银行将按揭房贷年龄延长至80岁，到底好还是不好？

作者莫开伟系中国知名财经作家

最近有媒体披露，广西南宁有部分银行将按揭房贷还款年龄延长到了80岁，此消息一披露就有不少读者表示怀疑，认为有可能是闹的一场乌龙剧；但随后有媒体就向南宁相关部门证实，确有此事，目前中信银行、兴业银行和浦发银行等多家银行已开始实行。

为何部分银行要将个人按揭房贷还款年龄延长到80岁？据南宁银行相关人士处反映，银行此举主要是为了落实“因城施策”调控政策要求，更能体现房地产调控政策的灵活性、差异性以及有效性，其目的就是调动中老年人购房的积极性，激发全社会购房意愿，最终达到激活楼市销售市场、除却楼市库存、提振房地产业信心、帮助房企化险脱困之目的。

所以，从这一点看，银行此举并没有私心，符合当地楼市调控大局的需要；且广西部分银行也确实有自己的苦衷，因为南宁房企不仅商品房库存量较大，而且南宁楼市价格也下滑得非常厉害。据南宁某中介披露，当地的房价跟2020年相比已经跌了很多，部分区域2020年单价大概是1.3至1.4万元/平方米，现在已经降到1万元/平方米左右，位置好点的1.1万元/平方米。即便如此，楼市销售依然疲软。

而且，从全国角度看南宁部分银行这项政策，就更容易理解其房贷政策宽松的尺度。当前各地房地产市场虽然有所复苏，但总体上还是处于虚弱状态，各类房企的去库存压力比较大。加之今年继续宽松的信贷政策导向，各地银行房贷投放方面也将继续有宽松化的操作。类似南宁宽松的、尺度略大的政策也符合预期，且全国后期还将有更多的银行会持续跟进。所以，南宁部分银行推出将偿还房贷年龄延长到80岁，是对楼市销售不景气的一种金融应景之作，非常有必要！

而南宁部分银行此举能引起全社会如此之大的关注，并引发舆论媒体的广泛反响，主要是当地银行在宣传上做得不够细致和到位。事实上，将个人按揭贷款偿还期限延长到80岁，不是什么新政策，也并非南宁部分银行的首创，而之前亦有银行存在这样的还贷政策。早在2018年，工商银行就已将还款上限从70岁上调到75岁；而2023年11月，中国银行郑州某支行的还款上限也已经从70岁上调至75岁。

显然，南宁部分银行将房贷年龄延长到80岁，并非是鼓励80岁的老龄人购房，而只是将偿还房贷的年龄期限推延到80岁，也就是说如果50岁申请房贷，按照60岁、70岁或75岁的偿还年限，只有10年、20年或30年，就是说部分中老年人房贷年限可以由20年增加为30年，信贷人员按照80岁的标准给购房者计算可以多贷5至10年时间。只要将此解释清楚了，就可消除全社会误解，这项政策也就容易被广大民众理解和接受了。

那么，接下来我们对房贷年龄延长到80岁来做一个基本判断，到底是好还是不好？为说明这个问题，我们可先举一个实例来佐证。我们从房贷成本节约的角度来看这个问题：一则，房贷者都是趋利避害的，延长房贷偿还时间，就意味着每月偿还贷款的本息会减少，家庭每月财务负担成本就会减轻。假设某购房者目前为50岁，其申请了200万贷款本金，利率假设为4.1%，同时以等额本息的方式偿还。若按过去模式，需要20年内偿清贷款，每月月供需要12226元；如果将房贷还款时间延长到80岁，就增加了10年偿还时间，则月供可调整到30年，则月供仅为9664元，两相比较，每月月供可减少2562元，即月供压力减少了21%。显然，南宁部分银行房贷延长到80岁的政策可为购房者带来切切实实的减负效应。

二则，从该项政策的社会效应看，该项政策主要对中老年人的购房行为影响很大，这项政策相当于可以增加10年的还贷时长。而对于很多中年人而言，之前其在办理按揭贷款中，可能部分只能申请到20年，即不可能申请到30年的贷款；这项政策出台之后则可将贷款申请还款时间延长到80岁，部分中老年人原来难以获得审批的房贷，该项政策出台之后就有可能获得审批通过，无疑能极大地激发中老年人购房的兴趣和热情，对于打破当前楼市销售低迷态势将起到有效作用。由此，不言而喻，南宁部分银行这项政策不仅在实际利益上能给房贷者带来减负的效果，也能在精神上给中老年人购房带来极大的提振效应。

或者有读者会问，我们每位房贷者都能活到80岁吗？而房贷按揭年龄延长至80岁，如果活不到80岁怎么办？难道银行就不怕房贷还款风险？哈，这个问题正是大家关注的焦点。

对于这个问题，银行并非不考虑，也不是只为了房贷而不顾未来房贷偿还的风险。因为房贷者年龄延长到80岁，风险肯定会存在，而且风险增大也是客观存在的；因为除了部分房贷者活不到80岁会形成还贷风险之外，还有部分房贷者即便能活到80岁，但70岁之后缺乏稳定收入或者身体健康出了问题，同样也会导致偿还房贷的困难。针对此，银行是有自己充分考虑和准备的，并非打无把握之仗的。

因为银行早就织牢了一张房贷偿还年龄延长的安全防护网：就是将房贷还款年龄延长到80岁，父母亲长辈在申请房贷者，子女必须要做担保， 子女也要作为共同借贷人进行签字，这样即便老人因年纪大了缺乏还贷能力或中途死亡，子女就要承担继续还贷的责任，也就是说子女是房贷风险的最后担保人。这样的规定，即便防风险做不到万无一失，但也可以说风险基本可以兜住；退一万步，即便再有风险也只是少数或者说很低的比例，不延长房贷偿还年龄风险也会同样存在，银行不会因噎废食。

从上面表述的观点和事实，我们能感受到，南宁部分银行这项政策的出发点是好的，并没有什么歪心思，社会公众无需对相关银行部门责备求全，而是应该持理解和支持态势。因为总体来说，延长按揭贷款还款年龄是一项普惠的民生政策，利大于弊，能够激发居民购房愿意提振楼市销售，也能让广大中老年按揭购房者能真真切切地从中受益；而且比较与当下中央政府出台的稳房地产就是稳经济、把房地产当作支柱产业等政策是遥相呼应的；更为特别的是，与“因城施策”、体现房地产调控政策差异性和个性化是相契合的，只要银行将相关防范风险的措施做到位，政策执行效果和未来的前景可期；同时，更希望各银行能大胆探索推出更加有利激发全民购房愿意和打破楼市销售低迷态势的新政策、新举措，为挽回整个房地产业颓势贡献出巨大的金融力量！

（原文刊发于新浪财经意见领袖专栏）