金科股份回应存货减值超百亿：三地销售量价齐跌

2月8日，金科股份(000656)回函深交所，明确公司2022年度计提的存货跌价准备金额约为-100亿至-150亿元，并详细说明计提依据。此外，同样因存货减值收到深交所关注函的荣盛发展、中南建设等上市房企申请延期回复，公司将就内容进行进一步补充。

金科存货跌价准备将超百亿

金科股份此前在业绩预告中表示，预计2022年度亏损金额为95亿元至190亿元，原因包括整体结转收入规模和毛利润同比出现大幅下降；对存在减值迹象的资产计提减值准备等。随后，金科股份收到公司说明各项资产减值准备计提的具体情况及主要测算过程。

金科股份2月7日晚间回函深交所表示，截至2022年底，公司存货主要集中在重庆、济南、贵阳、郑州、成都、长沙、广州、武汉、天津、绍兴等城市。其中重庆、郑州、武汉等城市出现量价齐跌的情形，房地产市场持续承压。

公司援引克尔瑞提供的数据显示，郑州、重庆两地2022年度房地产市场销售均价分别为10,708元、8,771元，较2021年分别下降27.6%、23.1%，而武汉楼市销售均价降幅为4.8%。而从销售额来看重庆、长沙、绍兴降幅居前，销售额同比降幅分比为61.9%、42.2%、41.1%，金科股份重点提及的郑州、武汉两地销售额降幅则均约38%。

金科股份表示，公司按照相关规定，在资产负债表日按照单个存货成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。其中，直接用于出售的存货，以存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值。

金科股份进一步解释称，估计售价区分为已售未结转及未售部分，已售未结转部分按照实际签约金额确认估计售价，未售部分按照该项目近期销售均价或类似开发物业产品的市场销售价格结合项目自身定位、品质及销售计划综合确定。

根据上述情形，金科股份表示，预计在2022年度计提的存货跌价准备金额约为-100亿至-150亿之间；作为对比，2021年年末金科股份计提的存货跌价准备的余额为31亿元，当年公司实现盈利约36亿元。

此外，金科股份还就公司流动性情况作出说明。截至2023年1月末，公司已到期未支付的债务本金合计金额119.10亿元，占公司最近一期经审计净资产的30.60%。公司将坚持“一稳二降三提升”的经营发展策略，努力推进“保交楼、保生产、保稳定、促转型升级”工作，科学铺排和调配资金使用，千方百计解决当前面临的流动性压力。

多家房企延迟回应

金科股份的大额资产减记并非孤立。2022年业绩预告中，多家房地产上市公司披露将进行大额的资产减记，其中7家预计最大亏损金额超百亿的房企普遍自曝存在这一情况。

目前，地产企业资产减记情况引发市场和监管的高度关注，已有约十家房地产上市公司收到交易所要求，对资产减记情况作出进一步说明。目前，仅金科股份、美好置业就关注函做出回复，荣盛发展、中南建设等均申请延期回复，中南建设表示，公司按要求反馈书面材料，深交所建议进一步补充有关内容，公司将按要求沟通完善，尽快披露有关回复内容。

根据美好置业表示，公司存货计提减值的项目主要系武汉长江首玺项目、武汉香域花境项目，两个项目2022年销售情况不佳，住宅销售均价呈下降趋势。而同地区的武汉名流汇项目对交易不活跃的车位进行降价及非买断式包销出售，整体降价幅度约50%至55%，降价后交易量出现明显回升。

参考武汉名流汇项目经验，为了加快资金回笼，美好置业对武汉长江首玺、武汉香域花境两个项目车位售价采用同等降幅进行估算。同时对住宅售价采用本年销售均价进行估算，较上年降幅约5%-15%。在整体考虑销售费率、税费等综合因素后，计算出减值金额累计约2亿元。

除了存货资产减记，房企的投资性房地产公允价值减少也是2022年业绩预告中出现的普遍情况，皇庭国际在对深交所的回函中就这一情况做出了详细的介绍。

皇庭国际此前预告，2022年度投资性房地产公允价值变动预计减少净利润8亿元至10亿元。公司现表示，其中位于深圳福田区中心区的商业地产皇庭广场估算减值约6.49亿元。皇庭国际介绍，公司将皇庭广场与附近类似物业的挂牌交易价格，综合交易时间、区位因素、个别因素、权益因素等具体条件进行分析对比，进而得出皇庭广场的估值减值水平。

不过，因商业地产现实成交的实际因素，皇庭国际选择的参考标的与皇庭广场条件相差较大。皇庭广场建筑面积高达1.45万平方米，且多面临街、七五成新；而作为参考的标的中，建筑面积最大的商业广场马成时代广场成交建筑面积仅700平方米，一面临街，该商铺以9.29亿元成交。