上海有银行提前还贷排到9月后，首套房贷利率仍存下调空间

近日，提前还房贷成为楼市热点。笔者发现，有不少购房者在各大社交平台上分享提前还贷的经历，已经提前还贷的购房者庆幸能少付利息减轻月供压力，相比理财产品的亏损，资金也有了更好的去向。另外还有不少购房者抱怨，提前还贷额度预约已满，排队需要等上数月甚至半年之久。

今年以来全国多个城市纷纷下调首套房贷利率，部分城市已经下探到了3.7%，然而全国还是掀起了一股还贷潮。目前，上海首套房依然维持4.65%的房贷利率，在全国处于较高水平。

2022年末，网易房产曾调查过沪上部分银行提前还贷的事宜，当时有信贷部经理表示年底由于银行还贷额度吃紧，排队时间较长。然而春节后，沪上部分银行还贷预约时长却不降反升。

部分银行提前还贷排期紧张，2-3个月是主流

自去年下半年起，提前还贷已经成为很多市民关注的焦点，当时很多贷款人还在犹豫“是否有必要提前还贷”，现如今，贷款人关注的焦点变为了“提前还贷难”，不仅需要排队预约，还有银行直接关闭了线上预约通道。沪上银行提前还贷是否如网上所说得如此夸张，笔者对此进行了调查。

“近期申请提前还房贷的人比较多，现在我们银行都改成线上预约，贷款人通过手机银行app或网上银行进行申请，预计等候时长在2个月左右”。中国银行的一位信贷部经理告诉网易房产，关于政策方面，合同要求贷款未满3年需要支付违约金。

此外，有知情人士透露，最近沪上建设银行申请提前还房贷已经排到9月后，申请需要提前联系办理贷款的经理预约，亦可前往线下网点进行预约。其还透露，网上app申请最多只能还款10万，还要每天抢号。若购房人选择部分提前还贷，一年只能申请一次。

另有还款人花花（化名）向网易房产表示，目前在农业银行预约提前还房贷需等到今年6月受理。申请流程需前往银行柜台，填写还贷申请表，包括提前还贷金额和还款形式，另有一张授权银行扣款的表格。当然违约金是根据每个购房人的合同来定，各家银行之间政策不同，她签署的协议中明确三年内需要支付还款金额1个月的利息作为违约金。

除了国有四大行，股份制商业银行的还贷时长会更友好，笔者从招商银行的一位信贷部经理了解到，目前该行提前还贷申请需要1个月以上，预约方式有2种，一种是前往指定网点进行线下预约，另一种则是直接找对应的贷款经理申请。

该名信贷经理还补充道，“近期确实听说了市场上排队还贷的消息，据我了解，有部分银行申请还贷预约时长需要2个月以上甚至更长时间，本行在上海地区提前还贷申请时长在1个月左右，和去年无异，目前还没有收到延长申请时长的消息”。

另据上海农商银行奉贤支行的一位工作人员表示，目前该行提前还贷需要到网点来申请，主贷人需要携带身份证来签字预约，预计一个月之内就能完成还款的操作，并且还款满1年就无需缴纳违约金。

值得一提的是，各家银行及网点申请提前还贷的预约时长会存在差异，还款政策也不尽相同，打算提前还贷的购房人建议事先询问相应银行及贷款经理了解详情。

业内人士：市场行情会变，不可盲目跟风

从购房者角度来说，提前还贷可以减少利息支出，但从银行角度出发，或许不希望房贷业务下降太快，有业内人士表示，如果买房人都纷纷提前还款，会影响银行对长期资产的计划安排。

部分城市房贷利率下降，很多购房人依然坚持提前还贷，主要原因或许和“存款投资受益”及“贷款利息”不对等导致，此前不少购房者通过理财产生的收益用来偿还房贷，这要比提前还房贷有益的多。

但如今情况截然不同，据普益标准数据显示，截至2022年12月末，全市场存续开放式固收类理财产品近三个月年化收益率平均水平为-1.28%，环比下跌2.16%；近一年平均收益率2.11%，环比下跌0.75%。

另一方面原因，去年的存量问题还未完全解决。去年全国多地房地利率持续下降，部分存量贷款用户会觉得还款成本高，提前还贷更划算。例如武汉、珠海、郑州等城市，去年上半年首套房贷利率在5%左右，如今已经回落到3.7%-3.9%。

不仅如此，目前市场上正在受理的还贷客户也大多为去年申请预约的，存量客户尚未消化完毕，现阶段又来了更多还贷的客户，拉长了还款周期。

随着市场刮起“提前还房贷的风”，很多购房者也在考虑是否要加入还贷队伍中。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从房贷利率这个角度说，社会上确实存在抱怨存量房贷利息太高的声音，提前还房贷，目的是减少利息支出。

由于利息支出太多，手上有闲钱的人可以选择提前还款；此外，刚买房不久，剩余利息较多的购房者也可以考虑。而还贷时间较长的购房者已经还完大部分利息，此时再去选择提前还款是不合适的。

网易房产通过房贷计算器算了一笔账，以贷款100万30年为例，等额本息需要还贷款总计185.63万元（本金100万+85.63万利息），若已还款5年并提前25年还清还贷，按照首套房4.65%的利息，可以省下近63万元的利息。

不过盲目跟风提前还贷并不可取，严跃进分析认为，用机会成本的原理，你把资金还了房贷，就损失了用它增值的机会。从短期看，多数人投资收益很难高于房贷，所以提前还贷更划算。但去年资本市场表现不好，不代表今年也不好。还房贷最大的弊端在于损失了流动性，购房人到底应该怎么评估，也需因人而异。

超30城房贷利率走低，上海依然有下调空间

截至1月底，央行公布了最新5年期以上LPR为4.3%，而在2022年全国层面执行的首套房贷利率下限已经降至4.1%。

今年1月，央行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后，多地再次调整首套房贷款利率。据不完全统计，今年以来全国已有30个城市下调首套房贷款利率下限，至少有一半城市的房贷利率为3.8%，其中最低降至3.7%。

数据来源于综合整理

当然类似3.8%的利率，只存在于“成交下行、房价疲软、允许突破央行规定下限”的城市之中。

有业内人士称，目前全国各城市包括一线城市，理论上都有能力将首条房贷利率降低到4.1%的下限，只不过各城市因城施策，调整幅度存差异。

以上海为例，目前上海执行的是首套房贷基准利率4.3%+上浮35个基点，在四大一线城市中仅次于北京的4.85%。当然从可操作层面上来说，在房住不炒的主基调下，未来上海首套房贷利率是有下调空间的。

2022年上海土地出让金创下新高，商品住宅成交量也处于高位，开年后，上海新房市场也出现了回暖的势头，而上海房贷利率要出现回调，需要满足新房交易连续三个月同比、环比均下降，因此从短期来看还很难实现。