成都楼市收房宝典（一）

“收房”是每个购房人翘首以盼的时刻，如何“迎接”新居又变成了一个“幸福的烦恼”。到底房子怎么样？该验收哪些内容？如何验收？网上一堆“专家”分享、献计，总让人感觉隔靴搔痒、雾里看花。房加加用8年查验经验，总结出史上最全、最专业的交房流程及注意事项。

首先是房屋的交付条件，我国目前有多项法规、政策均针对房屋交付做出了明确的要求，以下列举部分供购房者参考：

一、服务房屋的法定交付条件

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条　房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工经验收合格后方可交付使用。

2、《中华人民共和国建筑法》第六十一条　交付竣工验收的建筑工程必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

3、《建设工程质量管理办法》第三十三条 竣工交付使用的工程必须符合下列基本要求：

(一)完成工程设计和合同中规定的各项工作内容，达到国家规定的竣工条件;

(二)工程质量应符合国家现行有关法律、法规、技术标准、设计文件及合同规定的要求，并经质量监督机构核定为合格或优良;

(三)工程所用的设备和主要建筑材料、构件应具有产品质量出厂检验合格证明和技术标准规定必要的进场试验报告;

(四)具有完整的工程技术档案和竣工图，已办理工程竣工交付使用的有关手续;

(五)已签署工程保修证书。

4、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条　房地产开发项目竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的不得交付使用。

5、《商品房销售管理办法》第三十条　房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的房地产开发企业应当及时告知买受人。第四十条房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。

二、各地区交房政策要求

本次以成都市为例，2020年成都市住房和城乡建设局发布了《关于进一步加强商品房交付工作的通知》，具体内容如下：

1、严格商品房交付程

审慎评估交付风险。房地产开发企业应提前对拟交付项目基本情况进行梳理，掌握交付底数，制定《交付方案》和《应急预案》，并于约定交付时间节点提前1个月向属地住建行政主管部门报告，并会同属地住建行政主管部门市场监管、质量监管、物业管理等业务科室共同会商研判拟交付项目是否存在交付风险，并按“高、中、低”三档审慎评估风险等级。评估为中、高风险的项目，应结合属地住建、公安、政法、信访等部门联合会商提出的维稳指导意见，采取措施降低风险等级或消除风险隐患后再交付。

2、交付条件要求

1．取得并联竣工验收合格证明；

2．取得附属设施设备交付使用备案意见书；

3．项目内的道路、导引标识、出入口等按规划建设并正常使用；

4．分期交付项目建有相关隔离设施，不影响入住居民的正常通行；

5．商品房项目为住宅的，住宅工程质量分户验收、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实，水、电、气、网已铺设到户，相关计量表检定合格。

3、交付项目须公示的信息

项目交付时，应将符合交付条件的相关证明材料（见附件二）及交付流程（见附件三）在交付现场醒目位置予以公示。同时，房地产开发企业还应将相关缴费信息（附件四）予以现场公示，并书面告知购房人资金结算情况、需携带的相关资料及注意事项；

规定规范代收代缴行为，除面积补差外，项目未进行首次登记的，不得代收代缴物业管理、维修资金及产权登记等相关税费；完成首次登记后购房人确有委托代办产权等服务需求，应本着便民、自愿原则签署授权委托书。

