。要了解金融常识，保护自身合法权益。

三是认真审核合同内容，按约定使用贷款。申请贷款时，提供真实有效的贷款申请材料；在合同签署时，认真阅读条款,重点关注利率、费用、权利义务、风险提示等重要内容，谨慎对待签字、授权环节；借贷后，注意按照约定用途使用贷款。避免挪作他用产生违约责任，影响个人征信。

四是注意个人信息保护，避免造成财产损失。在办理金融业务时，不随意透露身份信息、银行账号、财产情况等个人信息，防止信息泄露；不轻易登录不明机构网站和转发链接；不轻信自称某金融机构的陌生来电，避免个人信息被不法分子利用，造成财产损失。

来源：山西晚报