代建行业再“迎新”，上坤打开“第二增长曲线”

在房地产行业盘整的当下，代建行业迎来了发展的“爆发期”。

中指研究院数据，2021年，代建企业代建项目新签约建筑面积为9951万平方米，较2020年同比增长18.6%，近三年新签项目建面增速的均值为17.2%，更是明显高于整个房地产行业发展速度。

多家券商则预计，代建行业具备明显的逆周期特点，每一轮的房地产行业调整期，往往是代建行业发展的兴盛期。“十四五”期间，代建市场容量或将达到2000亿元规模。

多家房企早已行动起来。

比如，2022年8月29日，吴亚军的龙湖集团推出了“龙湖龙智造”代建业务品牌。

2023年2月11日，由另一位地产女企业家创立的上坤集团，召开了2023年度经营春会。创始人朱静在《二次创业 适者生存》的主题演讲中透露，在市场重建与行业商业模式重构的地产时代，只有适者才能生存。因此，上坤进行了战略升级，聚焦增量业务，正式开辟共建管理新赛道，未来将形成“地产开发+共建管理”双轮驱动的发展模式，进一步提升公司竞争实力。

代建正为当下房企探索长期发展模式提供新的方向。克而瑞认为，多家房企入局代建，行业的竞争格局在不断变化。房企在地产开发阶段累积的产品力、运营管理等综合能力也将转化为先天优势，助力其成为后起之秀。

“卷起来了” 房企寻求代建新的破题之法

平安证券认为，代建业务的轻资产模式具备高盈利特点，能在行业下行期抵抗周期波动，提升产品竞争力与知名度。

亿翰智库的研究结果也表明，作为轻资产的业务类型，代建由于资金占有量少，安全边际较高，为企业提供了新的利润增长点。

毋庸置疑的是，代建具备着明显的轻资产优势：高收益、低风险、低杠杆，其将成为房地产转型轻资产的一种行之有效的发展模式。数据统计，目前已有约40家的品牌企业进入代建行业，头部企业几乎全部参与其中。

代建，已然成了房企应对当前行业调整的主流选择。

然而，随着房企的批量布局，代建的生存环境也开始趋于“内卷”，行业开始挣脱传统的建造者思维，向链条更长、精细化程度更高的“服务式”代建而发展。

代建参与者们也纷纷寻求破局之道，在代建的策略打法上，强化产品品质，完善服务生态，提升管理效率，优化成本结构，打通资源渠道。

比如，上坤共建便提出了“三全四高，专业赋能”的策略打法，为委托方提供全周期、全业态、全服务，高收益、高效率、高品质、高透明的共建共生的代建体系。

其中，在项目的全流程管理上，上坤共建从前策、产品设计、工程管理、成本控制，到营销策略、交付，乃至后端的物业服务，为委托方的住宅、商业、办公、小镇、公寓、酒店等地产项目，提供全周期、分段式的精细化运营。

在项目开发及营销上，上坤共建的做法是，唯快不破。开发上把控关键路径的时间节点，以经营性现金流回正周期标准为核心导向，坚守“26712”运营目标；营销上，通过7大管控阶段，11个检查节点，221个控制节点对全流程进行极致管控。据了解，上坤主导开发的界首政务壹号代建项目实现145天即开盘，武汉云启都会项目30天清盘，69天现金流回正；

在产品打造上，上坤共建提出了“456”的工程品质管理标准，实景呈现；此外，在供应商选择，成本费用使用等做到高透明度。

“三力合一” 上坤共建打造核心竞争力

房地产代建方兴未艾，但房企入局后想要站稳脚跟，远非易事。

在当前的房地产发展大背景下，一个好的代建方，早已不止于消除购房者对项目风险、品质等方面的顾虑，更多是利用多渠道营销手段，精准覆盖客群，实现委托方和代建方的共建共赢。

中指研究院便认为，优秀房地产代建企业应具备品牌输出能力、资源整合能力和经营管理能力。而品牌输出则主要基于房企产品的高溢价竞争力以及较强的资源整合能力。

据悉，上坤共建在其品牌输出上贯彻轻资产模式，与龙头品牌合作建立联合品牌平台，以及以“上坤”的自建品牌平台，“两条腿”走路，进而降低项目获取难度，打开利润增长空间。

而在代建方的经营管理能力上，多家券商研究表明，其主要表现在产品具有较高的溢价能力、项目去化能力和营销能力，这也是委托方在选择代建时考虑的重要因素之一。

据了解，上坤的产品主要分为TOP系、云系、四季系、特色系，共建业务板块则延续了上坤的产品精神——有态度、有温度。以艺术设计严控效果落地，不断追求人与自然的和谐共生，建筑与城市的共同成长。

以成长社区为例。这一从成长角度为设计初衷的人文社区，从1.0的人与自然，升级到2.0的人与科技，再迭代到3.0的人与社区。上坤产品主义的三大价值观：生态永续、人文关怀、美育培养。意味着一个社区不仅是房子和花园，而是一个完整的生态系统，让大家愉悦地互动交流，在自然中获得“生机引力”，在日常感知中形成美的习惯。

品质化、温情化的产品思路，在项目价格上得到了最直接的印证。

数据显示，上坤2021年下半年重点项目的销售均价高于周边竞品，产品平均溢价率高达11.3%。其中，上海的樾山壹号均价高出周边同类产品18.8%，合肥云栖麓高出17.4%；信阳云湖壹号则较周边高出了16.7%。此外，四季系更是获得了2019品质美宅产品系TOP10。

营销让品质更快“变现”。据悉，上坤共建的营销打法“紧跟潮流”，采用“上坤好房”作为项目的线上售楼处，打造“上坤八点SHOW”等直播IP，以及企业微信等社群运营方式获客，将公域流量转化为私域流量，为线下案场销售进行导流。

2022年上半年，“上坤好房”的总访问量达到了10W+，累计新增经纪人3W+，页面访问深度6.24页；上坤集团及各区域一共举办63场活动，参与人次20401。企业微信上，业主添加率高达110%，存量来访添加100%，新访客户添加达到了83%。

在多家研究机构看来，上坤这类通过互联网、大数据等方式，为客户提供个性化的产品营销方案，与客户实时互动沟通的创新营销机制，更能够精准把握客户特征信息，抢占市场先机，实现项目的快速去化。由上坤开发的杭州云栖宸园项目4开4罄，开盘当天便100%售罄，2021年签约24亿，回款20亿。

同时，随着房地产代建逐步延伸至全产业链条服务中，强大的资源整合能力也在成为房地产代建企业的核心竞争力之一。

据悉，在艺术等跨界资源之外，上坤参与的“新虹桥采购联盟”平台上，战略供应商超过300家，集采材料50种，战略采购价格较市场降低了10%。

结语：

萤火微光，愿为其芒。

在如今房地产行业复杂多变的环境之下，上坤的“地产+共建”之路，能否为其打开增长的“第二极”，值得期待。