首套房贷款利率下调促楼市回暖 高息业主提前还贷引热议

近期国内多地首套房贷利利率再度下调，为本就显现触底回升走势的楼市，再度带来暖意。

证券时报·e公司记者了解到，在收入预期和消费动力恢复，降利率降首付鼓励住房消费的等利好政策驱动下，河南省会郑州市1月份二手房价格环比已明显回升。

新购房者陆续进场的同时，前期“高位站岗”业主也面临是否提前还贷的抉择。据了解，目前郑州市有银行提前还贷需提前一个月预约，部分银行可提供线上还款服务。

贷利利率下调郑州楼市显著回温

由于新商品住宅环比下降月份达5个月，同比长期处于下降状态，符合动态利率调整机制。1月29日后，郑州市内包括中原银行、工商银行、建设银行、中国银行陆续先官宣执行3.8%的利率，其他银行相继跟进，目前政策几乎覆盖郑州所有项目。

利率下调至历史新低，进一步降低了购房成本，激发了一部分潜在需求入市，叠加季节性因素，近期郑州楼市热度明显提升。

贝壳研究院郑州分院相关人士表示，利率调整之后，郑州二手房市场快速做出反应。绝大多数区域二手房市场成交量显著高于新房，金水区尤为明显。

“1月29日郑州首套房贷款利率下调的消息出来后，贝壳平台线上日度商机增长明显。30日达13372组，为近半年以来最高值。2月5日，二手房的日度带看突破2900组，新房单日带看超800组，也达到了近半年单日最高峰值。”该人士表示，成交方面来看，新房、二手日度成交均呈明显上行趋势。2月5日，新房单日成交突破百单，二手达184单，为近6月单日最高值。

事实上，自去年末国内疫情防控政策调整后，前期压抑的住房消费需求就逐渐释放，居民对于未来收入的预期悄然好转。12月以来，郑州市住房成交量不断回升，1月份市场热度延续，叠加利率超预期下调，预示市场走势的多项先行指标明显好转。

贝壳研究院数据显示，刚刚过去的1月份，贝壳二手房成交环比12月份上涨约25%，新房成交同比上涨约70%。此外，1月贝壳郑州二手房价格指数环比上涨0.6%。这也是近11个月以来，价格环比首次明显的回升。通过拉长周期来看，当下郑州二手房价格指数已经跌回至2020年同期值（刚好跨越疫情3年），基本上把疫情前期货币外溢带来的刺激效应出清完毕，价格已经触底。

而从业主预期方面，1月份调涨占比快速回归至26.3%，为近一年最高值。表明成交量的上升，房东打折意愿度降低，后续价格将逐步步入企稳回升通道。

二手方面，二手房景气指数重回平稳区间，达25.4%预示着下月房价将企稳上扬。新房方面，随着带看量的不断增加，案场热度不断提升，案场指数也提升至16.8%，带看量的增加，也为后续成交量的提升提供了基础。

“高位站岗”是否提前还款引热议

低首付吸引“刚需”加速入市的同时，前期以高利率贷款购房的业主却如鲠在喉。

2022年初，在各项楼市利好政策的刺激下，郑州市民吴女士出手购入了位于市中心的一套学区房，总价180万元中，她贷款了100万，计划分27年还清。

“当时首套房贷款利率降到4.9%左右，本以为已经见底，谁知还是站在了高岗上。现在每个月还房贷要支出近6000元，工资基本都交给银行了。”她向记者抱怨到，目前郑州市首套贷款利率降至3.8%，对比下来自己每月要多向银行支付几百元利息。

吴女士不到5%的贷款利率并不是高点。

2021上半年，郑州地区首套房贷款的主流利率集中在6%以上，高点达到6.37%。2022年随着楼市刺激政策逐步推进，房贷利率开始一路下行，从5.88%跌落破4进3。

假设以贷款100万，等额本息30年来测算，6.37%利率月供约为6235元，3.8%利率月供则为约4660元，两者每月还款相差1500元以上，全年支出更是相差近1.9万元。

对普通工薪阶层而言，一年万元的利息差额并不是小数，因此近期市场关于是否提前还贷，怎么提前还贷的讨论也甚嚣尘上。

“目前想还贷都需要提前一个月预约的，然后才能办相关手续，安排什么时间来营业点还款。”2月8日，郑州一银行网点工作人员对记者表示，近期咨询提前还款的人比较多，具体还需要根据不同的情况分析，还款等待时间也有不同。

“想要提前还款不一定非要到线下，手机APP也可以预约，在‘我的贷款’模块里，需要自己操作下。”另一家郑州地方银行网点人员也表示，目前预约还贷的等候时间不确定，需要根据个人情况在手机上选择时间还款。

“提前还贷也需要有钱还才行，我身边大部分人不具备提前还款的能力，只能想别的办法。”为了降低房贷利率，郑州市民王女士近期正在考虑转变个人户口所在地，将名下房产转给配偶，从而把高利率房贷转换成低利率房贷。“虽然麻烦点儿，但一年下来也能省不少钱，也是没办法的办法了。”