活久见？南宁 “百岁贷”引争议，多地放宽房贷还款年龄上限

本报记者 李贝贝 上海报道

广西南宁有银行将房贷年龄期限（指“贷款人年龄+贷款年限”之和）放宽到80岁后，近日南宁再因“百岁贷”海报备受关注，“借款人子女作为共同借款人，最长可贷至100岁”。

《华夏时报》记者获悉，对于房贷年龄期限，尽管主流银行仍然要求“男性不超过70周岁，女性不超过65周岁”，但在南宁之外，北京、杭州、宁波、上海等地的部分银行近期也出现类似的放宽操作。在成都，有媒体确认，部分银行房贷年龄期限可延长至85岁、建行最高可贷至90岁，采用子女和父母共同还款的方式，使贷款期限得以延长。

对此，2月16日中原地产首席分析师张大伟直言：“80岁、100岁贷款年限背后的真相是’接力贷’。”张大伟向《华夏时报》记者强调，银行放开动辄80岁、100岁的贷款年龄上限，实际就是绕道房地产调控政策。“在市场低迷期影响不大，一旦市场升温，就会成为炒房的工具”。

南宁房贷“最长可贷至100岁”

2月15日晚，建发房产发出一幅重磅海报，宣布与南宁合作银行将住房按揭贷款年龄加贷款期限放宽，子女作为共同借款人，最长可贷至100岁。海报内容涉及南宁建发房产旗下的10个楼盘和其合作的银行，另有一行“具体贷款政策以各大银行输出为准”的小字。

就海报的真实性，《华夏时报》记者数次拨打建发房地产集团南宁有限公司的电话，但一直未有人接听。随后，根据海报罗列出来的在售楼盘名称，记者又随机挑选了几个项目进行确认。其中，“建发央玺”营销中心工作人员接连否认该项目与海报有关；“建发养云”营销中心电话一直“正在通话中”。

不过，建发央著的客户经理向记者确认了海报的真实性。据其介绍，该政策为民生银行推出，相当于“合力贷”，但目前建发央著还未被纳入该项政策的覆盖范围。

该名客户经理解释说，借款人年龄不超过70岁的规定是不变的，而“最长可贷至100岁”，是指借款人70岁，加上子女做共同借款人，贷款年限最高可以贷到30年，这样实际贷款年龄最长就到100岁了，“您要是有需要的话，具体什么条件、什么材料，还要与民生银行方面去做更多了解”。

公开资料显示，“合力贷”是指以子女作为所购房屋的所有权人，子女方的父母作为共同借款人贷款购买住房的住房信贷产品。而对于“房贷年龄期限可延长至100岁”的情况，民生银行南宁分行个贷部工作人员向记者强调，“目前还没有收到相关消息，也没有接到通知调整”，目前该行借款人年龄+期限为可贷至70周岁。

本质是“接力贷”？

南宁接连放宽房贷年龄期限的同时，综合信息显示，近期，宁波、杭州、成都等地部分银行也纷纷延长了房贷年龄期限，一线城市中，上海、北京也加入“80岁老人还贷”之列。

例如，浙江宁波有个别银行于近期调整房贷政策，将“年龄+年限”之和提升到最高80岁；成都一名房产中介称，成都目前主流的操作为“年龄+年限”之和不得超过70岁，有银行允许条件较好的购房者延至75岁。

在上海，目前多数银行规定的房贷到期年龄上限是70岁或75岁，近期有报道称，包括交通银行、兴业银行在内的部分银行将贷款人的可贷“年龄+期限”放宽至80岁。

但来自链家的一名中介人士王鹏（化名）向记者透露，目前链家内部对商业贷款的处理近期并没有变化，贷款人年龄最高不能超过70岁，楼龄最高不超过50年，贷款年限为“70减去年龄”或“50减去实际楼龄”，取其中低者为最长贷款年限。