交付现场必须公示内容（附件二）：并联竣工验收合格证明材料

1．并联竣工验收通知书（涉及质量、人防、消防、规划、绿化、国安、防雷装置等是否合格情况记录）；

2．新建附属设施设备交付使用备案意见书；

3．住宅使用说明书；

4．住宅质量保证书；

5．工程质量保修书；

6．住宅工程质量分户验收表；

7．商品房面积实测报告；

8．负责人联系电话

交付现场必须公示内容（附件三）：交付流程公示内容

1．发出交付通知（通知中明确接房时间、地点、需准备的相关材料及费用预估）；

2．根据交付时间签到并核验身份；

3．业主会同开发企业及物管公司对拟交付房屋进行验收；

4．验收通过后办理接房手续并缴纳相关费用（如有质量瑕疵，与开发企业及物管公司协商整改事宜再行办理相关手续）。

交付现场必须公示内容（附件四）：缴费信息公示内容

1．面积补差计算规则；

2．个人税款缴纳项目及金额；

3．物业管理费缴纳起算时间及金额；

4．业主个人部分房屋维修基金金额；

5．登记办证费用。

三、收房前客户需注意事项

1、购房款项是否已全部结清，贷款客户需确认银行是否已放款至开发商

房加加提醒业主：未付清房款是不具备交付资格的，偶尔也存在买房客户已在还按揭贷款，但银行还未打款给开发商，开发商未收到房屋全额款项仍不能收房的情况，需要提前咨询。

2、合同预留的电话和收件地址是否有变化

地址和电话如有变化一般建议提前联系开发商并更改通讯地址及电话，防止未能及时收到开发商邮寄的《交付通知书》及交付通知电话。

3、产权资料是否齐备（人、合同、身份证、户口本（家庭为单位含未成年子女）、结婚证）

原则上填写产权资料购房人须全部到场（如共有人不能到现场的需公证处出具的公证书，部分开发商管控不严的，有沟通和操作的空间）、购房合同、购房人的身份证（有几个人就需要提供几个）、户口本、结/离婚证（如有）。（一般开发商要求提前准备2份复印件，但现场都可以免费复印，实际根据自己选择来定）

4、购房合同及收据（小票）是否齐全

合同是交付现场客户辨识的重要凭证，部分维权项目管控较严格不见合同不能进小区的情况也常有；购房收据是更换购房发票的凭证（部分开发商不能在现场直接更换发票，需提前确认）。

5、购房人如为未成年人收房、办理产权需要哪些资料

需要监护人到场并携带出生证明、户口本（双方及子女）、各方身份证、婚姻证明等资料。

6、购房人为公司的收房需要携带哪些资料

需要携带公司公章、营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、介绍信、经办人身份证等资料。

四、交付流程及各环节注意事项

交付现场一般流程为：签到、看房验收、面积补差、产权资料办理、地产类费用缴纳、物业资料办理、物业费缴纳、钥匙/两书/水电气卡移交。

1、到场签到：

原则上收房手续是需要购房合同中所有共有人全部到场才可办理，如本人或共有人中的任何一位无法到场时可提供公证书委托代办人进行办理。当然，在实操过程中也存在部分开发商在委托人提供了业主手写（按手印）委托书后就可办理收房手续的情况，但业主们有此需要的，建议提前与开发商沟通并确认好。

房屋为夫妻双方共同所有的，但仅能到场一人能不能办理收房这个问题是交付现场常见问题之一，一般原则上携带结婚证即可办理收房手续，但基本无法在现场完成产权手续的办理，当然也有少数管控较严的企业仍需提供公证书才可办理收房。

2、看房验收：

目前网上很有多装修公司、房产博主总结分享了很多的验收注意事项，基本都是集中在房屋质量本身，但其实房屋质量仅仅只是验收房屋的一部分内容，房加加验房以8年查验经验总结出以下验收内容，请有需要的朋友收藏、转发。

首先，先验房还是先办理手续的问题上，部分开发商会有意识的设置流程并引导业主先办理手续再验房，并声称办理完手续的业主看房可以优先安排等等，虽然从逻辑来讲基本没问题，但目前市场客户大多对开发商缺少信任感、安全感，业主有权要求先验房再收房。

其次，验收到底要验哪些内容，房加加总结了以下验收内容供业主们参考：

2.1、项目修建是否符合原规划、报建方案。

2.2、项目呈现是否与沙盘、销售样板间展示等宣传内容存在明显差异。

2.3、房屋交付是否与合同约定及附图一致。

2.4、房屋质量是否达标，房加加8年查验经验总结出精装房21大类207项检查内容、清水房14大类109项检查内容，因内容较长不便展示，请如有需要的业主们扫描二维码免费获取。

3、面积补差

一般存在面积补差的房屋，在办理交付手续时开发商会主动与客户进行面积确认（一般没有差异的基本就不会提及了，需要业主主动询问查询和翻阅面积实测报告）。

如果有面积差异的，将根据面积实测报告与合同约定的面积差，按合同约定的找补方式进行退款、补差，并签署面积找补的相关协议。

需要注意的是合同签定的是建筑面积找补、套内面积找补还是误差比在3%范围内互不找补，这一点需要业主们注意合同条款具体约定的内容。

4、产权资料办理

该环节主要为填写产权资料并缴纳相关费用，产权填写所需资料上文已有讲到，有需要的业主可上翻查看。

目前，成都市房屋契税开发商已不再代收、代缴，提交产权资料后由业主自行前往各区服务大厅缴纳，或直接在“天府市民云”APP上“民生保障”—“房产缴税开票”—“新房税费缴纳”中办理契税缴纳手续。

