惊了 买房送60万首付！监管果断出手

文/顾天杰

买房送首付 秀翻全场

本以为买房送特斯拉、送家电、送装修已经很厉害了。

想不到，还有房企敢直接送真金白银。

根据第一财经的报道，深圳龙岗区信城缙悦花园，近期打出了“30万元3成首付，开发商送60万不用还”的口号，刷爆当地中介朋友圈，吸引大量群众围观。

当地住建局第二天迅速查处了这个楼盘，给出的原因是：

扰乱市场。

一场开发商送首付风波就这样草草收场了，产生的余波却没有完全消退。

微博网友们抛出了一系列灵魂拷问。

为什么房企要主动送钱？折后价有没有违规？项目到底卖得行不行？后续还会继续开卖吗？

这次事件的主角信城缙悦花园早在2022年3月就首次取得了预售证，当时推出522套住宅，备案价最低3.71万一平米。

后来2022年7月，这个楼盘第二期取证，总价在308万到720万之间。

中介流传的送60万首付，专门指的是78平米总价308万的户型，享受这种独特优惠。

也就是说假设优惠落地，买家只要支付32.4万元，剩下的60万开发商会通过第三方流转返回，房子按揭大约是210万。

所以开发商相当于给买家在总价上打了八折。

随着事件声量的迅速扩大，缙悦花园的售楼处出现了这样的奇观：

左边已经买房的老业主现场维权，因为他们此前只享受了一套房30万的优惠。 右边新买家排队看房，一波又一波的人络绎不绝，连销售都接待不过来了。

住建部门在一天后迅速介入，项目方也第一时间发了道歉声明。

开发商表示，送60万首付的说法是渠道少数经纪人的误读，将会对交诚意金的8批客户做无条件退款处理。

这下可好了，新老客户能统一战线了，集体向开发商维权。

如果我们再仔细扒一扒缙悦花园过去一年多的营销史，会发现类似的操作已经反复上演过了。

在2022年首次取证后，项目方就推出了首付减免30万元和零首付推广。

零首付是指客户支付10万元定金，然后第三方提供100万免息贷款，分60期还清，期间免息。

这次营销毫不出意外地出意外了。

缙悦花园第一期旗下644套住宅和48套商业房源，遭到深圳住建局的锁定，主要是因为开发商存在违规行为。

已经吃过一次亏的开发商，为什么还要在住建局面前反复横跳？

换个角度看，房企前后一整套操作，可能会变成处理滞销楼盘的常见套路。

简单来说分四个阶段：

1.楼盘先打出零首付、低首付等营销诱惑； 2.市场消息发酵扩散，引起买家注意； 3.监管介入，开发商发声明甩锅中介； 4.流量和带看成交量增加，帮助卖房。

根据深圳房地产信息平台数据，截至2月20日，缙悦花园2022年3月取得预售证的522套房，已经卖掉了75.67%，后来7月取证的490套房，只卖了18套。

这相当于二期项目去化率只有3.67%，属于实实在在的滞销楼盘。

可惜的是，龙岗区住建部门及时制止了这套操作。

在此之前，佛山也出现过开发商“送一成首付”的楼盘。

它就是佛山禅城区的泰丰千玺湾。

当时中介给出的话术是：

送一成首付，20万即可卖房。

仔细研究会发现，背后套路满满。

假设买家想要获得送首付福利，必须以正常价格购买，相当于首付变少，但总价变高了，贷款比例也变高了，导致整体利息变多了。

本以为省了首付，最后却多付利息给银行。

然而开发商的销售数据不会骗人，即使如此这个项目卖得还算不错。

喜报显示当时佛山泰丰千玺湾周末两天卖了1.19亿元的房子，42组客户获得了赠送一成首付。

不知道这42位幸运业主，是怀着怎样的心情签下购房合同的。

泰丰是来自深圳的民营房企，千玺湾土地是2020年10月拿地，当时楼面价17209元一平米，位列禅城区地价第二名。

