2023西安“北跨”集结号吹响！利好未央区，哪个板块值得关注？

独立观点，静观西安楼市。

板块分析，避免雾里看花。

历史名城的好处就是一拢黄土、一个地名，只要愿意都能给你无限的遐想，即使在钢筋水泥拔地而起的时代。

与此同时，更值得关注的是一个区域的可能，在滚滚如潮的历史进程中，是否能够挥发更多的价值。

“西上秦原见未央，山岚川色晚苍苍。”这是唐人刘沧的未央，而今的未央早已翻天覆地，今天我们就来聊一聊未央区未来会有哪些可能？

未央区西安最大的一个行政区，也是现在西安市政府的所在地。

2006年市政府发布北迁公告后，曾引起不小的轰动。

因为市府的去向对于一个区域的发展意义重大，据说当时的曲江新区曾提出，只要市政府愿意南迁，曲江新区将出资修建办公大楼，而且不需要市政府出一分钱。

当然这也有个大背景，当时的市府迁址是“经费自行解决”，曲江开出这样的条件确实挺诱惑；但最终选择北迁的原因总结起来大概三点：

一、是城北发展空间相对于有秦岭阻隔的城南更大；

二、与推进西咸一体化，有一个跨过渭河向北发展的宏大理想。

三、有一个发展速度、潜力巨大的国家级经济技术开发区。

在随后的几年也从凤城一路一口气干到了凤城十二路，算是西安城市骨架的第一次大舒展，把城北区域推上了快速车道；在当时北二环未央大道向北基本上都是工地，形势比现在高新CID要生猛的太多，在建楼盘如雨后春笋，白桦林居、雅荷大使馆天、锦园新世纪、赛高国际都是这一时期产品。

在经历了一轮“拓荒”后，城北整体面貌得到了巨大改善；但在北客站落地之后，发展趋势明显放缓，城市发展方向开始偏移，西安最终也没能真正意义上跨过渭河，北跨战略出现搁浅。

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2023年2月份，随着港务区与高陵区的联合共建区曝光，北跨战略重回大众视野；同时“北跨战略”也出现在了西安李市长的2023工作报告，全面吹响城市北跨发展集结号，启动北辰大道北延伸、西铜路市政化改造等项目，为西安城北发展带来新的契机，那么未央区又将会迎来哪些可能？

未央区作为西安最大的行政区划，有辛家庙、大明宫、谭家、徐家湾、未央湖、草滩、张家堡、汉城、未央宫、六村堡10个街道。

从这些区域对于熟悉西安的人大概也能一窥究竟，辛家庙、张家堡、大明宫、未央宫街道在2010年前后已经完成了一次更新；另外大明宫板块目前托管于曲江，在2022年也是西安楼市的热点，这种热度将会继续维持。

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汉城、六村堡因为汉长安城的缘故属于历史遗迹保护区，在后续也将主要以文保规划为主，短期出现大拆大改的可能性非常小。

之后剩余的为草滩（高铁新城范围）、谭家、徐家湾、未央湖四个区域。

其中高铁新城由经开区主导发展，住宅比较密集的草滩尚稷路在2021、2022两年时间里陆续有绿城桂语兰庭、合能合悦华府、绿城柳岸晓风以及待开的绿地海珀未泱，土拍热度并不高，区域要改善，一番拆改在所难免，从2022年及2023年的区域相关信息，可能性并不高。

而同属高铁新城的北客站以东至延西高速片区或迎来新的发展机遇，2022年区域内开盘的项目有隆源国际和白桦林溪两个项目；2022年拍卖的几宗地也都在这个区域内或临近。

另外就是继续往东的未央湖大学城板块，这也被定义为“大西安北跨战略核心辐射区”，也是改造规划消息最频繁的一个板块，在未来几年有望成为西安城改的一片“热地”，但区域的核心、优质地块并不多；最值得关注的是大明宫建材市场区域，但拆改、土地入储、空间规划是个比较复杂的周期，短期内会比较难见成效；就笔者看更多得是在整体形象、区域面貌上、商业商办方面的提升。

之后往南的徐家湾、谭家团结村两个区域，涉及2.76平方公里，约4140亩土地，因为地缘相连、拆迁收储规划已经完毕，基本为净地状态；从2022年年底开始已经有地块陆续入市，只不过拿地热情并不高。

区域距市府较近，又有地铁10号线的交通之利，去年对板块徐家湾板块新增教育用地及团结村片区的中小学教育用地总共就有6块；

而在教育方面2023年未央区“有意‘名校+’计划新（扩）建中小学、幼儿园7所，新增公办学位5000个”的信息相关联，未来的提升空间和效率应该会非常高。

随着北跨战略的正式启动，对于未央区是一个不错的契机，对于加速区域规划落地有极大利好。

当然区域发展不能一簇而就，需要时间去验证，这篇文章的目的是让更多的买房人对未央区这个区域有一个系统的认识。

那么，你如何看待西安北跨战略？对于未央区你认为哪个板块最有价值呢？欢迎交流讨论。