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“救火队长”城投,也成了老赖

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图片来源:稿定素材

2月6日,武汉在一揽子稳经济文件中,把房地产列入了“困难行业”。

有多困难?

但凡跟地产链条沾点边,都能感受到寒意。

比如在土拍市场疯狂举牌、并向暴雷民企伸出援手的城投们,现在也没办法“保交付”了。

近期最引发关注的便是“青岛城阳共有产权房难交付”一事,城投没有给开发商打款,导致业主无法按时收房。

城阳区,作为北方第三城青岛的一份子,去年前11月,财政收入位列全市前三。

中金一份报告指出,2022年上半年城阳区城投平台以发行私募债为主,债务负担尚可。

但因为补贴楼市用力过猛,资金压力剧增,最后走上了欠钱的道路。

“浩克山东”版共有产权房

2020年,为了挽救疫情后的楼市信心、留住人才,城阳提出了“人才共有产权住房“的概念。

目前市面上的共有产权房,多数由政府提供政策支持,建设单位开发,带有保障性住房的色彩。

从土地出让价到房屋售价,政府会让渡部分价值,最终房产在退出时由政府回购,形成闭环。

城阳版的共有产权房却没有那么纯粹,更像是政府和人才凑份子向开发商买房,目的便是帮助楼市去库存。

城阳将区内多数楼盘纳入范围,同时划分了从大专到院士1至7类人才。

一到四类人才,政府补贴房价的30%。满八年30%的产权直接赠送(无需还钱);五到七类人才,政府补贴房价的20%,后期再还钱。

这就好比土豪版的住房消费券,城阳区四家城投平台作为补贴部分的出款人,为开发商撒出了真金白银。

现在的雷不是爆在开发商烂尾,而是房子盖好、购房者付钱后,城投资金卡住了

开发商不是冤大头,拒绝让付了一小半钱的人直接入住。

城投暂时没钱,只能让购房者等着,假若不等也可以退出,只不过需要缴纳20%的违约金,房子没到手,钱还得白搭不少。

事情遭多家媒体曝光后,城阳区处理速度倒是挺痛快,市政开发建设投资集团紧急官宣:48套未拨付房款2571万元全部拨付到位,购房人可以办理收房手续了。

同时强调,公司经营稳健,并无债务风险。

上车人数太多,官方预算不足

城投缺钱背后,政策漏洞是直接原因。

城阳共有产权房出现不久,《问政青岛》栏目就曝光了当地许多连锁中介帮人办假学历资格证一事,许多人花点小钱就能买到购房资格。

更不可思议的是,官方还嫌力度不够大,开始降低人才的门槛,“中专、高中”都可以申请补贴,补贴的比例也在提高。

人才门槛大开闸,可原先计划预算不足,城阳市政投资集团、城阳城市发展集团、城阳开发投资集团、动车小镇投资集团四大平台资金压力不断上升。

城阳财政局曾表示,该政策将持续到2023年,为期三年。

可是从2021年开始,官方逐渐收紧这项政策,2022年3月,城阳各平台宣告共有产权业务暂停办理。

明面上的原因是疫情防控需要,但当地众多房产自媒体分析,共有产权房其实已经走到尾声。

从开发商的角度来看,“他们看到同行被欠钱的遭遇,也不愿再接收共有产权客户。”

但存量的项目还需要处理,在接到大量投诉之后,城阳的城投平台也在努力筹措资金,2022年12月,“华金证券-青岛城阳共有产权人才住房资产支持专项计划”项目状态更新为“已受理”,债券品种为ABS,拟发行金额8.8亿元。

还有一些开发商,通过垫资完成了项目的交割。

其实对于它们来说,小范围实验的共有产权房当时还带了更实质的利好。

政策推出的第一年,城阳楼市销售异常出彩,全年新房共成交24850套,成交面积约282万平方米,仅次于西海岸新区,新房成交量占比全市总成交量的16%。

量价齐升,那一年开发商脸上的笑容,肯定比城投多。

三四线城投压力更大

当房地产行业风险逐渐暴露,与其深度挂钩的城投小马甲们也难以脱身。

城阳区的城投们,一边被追债,另一边却当起了“救火队长”。

去年青岛第四轮供地,城阳区共出让土地12宗,仅有1例为民企拿地,其他均被城投平台拿下(包括联合拿地)。

之前讲过,从2021年下半年开始,为了维持官方体面的财政收入,全国多地的城投平台当起了土拍市场的主力军。【详见《城投的难处》】

克而瑞研究中心数据显示,2022年前三轮集中供地中,城投公司的拿地占比从37%涨到了55%。

城投还要肩负起出险项目兜底的责任,比如广州城投去年接下了恒大多个“返厂”的旧改或基建项目,这些都增加了额外的支出。

另一方面,由于土拍市场降温,国有土地出让金流失,用于维持城投运转、解决债务的政府性基金收入锐减。

比如,早期城投企业还承担了大量土地整理及基建工作,这部分举债借到的钱,现在政府回款周期更长了。

因此,单靠地方土地财政输血、以及再融资债务滚动活着的城投平台,更容易面临资金周转压力和债务逾期风险。

业内人士指出,一二线城市的部分城投平台,市场化转型比较早,财务抗风险能力较强。

以地产开发为主业的城投平台为例,多数分布在上海、北京、江苏、广东等发达省份,像陆家嘴、北京城建等,靠着比较稳定的市场和丰厚的土储,自身造血能力得到稳步提升。

但三四线城市是重灾区。遵义道桥集团156亿元债务展期20年只是冰山一角,广发固收一篇研报指出,2021年11月以来,商票持续逾期2次以上,并未发布澄清公告的平台中,超半数位于三四线城市,省份以湖南、贵州、广西居多。

这类负面事件频发,也会降低金融市场认可度,后续城投再融资将更加困难,形成恶性循环。

城投托底拿地难禁

这两年来,中央为了遏制金融风险,城投发债政策偏紧。

Wind数据显示,2022年我国城投债发行规模为48453.97亿元,同比下滑15.46%,这是自2017年以来融资规模首次同比缩减。尤其是低等级和低行政级别城投平台,难获增量融资。

中央发布的多个文件也对城投债显露出“控制增量”“减少存量”的态度。

土地端方面,去年9月中央出台了《126号文》,要求禁止国企通过大规模举债拿地的行为,虚增财政收入。

但文件刚出台时,城投国资平台拿地热度依然不减,托底的地块甚至有从外围转向中心地段之势。

远东资信评估有限公司认为,文件的关键并不是“禁止拿地”,而是“防止虚增财政收入”,即防止政府通过城投公司购买土地,过几年再通过土地收储,收回土地继续拍卖这种“左手倒右手”行为。

而辨别真实拿地与虚增财政收入的关键在于,购买方是否具有能力和意愿对购入土地进行实质性开发。

各家城投也很醒目,到了2022年年末, 热点城市联合拿地开发趋势显现:苏州第五轮集中出让了10宗地,半数为“城投+民企”联合体所竞得;青岛第四轮供地中,11宗地被城投平台揽下,其中3宗为联合拿地。

我拿地,你来建,规避红线,自证清白

也有不少观点认为,联合拿地并非钻空子的坏事一桩。

多数城投地产底子弱,有了民企开发商的加盟,或许能减少“拿地不开发”的现象,且通过引进专业房企,城投也能吸收一些行业经验。

毕竟,托底还在持续,自身修行也不能少。

责任编辑:周怀阳_NG12671

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