山东
春风吹，战鼓擂。
2023刚过两个月，烟台楼市一片“涨声四起”。
成交数据上，2月份烟台六区商品房成交2177套，相较一月份的1181套几乎是翻倍涨。
成交均价也由10106元/平涨到10324元/平。
往年金三银四出现的购房热，今年提前了。
当然了，说不定接下来两个月成交数据还得涨，2月份就是个开始。
市场回温背后，开发商也是久旱逢甘霖，开始坐不住了。
01 涨价要开始了？
这两天不少经纪人朋友在转发同一类信息，某某项目要涨价了。
是不是有17/18年楼市火爆的感觉了，搭配着成交数据看，感觉2023烟台楼市这是准备起飞了。
不过先等等。
这一波说是涨价，但和以前那种涨价还是不大一样的。
第一，很多项目所谓涨价其实是把优惠收回去了。
去年市场不好的时候，有的项目直接送几个车位、有的送物业费+打折……
总之是变着花样把价格降下来。
现在看着市场回温，这部分项目就把有些优惠取消了，但价格还是没大变，只能说回归正常。
第二，现在涨价更多是试探性的。
历史上房价整体走势是稳中有升，但是过去两年受疫情和其他因素影响，烟台房价比较稳定涨幅不大。
所以就有一定的调整空间。
一平涨个一两百，相当于就是把没涨的价格补回来。
第三，市场供应影响了定价策略。
今年大家有没有感觉新项目可选择的太少了，尤其像开发区这样的热门区域，这个现象去年就很明显了。
供地调整，开发商拿地谨慎，导致市场供应跟不上。
另一方面现在购房者更懂产品了，不会出现以前盲目的跟风，所以主要的销售数据集中到了部分优质项目上。
今年前两个月烟台TOP10项目累计销售合计约10.68亿，占了烟台整个市场27.8%，说明大家辨别力更高了。
现在情况就是优质项目供应慢了，有些项目就开始试探涨价。
所以这里也得提醒下购房者，要继续坚持自己对好房子的标准。
别一看有项目涨价了，就出手买看不上的房子。
02 理性看待数据
涨价要理性看，成交数据也得理性看。
烟台正常年份的商品住宅成交量大概在4万套左右，从往年成交数据看：
2021年成交30279套
2020年成交34217套
2019年成交39561套
2018年成交56441套
2017年成交64489套
17/18年属于市场特别火爆，所以成交量明显偏高。
平均来看4-5万套是合理区间，而2021-2022尤其是2022年，受市场大环境和疫情影响成交量偏低。
这部分购房需求不会凭空消失，而是持续观望。
今年年初随着疫情影响减弱，大力发展经济的环境，让大家信心更足了。
影院爆满、景区爆满……这背后有压抑需求释放的部分。
对房地产市场来说也是一样。
今年的部分数据其实应该算去年的，如果把这部分数据剔除，现在要说今年烟台市场会有大提升还为时尚早。
但有一点可以明确，现在确实是置业的好时间。
03 今年确实是置业好时间
我们抛开涨价、市场成交这些要素，有房子住以及换高品质房子住的需求是一直存在的。
除了商品房的数据，根据烟台市不动产登记中心的最新消息，2月份烟台市共过户了新房6466套，二手房3425套。
这个成交量已经超过了疫情发生前的2019年同期水平。
不论是压抑的需求释放还是新的购房需求，总之现在大家信心是回来了。
包括二手房成交增多也预示着，接下来可能会有一批房东加入置业大军，进一步推动现在的楼市热潮。
在这个过程中，供应没跟上的现象或许会在未来几个月更加凸显。
即使是有新地块出让，从拿地到交付快也得两年左右时间，所以现在已经是准现房、现房的好项目是很值得选择的。
一方面价格比较平稳，另一方面经过市场调整品质有保障。
对开发商来说，现在是追销量的时候，涨价可以理解但是品质不能马虎。
涨价前，先看看自己产品是否达到了涨价的标准。
对购房者来说，市场回温不会一蹴而就，需要一个过程。
前两个月数据是参考，今年适合出手，但一定是选择经得起市场考验的品质项目。
现在很多项目可以看到实景了，多考察多对比再做决定。
越是市场“逼着”向前，越要保持冷静。
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