城投拔筹，蓝城代建！海河柳林，正式启动！

酝酿十余年的巨量板块，终于启动！

今天上午，编号为津西文（挂）2022-015号地块迎来摘牌，由天津城投以总价2.96亿元摘得，由蓝城代建。

该宗地块位于河西区文瀚道与柳营路交口，整体质素优质，临近海河，周边还规划有学校、医院、商业、公园等配套资源；同时在建的地铁10、11号线环伺，交通便捷。

值得一提的是，这块地曾在2022年四批次预公告过，但最终并未挂出。

此次，作为2023年天津开卖的第一宗宅地又是河西区柳林城市更新一期项目，意义非凡，传递出两大信号——

其一，天津持续3年之久的两集中供地退出历史舞台，土地市场将恢复“常态化”供地；

其二，“海河柳林”驶入发展快车道。

01丨一纪定规划 天钢柳林到海河柳林

海河柳林地理占位，颇为特殊，其东至外环快速，西至昆仑快速和海津大桥，南至大沽南路，北至津塘路，是天津少有的将四区交界围合的一个片区。

其定于中心城区东南部，位于东丽、津南、河东、河西四区交界处，规划总用地14.5平方公里，是目前海河上游沿线现存面积最大的可建设区域。

从2008年到2023年，浮浮沉沉，耗时15年。

这期间，板块定位已发生变化：

名称从“天钢柳林”转变为“海河柳林”；

定位从“天津城市副中心”转变为“天津设计之都核心区”。

2008年8月，规划部门在开展《天津市空间发展战略规划》的同时，进行了《天津市中心城区“一主两幅”》规划，天钢柳林为城市副中心概念被提出。

沉寂了6年，2014年1月，“天钢柳林”城市副中心控规性详细规划草案公示。

2015年6月，天钢柳林城市副中心规划公布。

2017年8月，《天津市地下空间开发利用总体规划（2017-2030年）》方案公示，天钢柳林地区与西站地区、侯台地区、津滨地区及北部地区并列为五大副中心。

2018年8月，对“关于启动柳林副中心建设的建议”的答复发布。

2019年6月，“天钢柳林”正式更名“海河柳林”。

2020年1月，全新规划出炉，首次提出“海河柳林”作为天津“设计之都”核心区的板块定位。

至此，“副中心”的帽子已经从海河柳林头上摘掉了。

2021年1月，由天津市城投集团作为政府出资方代表的天津海河柳林“设计之都”核心区综合开发PPP项目资格预审公告正式发布。标志着海河柳林建设的前期工作全面启动，并于3月获得批复。

2022年5月，华兆路二期（台儿庄南路至国盛道）破土动工，标志着海河柳林“设计之都”核心区首个子项目正式开工建设。

2022年10月。海河柳林土地预公告申请，预示着海河柳林发展大局开始。

02丨撬动市场优质地块先行

开年，官方披露2023年天津重点建设项目、重点储备项目清单，与海河柳林相关的一系列项目占了很大篇章，其先行发展度不言自明。

一个区域的发展，最根本的依靠便是土地，只有土地合理的、持续的释放，才能支撑区域向好发展。

作为环内少有的“航母级”板块，海河柳林片区内有大量土地储备，涉及住宅、商业、教育等，约79宗。

仅城投集团负责整理的土地，就多达20余宗，基本沿海河南北岸带状排列，包括居住用地约113.5万㎡、建筑体量约244.6万㎡；商服用地约70.1万㎡、建筑体量约306.4万㎡。

