投诉多、价格高，三四线年轻人也在弃购碧桂园

文丨涛涛编辑丨杜海

来源丨正经社（ID：zhengjingshe）

在房地产上行周期，借助城镇化、棚改货币化机遇，碧桂园的销售额从2015年的1401.8亿元增加到2017年的5500.1亿元，短短几年内就跳跃式成为业界一哥，并且在2018年仍维持了30%以上的高增速。

但在高增速的背后，时至今日，对于碧桂园房屋质量和物业服务质量的投诉仍然高企。艾普思大数据显示，2022年，对房企的投诉，碧桂园位列第一，投诉量高达1702起，同比增长61%。其中，关于碧桂园渗漏、开裂、物业及配套服务等投诉量分别为236起、119起、492起，这三项数字均高于万科A、绿地控股、融创中国、龙湖集团等其他房企。

其中，仅仅山东省济南市碧桂园都荟府单个楼盘的投诉量就高达24起，河南省郑州市碧桂园龙城、安徽省阜阳市碧桂园华侨的投诉量也均达10起。

近期，在相关投诉平台上，消费者A投诉称，自己购买的邵阳碧桂园住宅先后出现多处漏水，开发商和物业一直都没有主动联系过他，拖延至今已经超过了一年半，却“以已过保质期为由拒绝上门并声称可以直接起诉他们”。

消费者B投诉称，碧桂园花堤晋州府小区浴室轨道门以次充好；自己是在2022年10月搬进该小区居住，浴室轨道门用了几次就出现损坏、无法关闭现象；反映给售后，对方却宣称已过维保期不予维修。

消费者C投诉称，自己所居住的天津市西青区精武镇碧桂园天境物业管家太少，回复不及时，保安太少，小区北门无人值守；承诺地库启用人车分流，地面仍有车辆驶入；小区绿化质量太差，树木草地枯死较多等问题。

口碑不佳之下，碧桂园的销售状况和财务指标，又是什么面貌呢？

01

高负债问题依然凸显

2022年，90%的百强房企业绩下滑，整体下降比例超过40%。碧桂园的操盘金额为4410.9亿元，同比下降38.81%。

销售不佳传递到财务上，自然很难看。财报显示，1-6月，碧桂园多项关键财务指标均呈现出明显下滑。其中，净利润和毛利润分别为6.12亿元和172.1亿元，分别同比暴跌95.92%和62.82%。

负债率过高问题，依然凸显。一方面，和其他房企对比来看，负债总额仅次于中国恒大，这不仅仅会引发投资者的担忧，更为重要的是，也会影响到消费者的信心，进而对销售产生不利影响，形成恶性循环。

另一方面，从净资产负债率来看，虽然目前碧桂园的净资产负债率明显低于中国恒大、绿地控股、蓝光发展等房企，但若是和招商蛇口、万科A等房企对比的话，仍然处在高位，尤其是万科A已降至20.2%，行业最低水平。

《正经社》分析师梳理获悉，碧桂园的高负债既和行业因素有关，也和碧桂园的“高周转”发展模式有关。在这一模式下，碧桂园将业务重点放在三四线城市，以较低的成本去购地，拿地时，图纸就已设计完成；拿地之后迅速开发，并以较低的开盘价投入到当地市场。简单来说就是：碧桂园要求项目三个月内必须开工，四五个月内可回收资金。

这种业务方式本身就存在着不少风险。一是资金风险高。若想要实现可持续发展，并且偿还来自于银行、基金、债券等融资渠道的高利息，对资金的要求极高。

但碧桂园自有资金不足，并且手中的土地储备为业内最高，只能通过加杠杆的方式来实现。以2017年财报为例，88.9%的资产负债率，远高于业内均值64%。

二是库存风险大。高周转的核心模式是“快”，所有运营管理都围绕着“快速拿地、快速开盘、快速回款”展开，但快速回款只有在普通消费者购房意愿相对较高的前提下才能实现。

反之，若是在经济下行周期，普通消费者购房意愿相对较低，这就意味着碧桂园需要承担较高的库存风险。此时就会出现企业自有资金回流不足，只能通过借新还旧的方式进行。

大疫三年，也让碧桂园的这些风险一一凸显。不仅仅如此，碧桂园选择重仓三四线城市，但近些年来，三四线城市的地价也在水涨船高。比如说，2020年5月27日，碧桂园经过长达846轮的竞价拿下江苏盐城大丰区一宗商住地块，溢价率高达125%。而在当年6月拿下的其他城市土地，也均以高溢价方式获得。

为了降低自身的负债，回笼更多的资金，2022年碧桂园在全国多地的楼盘开始降价销售。以南京都市圈的镇江句容为例，此前碧桂园房价曾卖到1万+/每平方米。而在2022年10月中下旬，其价格直接下降到5500元。而如今的价格更是被降到4865元左右。这种降价，也必然会蚕食利润。句容的情况或许只是一个很小的切面，其在全国其他三四线城市的情况可想而知。

02

潜在客户正在流失

虽然旅游、电影、餐饮等行业在春节期间迎来一波“报复性消费”，但消费者安全心态的失衡很难在短期之内扭转，反应到春节期间的房地产市场上，就是依然惨淡。其中，一线城市和二线城市商品房成交分别回落97.6%和82.7%。