如此高的楼面价，开发商造好入市之后却遭遇了一次又一次的暴击，价格从最早的3.1万元一平米，陆续下调到最新的2.1万一平米起步。

楼盘最大的优点在于教育，保底学区不错，摇号的学校也属于禅城第一梯队，保值不是问题。

缺点是周边没有地铁，更适合本地开车的买家作为改善购入。

可以预见，送首付这种神操作，即使在一线城市被打压，也会在压力较大的三线城市死灰复燃。

左手回暖 右手滞销

很多人会有一个疑惑：

一线城市明明正在集体回暖，深圳为何有楼盘偷偷降价？

表面上深圳成交量确实回暖了，可惜价格没能跟上。

深房中协数据显示，春节后开工后第一周，1月30日到2月5日，深圳二手房成交560套，环比增长214.6%。第二周成交784套，超过了2022年单周最高销量。

当地中介也感受到了暖意，门店成交上涨2倍，价格却都是在指导价附近，甚至低于指导价成交的。

深圳2022年经历了漫长的回调期，还没有缓过来。

2022全年深圳一手房成交34441套，环比2021年下跌34.2%，跌回2019年的水平。

二手房成交21704套，环比2021年下跌46.6%，创下近20年新低。

还有机构数据显示，截至2022年12月，深圳核心区南山区二手房价格对比去年高峰期，跌幅超过20%。

宝安区、福田区二手房部分楼盘价格跌幅超过40%。

2023开年之后，深圳意识到不做点儿什么不行了。

于是重启了搁置三年的积分落户政策。

2023年2月8日，深圳发改委、公安局、人社局2月8日联合发布的《深圳市积分入户办法》。

必须满足的条件有5个：

1.男性在55岁以下，女性50岁以下； 2.持有有效的深圳经济特区居住证； 3.拥有深圳市合法产权住房连续满5年或合法租赁住所年限连续满5年； 4.依照法律法规正常缴纳深圳市养老保险或医疗保险年限累计满5年； 5.无刑事犯罪记录，且未参加过国家禁止的组织及活动。

满足条件后还需要按照积分高低排序，最终获得落户资格，通常深圳每年只有1万个左右名额，申请人数却有好几十万。

春节后的买房热潮，有一部分也是被积分落户新政激烈，带来的成交量。

有人统计过，按照买房1个月积1分的规则，一个家庭年获得12积分，大约能比租房提早5年成功落户，如果学区不错还顺带解决了孩子教育问题。

当一线城市都加快脚步刺激楼市的时候，三线早就使出浑身解数，全力以赴了。

比如扬州。

2月20日扬州宣布出台《关于积极支持刚需和改善性住房需求的通知》，包括三方面内容：

一、鼓励人才和生育二孩以上家庭购房、放宽新房购买条件、完善二手房交易政策。 二、优化公积金贷款业务、首套房契税补贴。 三、调整首套房商业贷款利率等方面，进一步加大对刚性和改善性住房需求客群。

总结起来就一句话：

应买尽买，放宽审批，补贴到位，多买多送。

扬州之前一口气取消了限售，现在又取消了限购，然后利率降到3.8%，上调公积金额度，发放补贴。

（扬州目前购房补贴 来源：扬州发布）

即使如此依旧没能阻止楼市震荡下行的脚步。

从2022年开始，扬州土地市场降温，本地国企、城投帮忙托底，商品房成交量下降50%，新增项目去化率不足30%。

三四线楼市逃不过震荡调整的命运。

楼市的悲欢并不相通。

一线城市感受到了暖意，并没有回头看三四线一眼。

（免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）

【直播主题】

一起聊聊A股市场那些事儿

【直播嘉宾】

吴清洵

叶檀财经首席导师

多年私募机构投研工作经验

赵仕玺

维时资本合伙人

汉理资本前执行董事&投资总监