【上海房探】浦江怎么买？

浦江镇位于三林镇以南，外环线以外。

在2015年南汇新城镇出现之前，一直是上海面积最大的镇级规划。

是唯一一个，在黄浦江以东，却不属于浦东新区的板块。

南北纵深14km，因跨度过大，这次我们只讲浦锦街道。

论位置，这里并不理想，但顶峰时单价却能突破10万大关。

这让众多看客大呼“看不懂”。

城市界面破碎、动迁房成群、大片荒地未开发，这是浦锦街道的真实写照。

水景环绕、意式风情、低密社区，也是浦锦街道核心居住区的迷人之处。

今天不过多探讨浦锦街道的过与失。

我们看看，不同总价区间，在浦锦街道怎么选？

老规矩，先上干货。（这里的价位段划分，只讨论公寓，别墅和大平层是另一个产品体系，无法混为一谈）

第一梯队

800-1500W

浦锦街道最亮眼的是第一梯队的社区。

最让人摸不着头脑的也是这个社区。

毕竟这里小区太多了。

华侨城十几年的时间，开发了2平方公里的土地。

1-8期，划分了15个地块。

浦锦街道各小区划分

加上保利、建工、陆家嘴、鹏欣等开发商的进场，这里的产品过于复杂。

很多中介也只能说个大概。

毕竟，单价都在8.5-10W，总价也在一个区间。

中介只要根据你的总价配房子就好了，其他的都是带看后的个人喜好问题。

但十郎一个个跑下来，发现这里的品质差异非常明显。

整体可以划分4个梯队。

浦锦街道核心商品房品质金字塔

大名鼎鼎的华侨城，虽然在整个核心社区的打造上贡献了全部的力量。

但小区品质上，并未拔得头筹。

同样，品质卓绝的保利茉莉公馆全系、以及浦江坤廷3、4期。

在价格上，也未占到便宜，单价几乎和华侨城1期相当。

这也是核心居住区要以浦锦路为界，划分东西区的原因。

核心居住区不包含一品漫城，人家独立的体系，自己玩自己的。

产生价差的原因，地铁不是核心因素，住这里的谁家还没辆车了。

说到底，是人群的划分。

东部核心区代表了老牌中产+，甚至豪宅客群，而西部核心区更多代表了新晋中产+。

两个客群并非不相融，但整体差异是存在的。

品质金字塔尖的几个里，如果再分一层，浦江颐城尚院将更胜一筹。

浦江颐城尚院

全外挂大理石的外立面，绿化的层次感和景观的打造也很高级，即便是绿化的小路，也是全大理石铺垫。

浦江颐城尚院

虽然和大多数小区一样，都是高低配的配置，但并没有和华侨城的打法不同。

浦江颐城别墅和小高层的距离感，恰到好处。

左边是小高层，右边是别墅

没有用别墅的绿化来代替大多数的绿化景观。

如果说遗憾，可能就是缺少了华侨城沿街高品质的底商，而显得有些落寞吧。

华侨城8期，作为第二梯队中的代表，也是华侨城在浦江的收官之作。

华侨城绿化

不可否认的是，华侨城在景观打造的水准上，整个浦锦街道的小区，无一能出其右。

大理石直接给你铺到地库的墙面，就问你受不受得了？

华侨城8期

红棕相间的面砖，很有观赏性，虽然不如大理石外挂那么有高档，但依然很有格调。

华侨城8期

可惜的是，未能做到全人车分流，高级感更多集中于别墅区，小高层更像是陪衬。

祖传的工厂风建筑风格，并不符合十郎的审美。

不知道有人喜欢的么？

华侨城的物业，也实在很松散。

1、2期用了万科物业，整体的管理上好很多，只是再好的物业也阻止不了房子的老化。

在品质上，1、2期排名相对靠后。

华侨城2、3、4期，就已经在第3梯队了。

华侨城2期

同梯队的一品漫城1、2期，显然要维护的更好一些，整体品质也更胜一筹。

一品漫城1、2期

鹏欣的主业不是房地产开发，但在其鼎盛时期，也开发了不少产品。

北外滩的白金湾府邸、张江的夏宫、陆家嘴北滨江的邑滨江，也都是拿得出手的豪宅产品。

一品漫城虽然位置有些尴尬，但品质也算是鹏欣的诚意之作了。

一品漫城1、2期

一品漫城的别墅区和高层区做了很好的分隔，互不打扰的情况下，高层也能有自己充足的活动空间和绿化风格。

只是物业管理过于松散，楼栋管理不够严格，人员随意进出的情况非常普遍。

2021年1、2期还闹过换物业的风波，在众多业主的努力之下保全了自己的权益，不过现在看上去尚未有改善。

不知道是还未结束，还是未有成效。

一品漫城1、2期

而且常年修路的芦恒路，就像个结界一样，不仅阻断了一品漫城和核心区的交流。

芦恒路街景

也大大降低了市场对于一品漫城品质的预期。

最尾部，便是华侨城1期和浦江坤庭1、2期了。

华侨城1期，多用近乎黑色的面砖作为外立面材料，和时代的脱节感非常明显。