成都市房屋交付时费用收取标准（仅供参考）：

契税是不动产（土地、房屋）产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。

住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

5、物业资料办理

该环节以小区物业采集购房业主的信息资料为主，大致为填写《业户成员登记表》、《车辆信息登记表》并签署《前期物业管理服务合同》、《临时管理规约》、《消防安全承诺书》等文件内容。

部分开发商会在交付通知书中包含物业所需填写资料的文件，可以便于业主提前填写，加快现场办理效率。

6、物业费缴纳

首次交房应不应该提前预存物业费，因此问题而产生的争执在交付现场屡见不鲜，房加加认为交房是开发商与业主之间的合同事宜，物业费缴纳是物业与业主之间的合同事宜，交房与物业费缴纳本身就是两个不同的主体与业主之间的法律关系，两者本身就不应该混为一谈。

同时，根据《物业管理条例》第四十一条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，即交房之前物业费由建设单位交纳，交房之后物业费由业主交纳。如果物业公司要求房屋买受人在交房之前交纳物业费的，买受人有权拒绝。相关条款仅仅约定了交房后由业主承担物业费，没有明确规定交房时必须预存物业费。

当然，目前很多小区都已在前期物业合同中明确约定了首次交房物业费缴纳的具体标准，一般常见为3个月、6个月，而且业主们也已基本接受了交房预存缴纳物业费的现状。但实际物业公司是不能以不预存缴纳物业费为要挟不办理收房手续和钥匙移交的。

7、钥匙、两书一表、水电气卡移交

该环节主要是物业向业主清点、移交资料并签署《交接确认表》，其中“两书”是指《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，“一表”是指《工程质量分户验收结果表》，业主需关注《工程质量分户验收结果表》中所填房号与所购房屋房号是否一致，同时查看《住宅质量保证书》中房屋各项工程的质保年限。

另外，资料移交时部分项目会存在缺少水、电、气卡或者其中某一类卡，此时业主们需提高警惕，注意区分小区是因没有完成正式水、电验收而导致的暂时该类卡片，还是因为其他原因。

以上就是常见交付过程中的注意事项，接下来加加小哥，分享一点自己的收房经验，没有几次收房的经历，肯定不知道：

从容交付小技巧✦

一、交付时间的选择很有门道

1、尽量避免周末去，当然大部分购房者都是周末才有时间办理收房，周末人多肯定毋庸置疑（有的开发商准备不充分直接等了2个小时都没机会上楼看房，现场人潮涌动体验极差）

2、到达交付现场的时间避开10:00-11:00、14:00-15:30这两个时间段是现场人最多的时间段，签到排队、看房排队、填资料排队、缴费排队是常态，所以建议要么早一点到，要么晚一点到这样错峰出行，效率更高、体验更好哦（上述时间为房加加查验经验总结，不代表所有项目的每一次交付都会存在排队的情况哦）

二、房屋问题应对有妙招

1、新房交付必然开心，但是房屋问题肯定也是回避不了的问题，一般建议尽量一次性将问题提出，方便开发商统一安排整改，减少后续入住后一天一个小问题，天天工人逛家里的情况。

2、 部分开发商在交付现场有设置快速到场维修服务，可以好好利用下，当天就能将很多问题处理掉，然后再办理收房后续会少很多事（房加加建议如果有时间最好在现场盯着，这样维修的效果要好一点），因为刚刚交房问题集中爆发，什么时候能全部处理完成就看各开发商的准备和心情了。（这一点加加小哥深有感触，某创房屋墙面开裂，维修了整整一年，最后还是没解决掉）

好的，本期收房经验分享就到这里了！还有不清楚或想深入咨询沟通的，请添加文末加加小哥微信进行详聊。下一期加加小哥将给大家分享买完房以后常见的项目规划调改、虚假宣传、交付与合同不一致等情况的案例。