解局 | 华润万象生活轻资产路线图

观点网 华润万象生活距离其“十四五”目标又近了一步。

2020年12月，华润万象生活成功上市，正式将轻资产管理业务拆分为独立的战略拓展方向。后提出“十四五”目标，计划在2025年物业管理面积达到4亿平方米，第三方外拓面积占比50%；开业150个购物中心，其中第三方拓展至少50个购物中心。

2月16日，华润万象生活在官微公布，2022年度共计新签13个轻资产商业项目，包括太原钟楼街项目、珠海香洲优特汇、南昌天使金融广场、南宁朝阳里项目、厦门磐基中心、磐基莲花里项目、成都陆肖TOD项目、上海新田商业项目、阿里巴巴南京、武汉总部园区项目、深圳蛇口华侨城新玺项目、重庆解放碑新华邹容项目、深圳龙岗大运中心。

在上市后的首份财报中，华润万象生活披露，截至2020年商业运营及物业管理业务布局56个城市，已开业项目59个，其中属于母公司华润置地自持项目的商业项目45个。

到2022年上半年，华润万象生活为72个已开业购物中心项目提供商业运营服务，总建筑面积达到790万平方米；其中来源于华润集团与第三方开发商项目数13个，在管建筑面积94.3万平方米。

轻资产路线图

在拆分之前，商业运营物业管理是华润置地综合商业物业开发及投资业务的一部分，不另向购物中心索取商业运营服务费用。自2020年1月起，商业运营作为独立的创收业务，确认业务收入。

2020年，华润置地拆分商业和物业科技，打包并入旗下物业管理及商业运营平台“华润万象生活”，并于12月9日成功登陆港交所。从当时华润万象生活管理的项目来看，除了华润置地的45个商业物业外，仍代管着华润集团的14个在营商业项目。

2021年，按照华润万象生活管理层的表述，购物中心方面希望实现10个以上第三方拓展目标。到2025年，第三方外拓至少50个购物中心，在营项目达到150个。

据了解，华润万象生活2021年新签母公司商业运营项目11个，于深圳、上海、杭州、沈阳等城市获取12个第三方购物中心项目。华润万象生活强调聚焦规模拓展策略，在轻资产模式当中，快速抢占市场份额。

在近期公布的商业年刊中，华润万象生活再度提及跑步入场轻资产赛道。其指出，目前来看，主流商管公司普遍脱胎于商业地产开发商，“由内而外”开始尝试承接外部生意，整体市场仍处于粗放发展的初级阶段。

华润万象生活的轻资产布局，早期多选择与港资、私企合作开发；2021年开始与地区政府合作，背靠政府打造标杆。2022年新签的太原钟楼街项目，即与当地政府完成一期改造重启，打造轻文旅商业街区。

在重点布局城市深圳，华润万象生活2022年与深圳龙岗区政府签署PPP合作协议，整体运营龙岗大运中心。值得注意的是，该项目原来的运营商为佳兆业，变更为华润万象生活后其对大运中心场馆体育设施进行全面升级改造，并于2023年1月17日重新对外开放。

此外，在新签的轻资产商业项目中，有不少为城市存量商业接管或文旅形态盘活，如南昌天使金融广场项目原是红星美凯龙大型家居商场，总商业面积11万平方米，华润万象生活接盘进行商业管理输出。该项目位居南昌市CBD核心地段，属于地铁上盖物业，华润万象生活将携手江西天使集团对其进行换新打造。

从管理模式来看，华润万象生活高线城市项目普遍采用委托管理模式，其在管项目主要来源于母公司委托，实现从单一的“内部运作”到拓展“外部生意”转变，是其规模扩张的关键一环。

商业轻资产赛道

受制于持有型不动产的投资回报压力，商业轻资产管理的业务模式成为众多企业探索尝试的战略方向。

大悦城提出“十四五”期间，将坚持“轻重并举”的商业拓展模式，并以轻资产项目发展为重要战略方向，以一二线与强三线城市为核心，加速轻资产商业项目扩张。

万达集团也在2020年10月正式启动轻资产战略转型，龙湖商业亦于2021年3月表示全面启动轻资产模式。

推进轻资产业务模式已成为行业共识，除华润万象生活积极抢占市场份额外，宝龙商业也在加强商业轻资产项目拓展力度，2022年上半年新增5个轻资产运营项目。

新城控股也在继续推进持有资产运营、轻资产运营、社区商业运营、商业内容与孵化投资四个业务方向。

据观点指数不完全统计，2022年上半年商业地产企业共录得35宗重点轻资产签约事件，已披露签约面积达到332.85万平方米。5月至6月，龙湖在重庆以外拓展的首个轻资产模式天街项目以及在重庆运营首个星悦荟项目开业，同期旭辉商业宣布全面开始轻资产合作。

华安证券研报指出，对多数开发商而言，尤其是中小型开发商，因其自身对商业物业运营缺少经验，这为具备完善商业运营服务体系、采用轻资产模式且服务能力强的商业运营服务提供商带来了市场机遇。

2022年，购物中心开业数量、体量齐缩。据观点指数不完全统计，2022年上半年共录得全国范围内购物中心新开业面积达794.41万平方米，同比下降45.35%。

不过，过去多年以来，国内商业广场总量保持增长，有机构预计2025年在管商场将达到2.83万家。

对于存量市场而言，越来越多的商业广场运营不佳。研究机构数据显示，2015年至2020年，国内出租率低于70%的商业广场数量由6662家增加至9606家，复合年增长率达8%。

研究指出，预计到2025年，该数字将达到1.2万家，复合年增长率为5%。运营状况的劣化将进一步刺激业主对专业商业运营服务的需求。

各家商业地产企业都在轻资产领域迈出战略性一步，已经布局轻资产领域的玩家们也加紧拓展步伐，明确自己的战略定位。