浦江坤庭1、2期，真石漆的外立面，脱落情况已经非常普遍。

浦江坤庭一期

虽然物业及时进行了修补，但打了补丁的痕迹非常明显，实际观感并没有得到明显的改善。

浦江坤庭一期

还有坑坑洼洼的地库和僵尸车，也同样无人理睬。

浦江坤庭一期地库

第二梯队

500-800W

整个浦锦路东部核心区中，普遍价差不大，都在9-10W之间浮动。

浦江颐城晶寓，却相对特殊。

虽然同为融创开发的产品，但整体品质大不如尚院。

正因如此，即便是紧邻绿地，又临近地铁站和核心商业，晶寓的价格大多数低于9W。

加上户型较小的缘故，总价低于800W也非常常见。

其他核心区还能在800W以下上车的。

还有保利茉莉公馆、华侨城2、3期。

保利茉莉公馆2期

保利的品质一直非常稳定，而且风格很统一。

保利茉莉公馆2期

一打眼就能看出是保利的项目。

保利茉莉公馆2期

2010-2013年的小区，没有做到人车分流，是一大遗憾。

即便如此，浦锦路西部居住区的代表，首推保利茉莉公馆。

位置相比浦江坤庭3、4期更靠近核心居住区。

品质比浦江坤庭1、2期高出一大截。

江栀路街景

当然，这是更靠近800W的选择。

毕竟8.5-9W的单价，保利茉莉公馆83㎡的也要710W朝上了。

而更靠近500W档的选择，就只能向南退一步。

满香苑，是浦江一中隔壁的商品房小区。

体量很小，只有8栋楼，150户。

2013年的小区，整体自住率很高。

对口浦江一小，现在更名为上师大闵行三小南校，只是老师资历更浅，入户年限要求高的学生，都在本部。

第三梯队

300-500W

到了第三梯队，300-500W的价位段，相信大家心里的答案也比较明确了。

毕竟浦锦街道的头部成员，动迁房一直没有登场。

浦江世博家园、景舒苑、景江苑、滨浦新苑。

景江苑最老，普遍在2004-2005年，全部由多层楼梯房组成。

整体没什么亮点，也没什么值得过多吐槽的地方，老破小大都差不多。

价格相对也是同地段最低的，均价在5W上下。

景舒苑在景江苑之后建成，2005-2007年，本质上和景江苑没什么差别。

但景舒苑9村、10中村、10东村，有部分电梯房。

因被挤在西南角落，电梯的景舒苑也只比多层的景江苑贵3000-4000。

浦锦街道的动迁电梯房普遍会比多层楼梯房贵5000上下。

显然，景舒苑的电梯房，大家并不那么认可。

动迁房中，分化最为明显。

还要属世博家园和滨浦新苑。

滨浦新苑比世博家园新很多，1~4期建于2007年，5-9村建于2014年。

隔了沈家塘，价格明显降了一档。

多层楼梯房均价4.5W，电梯房均价5W。

但滨浦新苑的品质，并不比世博家园高

动迁区引以为傲便利的底商，在滨浦也不够充足。

滨浦新苑三村

浦江世博家园八街坊

但滨浦新苑的优势在于，车位比沈庄塘以北的动迁小区，都要充足。

真的称得上品质突出，生活方便的，还要属世博家园片区。

不得不说，上海对当年世博动迁的居民是真的不错。

社区整体都是多层+电梯的配置。

多层分布小区四周，中间地带留给电梯房。

而且每个小区都有中央景观带，这在动迁房小区中，非常难得的配置，世博家园2~15街坊，人手一个。

动迁房人群杂乱，不可避免，不过世博家园整体维护的竟然不错。

即便是顶楼的墙面，也是干干净净。

相比年头更短，电梯间却已破烂不烂的滨浦新苑而言，真的不知道好了多少倍。

世博家园八街坊电梯间

滨浦新苑三村电梯间

沿街底商，烟火气也很足，而且并没有污水横流的情况出现。

黄浦一中心世博小学，据说当年黄浦一中心小学的不少老师跟着动迁到了这里，家长也还算认可，

世博会的开办，加快了上海城市更新的速度。

浦锦街道能受益于8号线，并非北部的高端社区做了多大的贡献。

而是上海对于这些为世博会做贡献居民的优待。

多亏了这么多的居民东迁到浦锦街道，北部的核心居住区才有地铁能坐。

另外值得一提的是。

浦锦街道还有诸如浦秀新苑、浦恒馨苑等新动迁房。

目前还未满3年，无法交易，因此价格也不可考。

但房子更新，品质尚可。

浦秀馨苑

遗憾的是，这片动迁区普遍距离地铁非常远。

不过学区有希望划入上师大闵三附小，这被会有娃家庭列入考虑范畴。

价格方便，十郎认为会与世博家园的整体走势相当。

最后，让我们再回顾一下复杂的浦锦街道吧。

以上，Enjoy~

编辑 | 环线咨询

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