小财看房|海开、中海同台“打擂” 栖海澐颂能否乘势而上？

　　海开在海淀的第二个“颂”系产品栖海澐颂登场了。网友说，没点文化，可能连楼盘名字都念不全。

　　从土拍市场的高光时刻到产品入市的不断热议，“永丰三兄弟(富华里富园、富华里汇园、栖海澐颂)”真是赚足了眼球。外界好奇，海开PK中海，究竟哪家强？中海富华里富园、汇园已率先开盘，栖海澐颂能否乘势而上？

　　非临铁盘，周边商业氛围偏弱

　　◆ 商超：地块规划有商业用地；2公里范围内有中粮智慧谷、海淀大悦城，后者仍在建设中；

　　◆ 交通：最近的地铁是16号线永丰站，约2.7公里，骑行15分钟左右；项目周边有北清路、玉河路、后厂村路、永丰路、京藏高速、京新高速等，能够快速到达永丰产业园区、翠湖科技园、中关村软件园以及上地、中关村等地；

　　◆ 医院：距离北京大学国际医院、北京大学第六医院北院约3.5公里，驾车10分钟；

　　◆ 教育：距离北京市海淀区实验幼儿园、中国科学院第三幼儿园(杏林湾分园)均2公里左右；距离中关村第三小学(科技园分校)约3.5公里；距离清华大学附属中学永丰学校1.6公里；

　　◆ 公园：距离中关村生命园智云体育公园4公里，骑行20分钟；

　　栖海澐颂的项目位置

　　顺着永玉路自北向南延伸，“永丰三兄弟”依次排列，最南端就是栖海澐颂的工地现场，地块方正、规整。

　　栖海澐颂的工地围挡

　　海淀向来都是开发商的实力竞技场，“永丰三兄弟”更是受到多方追捧。开发商看重的是海淀的购买力。

　　这里有一批隐贵，不显山露水，但购房实力堪比东西城，且对海淀这片热土情有独钟。另外，海淀的产业基础深厚并持续升级，吸引了大批人流，可谓“人随产业走”。

　　有人、有钱，还愁房子卖不出去么？如此看来，栖海澐颂也算含着“金钥匙”出生了。

　　从配套来看，距离项目最近的商业是中粮智慧谷、海淀大悦城(在建)，均在2公里范围内，周边的商业氛围有待提升。此外，在项目北侧规划有社区商业，规划要求明确提出“鼓励设置社区商业综合体2000平方米”，可方便日常生活。

　　HD00-0403-0018地块规划为社区商业

　　毕竟是大海淀，教育配套算栖海澐颂的扛把子。周边有北京市海淀区实验幼儿园、中国科学院第三幼儿园(杏林湾分园)、中关村第三小学(科技园分校)以及清华大学附属中学永丰学校等加持。

