中国房地产处在历史性转折点上

国内的楼市在2009-2019年这十年里，经历超级大牛市，房价也实现了史诗级的上涨，这是由经济增长、人口红利、城镇化、信贷等多重因素共振导致的。

当然以上几个因素主要是从需求层面来讲为什么房价在过去十多年会快速上涨，其实另一个很重要的原因就是在商品房化之后相当一段时间内，国内住房的供应也没有跟上来，导致了一段时间内的住房供不应求，房价也就自然加速上涨了。

但这个房价快速上涨的时代已经结束了，房地产市场也进入一个全新发展时代，为什么这么说？我们观察一下过去驱动房价快速上涨的因素均已发生了转变——经济增长放缓、人口红利消失、城镇化放缓、信贷扩张也尤为谨慎等。

这里我就不详述对房地产市场影响最深远和最长期的问题，就是人口数量的逐渐减少，大家只要记住一个数据，2022年国内人口开始呈现了负增长。根据发达国家的经验，一旦人口进入负增长，再想转为正增长那是相当的困难的。

同时，国内的房地产开发建设能力已经是位居世界第一，造房子的能力是杠杆的。最新的统计数据也出来了，目前国内人均住房面积已经超过了40平方米。可想而知，这些年下来，国内建了多少的房子。如果未来建房速度不加以的约束的话，住房的新增面积指数级增加。供不应求早就是过去时了，住房过剩的年代已经到来（一线城市的朋友不要在这里硬杠，一线城市住房市场也是结构性的问题，并不是真的很缺房）。

其实，站在当前的时点上来看，中国房地产正处在历史性转折点上。

房地产的旧时代已经过去了，那种供不应求、房价快速上涨的时代已经一去不复返了，而当前的房地产正在全力进入一个新时代。这个全新的时代会有很多特征，比如房价不会在普遍性的上涨了，很多城市供不应求的局面越来越严重等等。

那是不是一定意味着房价要出现暴跌？是不是意味着房地产要完蛋了？当然也不是，未来的房价应该还是以稳为主，这个稳的意思就是允许大多数城市小跌或是小涨，当然也会允许部分城市出现大跌，只要不影响全国房地产大局就行。会不会有城市的房价出现大涨？目前来看，几乎没有哪个城市具备大涨的条件。

站在历史转折点上看待未来的房地产市场，我认为房地产仍然是一个庞大的产业，只是与以往不一样，由增量时代进入了存量时代。当然房地产也更不会完蛋，正如高层说的一样，房地产仍然是国内的支柱产业，在国民经济中仍然起到重要的作用。这个也好理解，毕竟即使从现在起不再新建房子，存量的住房仍是国内最大比例的资产，占据老百姓财富中的大部分，也是负债中最大的部分。

未来房地产的发展方向更多是在存量市场，房地产市场未来的增长点不在开发市场，而在存量物业的经营与提升。抓住这个时代发展的契机，才有可能继续在房地产上赚取收益。

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