记者看到，在实际的操作中，已退休人士（男超过60周岁、女超过55周岁）在申请贷款时难度很大。即使有退休金，但只能作为生活保障，不被视作收入来源，退休人士若申请贷款，需要证明自己仍有其他稳定工作或非退休性收入。而银行在放款时除了会考虑借款人年龄，还会考虑房龄，一般不得超过30年。

值得注意的是，一些业内人士提醒大众，按揭贷款申请人在申请时的年龄加上贷款期限不超过80岁之后，部分银行要求将子女作为担保人或者共同借款人，实际上就是之前被叫停的“接力贷”产品。

所谓“接力贷”，是指为延长贷款期限或增强还款能力，借款人与亲属(父母、子女)中的任意一人，作为共同借款人向银行申请贷款购买住房，这种做法近年在不少城市被禁止。例如，早在2016年11月，上海市市场利率定价自律机制就发布相关文件，严禁通过成年子女、（双方）父母、前夫、前妻或其他第三方参与共同还款并承担还款责任等方式变相规避调控政策和住房信贷管理规定，彼时多家商业银行开展的“接力贷”“合力贷”等业务被全面叫停。

“80岁、100岁贷款年限背后的真相是’接力贷’。”2月16日，中原地产首席分析师张大伟向记者直言。银行放开动辄80岁、100岁的贷款年龄上限，实际就是绕道房地产调控政策，在市场低迷期影响不大，一旦市场升温，就会成为炒房的工具。

易居研究院研究总监严跃进也告诉记者，此类事件最早实际上和“接力贷”的关系似乎不大，但现在南宁“百岁贷”海报似乎都指向了接力贷，属于“子女利用老年人购房资格购房，然后为老年人偿还贷款”。“接力贷总体上是一种打擦边球的做法，若是炒作太多，不排除后续会有信贷政策管控或（对其进行）规范的操作。”严跃进表示。

更好激发房地产市场需求

尽管当下争议颇多，但一些业内人士依然认为，“延长房贷年龄期限”的举措对于楼市而言具有一定的积极意义。

对于银行延长房贷还款年龄期限的原因，中国银行研究院研究员叶银丹认为，这一政策变化反映出，在人口老龄化背景下房地产市场需求正在逐步发生变化。当前，四五十岁人群工作相对稳定，具有较好的还贷能力，叠加日后即将推出的延迟退休政策，还款能力相对更有保障。与此同时，放宽贷款人“年龄+贷款年限”政策有助于在当前楼市低迷的背景下，更好地激发房地产市场需求。

严跃进分析指出，“房贷年龄期限延长”属于房贷领域的政策工具。人口结构的变化是部分地区延长房贷年龄期限的出发点。房贷年龄期限上调与延迟退休政策有一定关系，延迟退休意味着购房者的工作时间增长，收入也能得到一定保障。房贷年龄期限延长可以让部分中年置业者获得30年期的贷款时长，从而进一步支持中年人的购房需求，对于刚需和改善型购房需求的释放具有积极作用。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，延长房贷年龄期限对年龄较大的购房者有一定的促进作用。当下，各地都在积极扶持楼市，政策正在形成叠加，对需求端增加支撑力度。

不过，“单看某一政策，效果不会很大，当下任何一个城市的楼市，已经没有’一招鲜’的政策了。”李宇嘉坦言，即便是限购退出、利率下降，也无法让楼市迅速回升。必须要多种政策叠加，久久为功地纾困需求端。

“对于市场来说，这种政策基本没有影响，因为贷款最长年限30年没有变化。这样月供就没有什么影响。对于部分中老年购房者来说，可能降低月供压力，延长还款周期。”张大伟亦指出，房贷年龄期限延长影响最大的是45至55岁人群，但这部分人群已经不是主力购房人群。目前看，市场90%以上购房人群集中在“70后、80后”。相较接近退休年纪能不能继续贷款，购房者更应关注房贷利率变化或贷款年限变化。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