　　清华大学附属中学永丰学校

　　医疗资源方面，距离北京大学国际医院、北京大学第六医院北院约3.5公里左右，驾车10分钟。

　　19号线北延有规划，落地时间待定

　　对于打算入手“永丰三兄弟”的买房人而言，最关注的莫过于三个项目周边规划的M19号线支线到底能不能落地以及何时落地。

　　地铁一响，黄金万两。有没有地铁线，房子保值增值的空间简直天差地别。这种质朴的认知，购房人早已摸得透透的。

　　目前来看，距离栖海澐颂最近的地铁是16号线永丰站，约2.7公里，轨道交通的便捷性较差。

　　地铁16号线永丰站

　　值得注意的是，M19号线支线的规划确实被写进了官方文件。

　　以栖海澐颂为例，招拍挂文件显示，“M19号线支线位于项目用地的东侧，该轨道线尚未稳定。项目应为M19号线支线可能线位预留用地和实施条件”。

　　此外，另一份文件则透露，“项目附近的HD00-0403-029地块内规划建筑面积5000平方米的公交首末站及9000平方米的P+R停车场”。

　　19号线开通后，北延的呼声一直很高。如果地铁能修到家门口，很多购房需求或许不用外溢至昌平。

　　至于19号线北延最终能不能落地，只能等时间给出答案。官方文件的口吻也非常谨慎，“该轨道线尚未稳定”。

　　不过，有业内人士推测，19号线北延的确定性很大，毕竟区域内有永丰高新技术产业基地、中科产业园等，而且海淀又是北京GDP的贡献大户。

　　中科产业园

　　海国永丰科技园H3C

　　据海淀区2023年政府工作报告显示，全区生产总值预计增长4%，全市占比25%，经济总量和增长贡献继续保持全北京市第一。

　　目前，19号线南延已经纳入北京地铁三期规划(2022年-2027年)，19号线北延有望在南延线完工后动工。

　　此外，13号线拆分成13A和13B，要优先修建，B线拆分工程已于2022年进场施工，而19号线北延只能排队等着。即便能落地，也得等很多很多年。

　　正面PK，哪家强？

　　按照规划条件，栖海澐颂地块的地上建筑规模9.69万平，容积率2.4，控高45米，规划为81平两居、87平两居、93平三居、121平四居、129平四居、148平四居、154平四居，兼顾刚需和改善。社区共887户，主要是洋房和小高层。

　　栖海澐颂地块HD00-0403-0019规划要求

　　海淀北部产业园：中关村壹号

　　近年来，伴随海淀区产业更迭，区域内的楼盘迎来了年轻的购买力，整体市场需求不容小觑。

　　距离2公里左右就是海淀北部产业园中关村壹号，入驻企业涵盖人工智能、金融科技、商业航天、5G、大数据、游戏等，例如，拉卡拉、光大银行、小马智行、启元世界等。而中关村壹号周边也有快手、用友等大公司。

　　栖海澐颂把售楼处设在中关村壹号，相当于把自己搬到客户旁边，走过路过反正都不容许错过。

　　栖海澐颂在中关村壹号的道旗

　　在营销方面，中海套路更深，富华里、汇智里、中海拾光展厅也设在附近。你没看错，这些项目任你挑选。不论看中哪个，中海都是赢家。

　　富华里、汇智里、中海拾光展厅

　　从供给端来看，位于永丰板块的中海汇德里、幸福里润园于2022年3月开盘，销售势头不错。

　　周边二手房天阅西山2月的挂牌价为9.7万/平，由于户型偏大，总价较高。冠城大通百旺府则是的挂牌价仅为6.59万/平，但户型设计相对落后，居住舒适度略差。

　　二手房天阅西山

　　二手房冠城大通百旺府

　　因此，“永丰三兄弟”的入市刚好可以填补市场。对比来看，两家房企，一个是京城楼市的佼佼者，一个是海淀本地国企，可谓强龙遇上地头蛇，产品力都很出挑。

　　就营销节奏而言，中海已抢跑，打算先收割一波客户。目前，“永丰三兄弟”的中海富华里富园、汇园均已入市。截至2月10日，两个项目已有网签数据，网签率分别为9.18%、1.87%。

　　从户型来看，富园的户型主要是80平两居、95平三居、125平三居，汇园的户型为99平三居、116平三居、138平四居。由于中海富华里与栖海澐颂有不少接近的户型面积，贴身肉搏自然少不了。

　　户型方面，中海以刚需为主，大面积的改善户型并不多，在走量的同时能够很好地控制总价。栖海澐颂的户型跨度相对较大，总价也会随之拔高，后期的销售就取决于购房者认可了。

　　“永丰三兄弟”的地块情况

　　栖海澐颂的销售指导价比中海富华里富园要低3000元/平。相同面积的户型中，栖海澐颂更有价格优势。

　　不得不说，价格是王道。不过，中海富华里富园的容积率比栖海澐颂低，仅为1.5，社区相对低密，居住的舒适度更高。其实，任何选择都有两面性，买房也一样，就看更青睐哪个项目了。（记者 张增艳）