今日成交的地块只是“海河柳林”片区开发的前菜，接下来津南、东丽都将有土地陆续上桌。

03丨规划拆解海河柳林建成什么样？

有人问，海河柳林究竟要建设成什么样？我们不妨从规划一一拆解。

海河柳林是一个“综合区”，整体将按照“一河两岸、一路两心”的结构，依托海河，重构南北两岸。

其中北岸为河东区+东丽区；南岸为河西区+津南区；“一路”为规划中设计产业资源集中的龙宇路；“两心”分别为国际设计中心和柳林生态中心。

从整体功能划分上来看，还是相对科学合理，以产业和服务为主。

关于配套、轨交、教育资源等方面，海河柳林规划也是下了一番功夫。

①轨道交通

轨道交通方面，规划有“5线12站”的立体轨交网络。

✔现有的地铁1号线和9号线分别位于南北边界；

✔板块内部则将主要依靠一纵一横穿插而过的10号线、11号线，这两条在建地铁预计2023年完工。开通后，这两条线路既能承接上三区的外溢需求，也能承担起面向东部的输送通道。

✔市域（郊）铁路津静线和津滨线，也在海河柳林规划有换乘站点。

可见，轨道交通，其实是海河柳林一项硬核竞争力。未来建成后将形成一个密集交通网，这是天津任何规划的新区或板块内都无法比拟的。

②教育资源

优质教育资源的引进对于楼市发展尤为重要，海河柳林也不例外。

✔保留津门小学、东丽区实验小学、丽景小学、柳林小学、立德中学、东丽中学等原有学校

✔规划新建4所中学+6所小学共计10所学校。

③公园景观

北岸的生态走廊和南岸的柳林公园，有大体量空间做景观。

✔南岸柳林公园将以月季园为植物主题，划分科普秀场、生态之心、城市客厅、运动舞台四大功能分区，打造具有天津特色的智慧低碳公园。

✔设计公园，是北岸重要的城市开放空间。整体形成“一带一翼，一林一岛”景观结构，划分无界长廊、梦想舞台、艺术林地、城市绿岛四大功能分区。

综述，海河柳林整体规划来看，有高站位，有区位优势，有硬核轨交，有产业，有市政配套...具备了一个新区崛起的必要条件。

04丨跨区搞开发难题待解？

当然了，规划很丰满，但我们也要关注骨感的现实。

海河柳林因跨越四个行政区，又都属于各自区域内开发程度较低的“边缘”板块，整体城市界面较差，历史遗留问题较多，因此要达到规划中那般程度，需要很长的周期兑现。

✔南岸大量遗存的待拆建、违建、低效片区，还有安定医院、精神科医院、清真寺等硬伤配套；

✔北岸主要是河东、东丽两大交界处，多为还迁、老旧住区。

其次，同时跨区协调跟进，也是需要破解的难题。

✔河西范围内是目前开发环境最好的，距离市中心近，地铁、教育等配套相对更成熟，但待开发地块在整个海河柳林规划中占比较小，带动力有限。

✔海河柳林范围内，河东待出让的宅地基本都涉及拆建，成本极高；规划的产业、商业等配套，对片区现有规划提升作用有限。

✔津南部分主要集中在柳林公园的西侧、南侧，虽然这块现状为空地，好开发，但这块距离津南核心区较远。而且津南目前的重心显然在海教园、国展，海河柳林又能分得多少羹汤呢？

✔海河柳林14.5万平方公里，东丽占了接近一半的面积。尤其是海河北岸头排这一片位置不错，有景观资源优势，规划的居住+商业+产业也还算齐全。但这部分也算东丽核心区的延伸，目前市政配套还亟待解决。

最后，比较遗憾的一点，海河柳林商业占比较大，新增居住用地并不多，特别是一线河景房，很稀缺。当下天津商办写字楼空置率较高，海河柳林又规划如此大体量的商业集群，有些过剩，后期或再调整规划？

基于以上几点，海河柳林未来怎么形成，怎么落地，怎么形成集聚，怎么一一兑现，依然有很多难点待解。

05丨结语

城市规划是城市发展的永恒话题。

在经历了以投资驱动和增量发展为主的城市发展阶段后，城市发展正进入“存量时代”，天津也在向环内收缩、转向和聚能，着手填补中心城市尚未开发充分的空白点，从而实现产业、生态、居住的平衡。

同时，这几年的经验教训，充分说明了城市规划更应该注重城市内涵发展，以人为本，注重人居环境的改善。

希望这片地处海河上游沿线、津滨双城中轴的优质土储，能真正不负期待。