曾经郑州房价最硬气的区域，如今开始跌落神坛！

　　撰文：悟净 美编：若菡 校对：紫藤

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　　坚挺的管南楼市

　　没错，今天我们来聊聊管南。

　　在过去数年中，管南一直都属于郑州楼市中房价坚挺的区域之一。

　　它依托于郑州整体“孔雀东南飞”的态势，主城区与航空港区构成“一主一城”的发展格局，而郑州东南方向恰好处于交会处。

　　自此，管南不仅是郑州向东南迈进的桥头堡，更是承上启下的中枢之地。

　　同时，东区商务、商业的发达让这里成为就业中心，众多实力刚需买不了东区，首选管南成为主流选择。特别是地铁2号线、地铁4号线开通后管南与东区的通勤更加便利。

　　同时郑州南站（小李庄火车站）的建设消息，也将更多人的目光吸引在此处，更是加速区域的快速崛起。

　　在我的分类中，管南楼市历经三个阶段：

　　1、三国时代

　　2、群雄割据

　　3、一枝独秀

　　我们先说三国时代，之前的“管南三杰”，永威城、绿都澜湾、鑫苑国际新城开始，管南楼市就开始在众多质疑声中，标新立异的走出独立行情。

　　其中绿都澜湾的价格走势极具代表性：

　　2015年9月26日绿都澜湾首开，一期开盘成交均价8900-9300元/㎡；

　　2016年到2017左右，成交均价就涨到13500元/㎡；

　　2018年5期开盘价格，直接怼到均价14000+元/㎡；

　　2019年7期高层均价直接15000+元/㎡左右；

　　之后价格一直稳定在15000到16000+元/㎡之间直到住宅清盘

　　可以说，绿都澜湾整体价格在2018年后顶住了市场的压力，一直在小步慢涨中度过。

　　除了澜湾，2021年鑫苑国际新城5期精装释放价格18000+元/㎡，毛坯价格16000+元/㎡，更是让很多人跌破眼镜。

　　这是管南最高光的时刻之一，之后进入群雄割据的战国时期。

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　　群雄割据

　　在管南三杰货值不多，渐渐退出管南地产江湖后，前来接手者众多。

　　融创城、富田城双子星、碧桂园时代城、绿地花语城、正商生态城、康桥未来公元等纷纷入市，成为群雄割据的基础，你方唱罢我登场的大戏在管南拉开序幕。

　　这些楼盘，有两个特点，一是都在管南，二是他们都足够大：

　　绿地花语城，总占地约1800亩；

　　碧桂园时代城，总占地约5880余亩；

　　富田城双子星，总占地约5600亩；

　　康桥未来公元，总占地约2000余亩；

　　正商生态城，总占地约8500余亩。

　　当时，我们就曾经撰文提出，房价的核心因素还是供求关系。

　　站在管南来说，如此巨量供应在市场行情好时，自然可以顺水而行。一旦市场行情转差，这样的供应量很难守住价格底线。

　　虽然，管南在融创城、时代城和富田城九鼎公馆的带领下热销势头不减。乃至于2021年一季度富田城九鼎公馆一度涨到17000元/平米的价格，依然有不少人买单。

　　自此，更夯实了管南房价坚挺的说法，也让不少人更加笃定管南楼市的未来更美好。

　　甚至于部分开发商因为市场的热度，保留一些好位置、好楼栋的房源不卖，为了等着房价继续上行后，吃干榨净最后一点利润。

　　但人算毕竟不如天算，从7.20暴雨开始叠加疫情和政策影响，郑州楼市急转直下一天不如一天。

　　管南各个楼盘的销售进度都受到前所未有的挑战，这些影响一直持续到现在。

　　绿地花语城，售楼部虽然还在持续营业，但进入后基本没人接待。

　　冷冷清清的现场，仿佛还在诉说昨日辉煌，门口“买房看了现房再决定”显然也没能带动人气上升。

　　门口倒下的宣传牌上“绿地控股”字样显得格外亮眼，似乎是在暗示着什么：“倒下去了，扶？还是不扶？始终是个问题。”