尽管可以说一、二线城市是和人口大规模流出有关，问题是，春节期间三、四线城市的房地产市场也不景气。

安徽省阜阳市临泉县一家楼盘的销售人员张琳告诉《正经社》分析师，往年春节前后是县城返乡人员购房的高峰，为提高销售额，很多开发商都会推出一系列促销方案。尽管今年也推出了很多活动，甚至在公司高层的要求下，员工也推过直播引流，但整个春节假期，每天到楼盘咨询的顾客和平日相比，并没有明显增长。

而且相较于往年正月十五前后才出现的回城高峰，今年直接被提前到大年初四、初五。甚至到大年初六时，县城就已恢复了春节前的样子。大批返乡人员的提前回城，也让他们的销售更加被动。

同样重要的是，目前中国三、四线城市正在发生的一些改变，也让碧桂园的一些潜在客户正在流向其他房企。

在中国三、四线城市的婚姻市场中，婚房一般由男方购买，因此很多有儿子的家庭都会提前购置刚需性婚房。但来自安徽省阜阳市的李子奇却告诉《正经社》分析师，由于这几年当地的彩礼从之前的几万上涨到了二十多万，家庭存款有限之下，也让自己原本打算购置碧桂园房子的想法不得不放弃，因为即使降价后的碧桂园价格也比同位置的其他小区贵。比如说，阜阳碧桂园锦绣江山房价大概在每平方9000多元，而对面小区的房价才7000多元。

事实上，男多女少带来的高彩礼不仅仅让父母购房的想法在改变，也让大城市不婚不育的思想迅速蔓延到了这些城市，导致年轻群体购房人数不断降低。而对于想要为自己购房的年轻群体来说，量入为出的消费观念之下，也让他们不得不去购买碧桂园的“平替”。

除此之外，在三、四线城市中，出于子女入学想要购房的人群，想法也在改变。安徽省阜南县的胡子睿是一家小食品工厂的老板，他告诉《正经社》分析师，县城之中90%的中小企业在过去三年都是以亏损为主，眼下也不得不采取相对谨慎和观望的态度。如果要为儿子入学更换住房，他直接会去看和碧桂园相同学区的其他楼盘，因为碧桂园的房价比同学区的其他小区要高很多。

而且，就算碧桂园后续大幅度降价，但考虑到其在物业、房屋质量等方面的高投诉，自己仍然不会购买碧桂园。

观察至此，一个已悬挂多年的问题，仍然醒目：网络平台上的大量投诉，相对较高的售价，以及和其它房企相比，其在物业、学区等方面的可替代性，都对销售有着不利影响。要持续获得三、四线城市消费者的喜爱，碧桂园到底要靠什么呢？

03

机器人业务还不解渴

除增加销售外，降低负债率的另一方式是寻找新的增长点。早在2019年，碧桂园就提出了“高科技大型综合企业”的定位，将地产、机器人和现代农业确定为企业发展的“三驾马车”。

到如今，地产业务持续低迷；农业板块的“凤凰优选”，历经大规模闭店后，很少再提起；机器人业务，碧桂园总裁莫斌的说法，是截至2022年底，碧桂园旗下博智林已有33款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖30个省份（自治区、直辖市）超600个项目；累计交付超1700台，累计应用施工面积超千万平米。博智林已获授权超2100项，其中获授权发明专利超1000项，相关机器人技术已在国家科技成果鉴定中获得6项国际领先的综合评价。此外，机器人调度指挥系统指挥下的多机协同施工已在多个项目得到验证。

如果单纯从这些数字来看，碧桂园在机器人业务方面的确已经取得了重大突破。但来自于湖北的建筑工程师钱强告诉《正经社》分析师，自己曾实地去看过碧桂园的机器人，发现他们的机器人只能做一些刷墙、平整地面等方面的基础工作，工地上的很多场景都无法覆盖。

同时，他感觉碧桂园的机器人更多像是一个自动化机械，这和其他行业的机械人已经能实现智能化、数字化相比，相差很远。基于此，目前使用碧桂园机器人的工地还是以他们的下游企业为主。

餐饮机器人方面，碧桂园此前在广州开设的两家机器人餐厅，花城汇和百信广场门店，早已人去楼空。

按照千玺集团对外的说法，目前旗下自有8.5万㎡智能工厂，14条半自动化生产线可年产6万台各类型餐饮机器人，包括“萌乐多”机器人、服务机器人、咖啡机器人、机器人四大系列，涵盖中餐、火锅、煲仔饭、粉面、麻辣烫等多个品类的机器生产设备。

但《正经社》分析师在京东、抖音等电商平台上却搜索不到关于千玺机器人的商品；淘宝平台上，虽有千玺机器人在售卖，销量却显示为零。而来自成都的美团代运营商家周伟也告诉我们，在他负责代运营的几百个商家中，很少有商家在使用千玺机器人。

除此之外，由于机器人业务为典型的重资金项目，而从碧桂园的现阶段来看，其很难继续为机器人业务注入更多的资金。以2022年碧桂园所公布的年中财报来看，虽然受限制资金有所减少，资金流动性有所增强，但现金及现金等价物、可动用现金余额均呈现出明显下滑趋势。

不仅仅如此，如图所示，2022年上半年，碧桂园的有息负债也没有出现大规模降低。若再考虑到消费者已经产生信任危机，销售不畅，碧桂园流动性风险警报的解除，显然还有很长的路要走。最为根本的，还是得持续提高产品质量和服务水准。【《正经社》出品】

责编|唐卫平·编辑|杜海·百进·编务|安安·校对|然然

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