京东募资新渠道：绿灯开启 REIT上市

21世纪经济报道记者 贺泓源 上海报道

资本市场绿灯开向平台经济。

“京东仓储物流REIT上市，成为资本市场领域首个大型平台企业绿灯案例，对于资本市场支持平台经济、民营经济发展具有积极的示范效应。”2月8日，在嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（京东仓储REIT）的上市仪式上，中国证监会债券部副主任魏刚如此评价。

值得注意的是，京东仓储REIT也为首只民企仓储物流REIT，此次发行募集资金17.57亿元，获得超126.04倍认购。

截至当天收盘，京东仓储REIT报收3.923元，涨幅11.64%。

而这，只是京东REIT的初探索。

京东仓储REIT上市现场。本报记者贺泓源/摄

“REITs扩容”

客观上，我国REITs市场进入开放新阶段。

REITs(Real Estate Investment Trust)即不动产信托投资基金，是一种通过发行股份或受益凭证的方式公开或非公开汇集投资者资金，委托专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种金融投资工具。

该种基金起源于20世纪60年代的美国，现在，REITs 业务已发展到全球超40个国家及地区。

据魏刚披露，截至今年1月底，我国已有25只REITs产品获批，募集资金超过800亿元，项目涵盖仓储物流、收费公路、产业园区、污水处理、清洁能源、保障性租赁住房等多种资产类型，初步形成规模效益和示范效应。

政策利好也在路上。2月2日，中国证监会召开 2023 年系统工作会议，会议强调“大力推进公募 REITs 常态化发行。”实际上，近期包括辽宁、安徽、杭州等在内的省份和城市已发布相关政策支持 REITs 发行，包括当地成功上市发行 REITs 的原始权益人提供现金奖励、细化各部门权责以积极创造条件盘活存量资产等。

2022年12月14日，中共中央、国务院印发了《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》，要求有序推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)健康发展。通过多种方式盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。

同年12月16日，国家发展改革委新闻发言人就REITs 表示向有关方面推荐25个基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目，目前已有22个发行上市，发售基金757亿元，带动社会资本投入的新项目总投资超过4200亿元。在此基础上，将加大工作力度，指导有关方面做好项目储备和申报等工作，下一步将积极推荐符合条件的项目纳入试点范围。12月15日，国务院办公厅关于对外印发的《“十四五”现代物流发展规划》中特别提到，在仓储物流行业稳妥推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。

京东也正受益于此种浪潮。“不管从发行时间表还是价格，都超出我们的预期。”京东产发投融资与财务部负责人李文斌向21世纪经济报道记者坦承。

据他透露，京东产发仓储REIT上市，从正式申报到公开交易仅用时2个月。“市场情绪也在回暖。”李文斌说。

“多赢组合”

REITs发行对于京东具有重要意义。

一方面，公募REITs作为直接融资工具，有利于盘活优质存量资产，提高直接融资比重。

另一方面，REITs为现有部分基础设施项目提供正式有效的投资退出途径。公募REITs可将基础设施转为标准化份额的流动性交易资产，为我国庞大的基础设施资产中符合要求的项目提供退出的有效机制，从而形成新的资金来源，有利于优质存量项目的有效退出与建设资金的循环有效利用，降低宏观杠杆率。这对重资产的物流业尤为重要。

此外，公募REITs是市场化定价，有利于对基础设施进行更系统、更公开的合理定价，有利于整个产业的重塑发展。

京东产发则是此种融资模式直接受益者。该公司为京东集团旗下唯一仓储物流设施开发运营管理子集团，持有京东集团旗下自建的全部仓储物流设施项目，管理园区规模超2000万平方米。其旗下建设、运营、管理的现代物流仓储项目遍布全国29个省级行政区，全面覆盖中国主要一二线城市、交通枢纽和制造业基地。

此次京东仓储REIT入池资产，将全部由京东产发进行资产运营管理。包括位于廊坊、武汉和重庆的三处物流园区，合计建筑面积约35.1万平方米。三个项目出租率均达到100%即满租状态，租约期限均在5-6年，高于行业平均水平的3年。

李文斌并不讳言，当下京东仓储REIT规模，更多像一次在国内市场的试水。

而京东产发将在此种募资形式上，有更多尝试。“不管从政策层面，还是企业需求层面，乃至个人投资者需求层面，这是一个多赢组合。（扩募）是一定的。”当被21世纪经济报道记者问道是否有扩募规划时，京东集团高级副总裁、京东产发CEO胡伟如此回应。

但他也强调，目前，更多重心还是会放在保质保量的运营已有项目。

对于京东产发的长期规划，胡伟表示，会继续紧扣着国内供应链的深化，同时，在海外市场也将有所尝试。

截至目前，京东产发已在东南亚等海外地区拥有24个基础设施项目。