“救火队长”城投，也成了老赖

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2月6日，武汉在一揽子稳经济文件中，把房地产列入了“困难行业”。

有多困难？

但凡跟地产链条沾点边，都能感受到寒意。

比如在土拍市场疯狂举牌、并向暴雷民企伸出援手的城投们，现在也没办法“保交付”了。

近期最引发关注的便是“青岛城阳共有产权房难交付”一事，城投没有给开发商打款，导致业主无法按时收房。

城阳区，作为北方第三城青岛的一份子，去年前11月，财政收入位列全市前三。

中金一份报告指出，2022年上半年城阳区城投平台以发行私募债为主，债务负担尚可。

但因为补贴楼市用力过猛，资金压力剧增，最后走上了欠钱的道路。

“浩克山东”版共有产权房

2020年，为了挽救疫情后的楼市信心、留住人才，城阳提出了“人才共有产权住房“的概念。

目前市面上的共有产权房，多数由政府提供政策支持，建设单位开发，带有保障性住房的色彩。

从土地出让价到房屋售价，政府会让渡部分价值，最终房产在退出时由政府回购，形成闭环。

城阳版的共有产权房却没有那么纯粹，更像是政府和人才凑份子向开发商买房，目的便是帮助楼市去库存。

城阳将区内多数楼盘纳入范围，同时划分了从大专到院士1至7类人才。

一到四类人才，政府补贴房价的30%。满八年30%的产权直接赠送（无需还钱）；五到七类人才，政府补贴房价的20%，后期再还钱。

这就好比土豪版的住房消费券，城阳区四家城投平台作为补贴部分的出款人，为开发商撒出了真金白银。

现在的雷不是爆在开发商烂尾，而是房子盖好、购房者付钱后，城投资金卡住了。

开发商不是冤大头，拒绝让付了一小半钱的人直接入住。

城投暂时没钱，只能让购房者等着，假若不等也可以退出，只不过需要缴纳20%的违约金，房子没到手，钱还得白搭不少。

事情遭多家媒体曝光后，城阳区处理速度倒是挺痛快，市政开发建设投资集团紧急官宣：48套未拨付房款2571万元全部拨付到位，购房人可以办理收房手续了。

同时强调，公司经营稳健，并无债务风险。

上车人数太多，官方预算不足

城投缺钱背后，政策漏洞是直接原因。

城阳共有产权房出现不久，《问政青岛》栏目就曝光了当地许多连锁中介帮人办假学历资格证一事，许多人花点小钱就能买到购房资格。

更不可思议的是，官方还嫌力度不够大，开始降低人才的门槛，“中专、高中”都可以申请补贴，补贴的比例也在提高。

人才门槛大开闸，可原先计划预算不足，城阳市政投资集团、城阳城市发展集团、城阳开发投资集团、动车小镇投资集团四大平台资金压力不断上升。

城阳财政局曾表示，该政策将持续到2023年，为期三年。

可是从2021年开始，官方逐渐收紧这项政策，2022年3月，城阳各平台宣告共有产权业务暂停办理。

明面上的原因是疫情防控需要，但当地众多房产自媒体分析，共有产权房其实已经走到尾声。

从开发商的角度来看，“他们看到同行被欠钱的遭遇，也不愿再接收共有产权客户。”

但存量的项目还需要处理，在接到大量投诉之后，城阳的城投平台也在努力筹措资金，2022年12月，“华金证券-青岛城阳共有产权人才住房资产支持专项计划”项目状态更新为“已受理”，债券品种为ABS，拟发行金额8.8亿元。

还有一些开发商，通过垫资完成了项目的交割。

其实对于它们来说，小范围实验的共有产权房当时还带了更实质的利好。

政策推出的第一年，城阳楼市销售异常出彩，全年新房共成交24850套，成交面积约282万平方米，仅次于西海岸新区，新房成交量占比全市总成交量的16%。

量价齐升，那一年开发商脸上的笑容，肯定比城投多。

三四线城投压力更大

当房地产行业风险逐渐暴露，与其深度挂钩的城投小马甲们也难以脱身。

城阳区的城投们，一边被追债，另一边却当起了“救火队长”。

去年青岛第四轮供地，城阳区共出让土地12宗，仅有1例为民企拿地，其他均被城投平台拿下（包括联合拿地）。

之前讲过，从2021年下半年开始，为了维持官方体面的财政收入，全国多地的城投平台当起了土拍市场的主力军。【详见《城投的难处》】

克而瑞研究中心数据显示，2022年前三轮集中供地中，城投公司的拿地占比从37%涨到了55%。

城投还要肩负起出险项目兜底的责任，比如广州城投去年接下了恒大多个“返厂”的旧改或基建项目，这些都增加了额外的支出。

另一方面，由于土拍市场降温，国有土地出让金流失，用于维持城投运转、解决债务的政府性基金收入锐减。

比如，早期城投企业还承担了大量土地整理及基建工作，这部分举债借到的钱，现在政府回款周期更长了。

因此，单靠地方土地财政输血、以及再融资债务滚动活着的城投平台，更容易面临资金周转压力和债务逾期风险。

业内人士指出，一二线城市的部分城投平台，市场化转型比较早，财务抗风险能力较强。

以地产开发为主业的城投平台为例，多数分布在上海、北京、江苏、广东等发达省份，像陆家嘴、北京城建等，靠着比较稳定的市场和丰厚的土储，自身造血能力得到稳步提升。

但三四线城市是重灾区。遵义道桥集团156亿元债务展期20年只是冰山一角，广发固收一篇研报指出，2021年11月以来，商票持续逾期2次以上，并未发布澄清公告的平台中，超半数位于三四线城市，省份以湖南、贵州、广西居多。

这类负面事件频发，也会降低金融市场认可度，后续城投再融资将更加困难，形成恶性循环。

城投托底拿地难禁

这两年来，中央为了遏制金融风险，城投发债政策偏紧。

Wind数据显示，2022年我国城投债发行规模为48453.97亿元，同比下滑15.46%，这是自2017年以来融资规模首次同比缩减。尤其是低等级和低行政级别城投平台，难获增量融资。

中央发布的多个文件也对城投债显露出“控制增量”“减少存量”的态度。

土地端方面，去年9月中央出台了《126号文》，要求禁止国企通过大规模举债拿地的行为，虚增财政收入。

但文件刚出台时，城投国资平台拿地热度依然不减，托底的地块甚至有从外围转向中心地段之势。

远东资信评估有限公司认为，文件的关键并不是“禁止拿地”，而是“防止虚增财政收入”，即防止政府通过城投公司购买土地，过几年再通过土地收储，收回土地继续拍卖这种“左手倒右手”行为。

而辨别真实拿地与虚增财政收入的关键在于，购买方是否具有能力和意愿对购入土地进行实质性开发。

各家城投也很醒目，到了2022年年末， 热点城市联合拿地开发趋势显现：苏州第五轮集中出让了10宗地，半数为“城投+民企”联合体所竞得；青岛第四轮供地中，11宗地被城投平台揽下，其中3宗为联合拿地。

我拿地，你来建，规避红线，自证清白。

也有不少观点认为，联合拿地并非钻空子的坏事一桩。

多数城投地产底子弱，有了民企开发商的加盟，或许能减少“拿地不开发”的现象，且通过引进专业房企，城投也能吸收一些行业经验。

毕竟，托底还在持续，自身修行也不能少。