　　施工现场也许有人，但听不到叮叮咣咣的声音，也鲜有工人出入的忙碌身影。

　　不过路修确实不错，管城区外国语小学分校也已经建成，中学还未动工。

　　大家都说有学校房子会好卖很多，现在问题是学校有了，房子却卖不动了。

　　对面正商生态城的情况好很多，门口接待的保安彬彬有礼，保洁也是随时巡视，地面干净整洁。

　　进入施工工地后，大家看实拍照，我就不描述了。

　　然后是管南曾经的红盘融创城。售楼部门口能看出萧瑟的感觉，空无一人，也没人接待，一度以为售楼部目前处于停滞状态，其实不是，还有置业顾问驻场。

　　进门的时候有个小细节，正中电动门不开了，我们推了三四扇门，最终打开一个小门进入后，置业顾问迎面而来，接待流程依然比较正规。

　　目前在售的是红圈处的6期，高层均价14000左右，这个价格更像是躺平的价格，而非售价。

　　之后我们驱车前往工地查看，据说融创城已经复工。从现场看，塔吊在动，施工人员也有。但和项目体量相比算不上热热闹闹，可你说没人也不客观，据说要年底交付，到时候再看疗效。

　　接下来是碧桂园名门时代城。前几年间，时代城和融创城互相竞争，在销量上经常是彼此交替第一，那是可谓叱咤风云的两个红盘。

　　时代城璟园从现场看是没人施工。

　　但其他地块，能感受到热火朝天的氛围，也许是上个地块没有排期，或者是什么原因不得而知。

　　之后康桥未来公元，围着地块转了一圈，道路处于半封闭状态，需要绕过隔离带悄悄的进去。

　　安静的工地空旷到说话都会有回音，签约创新街小学的大红字格外显眼。

　　总之，管南整体楼盘的现状并没有恢复如初。但同时也充满希望，相信复工后的交付会按部就班的推进，可是买房人对区域的信心修复可能需要很久很久。

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　　一枝独秀

　　看了以上楼盘的状态，就不难明白为什么新城时光印象卖的还可以，龙湖熙上算是管南一枝独秀的热盘、红盘。

　　相比于之前管南坚挺的价格，龙湖熙上12500—13000元/平米的价格，即便是涨价了，还作精的绑定车位，但依然有点香儿。

　　▲龙湖熙上营销中心

　　相信，至少在龙湖熙上销售完毕之前，管南各个楼盘都只能干瞪眼看她表演。

　　也会有不少16000+/平米买到高价房的业主天天捶胸顿足，但这些总会过去。

　　管南目前最大的问题在于：政府以产促城的路子已经变为现实，但区域内住宅建设与人口导入，却因开发商层面不可抗力导致区域发展节奏断档。

　　如今南三、南四环，经过金岱路、紫辰路沿线，以及十七里河、十八里河周边，群楼耸立却鲜见人气和施工的嘈杂，安静的让人难过。

　　与此形成鲜明对比的是管南产业落地，之前曾被诟病缺乏产业和全局规划、高端商务中心的短板，在32核心组团之一的金岱科创城后迎来发展机遇期。

　　▲金岱科创城商务服务中心实拍

　　未来，金岱科创城将成为管南乃至于郑东南的区域科创中心，只是时间问题。

　　▲金岱科创城整体鸟瞰图

　　同时，位于管南南曹街道，在京广铁路既有小李庄站原址上改建的郑州南站，将与陇海外绕线工程同步建设。

　　它是郑州枢纽能力提升项目，也是郑州综合立体交通枢纽的重要组成部分。按照规划，郑州南站全面承接郑州站的普客运输功能，疏解郑州站和二七广场周边的人流。

　　未来以郑州南站为依托，多条地铁线路串联主城各地，将商业、商务、就业、人口等城市发展的重要元素统统汇集在此。

　　届时，城建发展和城市基础设施建设也会迎来高速发展期，管南自然会有面貌一新的感觉。

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　　风雨之后会有彩虹

　　最后，说几个观点：

　　1、管南过去几年一直是郑州房价最坚挺的区域，如今区域内开发商遇到前所未有的挑战。龙湖熙上一枝独秀打破管南楼市的价格底，是否可持续，现在还不能下结论，但管南想延续之前的价格走势，也是十分困难。

　　2、站在发展角度，房价回调对管南而言其实未必是坏事。更多刚需以合理价格买入好房子，可以安居乐业成为建设管南的主力军，长期看受益者是管南、也是郑州。

　　3、在金岱科创城和郑州南站的带领下，管南区域发展必将欣欣向荣，短期困难谁都会遇到，但未来依然美好。

　　我们有理由相信，管南未来一定不会差，郑州的未来只会更好，前提是安心交付，让房奴回家！

　　备注：

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