借名买房律师——父母出资购房登记在父母名下房屋所有权归属谁

北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某华、王某上诉请求：撤销一审判决，改判支持张某华、王某的诉讼请求，或者发回重审；一、二审诉讼费由张父、张母负担。

事实和理由：一、一审认定事实不清。1.一审未查明张父、张母在涉案房屋落户的原因，且目前张父、张母并不在涉案房屋居住；2.张父、张母持有购房原始材料是为了让其办理相关手续；3.张某华仅认可《家庭房产继承及老人赡养协议》落款签字为其所签，但是不认可协议中关于借名购买涉案房屋的内容，王某对该协议也不知情；4.一审未查明涉案房屋购房款支付的事实，公证书中可以证明张某华支付购房款。二、一审在返还原物纠纷案件中认定双方存在借名买房法律关系缺乏依据，程序违法。三、一审适用法律错误，张某华、王某已经证明其对涉案房屋享有权利，张父、张母未就其有权占有提供证据，一审认定借名买房关系成立错误。

被告辩称

张父、张母辩称，同意一审法院判决，不同意张某华、王某的上诉请求和理由。

法院查明

张某华、王某向一审法院起诉请求：请求法院依法判决张父、张母将位于北京市门头沟区一号房屋腾退返还给张某华、王某。

一审法院认定事实：张父与张母系夫妻，张某华、张某杰、张某亮系二人之子女。张某华与王某系夫妻。张母、张父户籍所在地为门头沟区1号，户别为非农业家庭户。张某华的户籍地在北京市门头沟区2号。王某的户籍地在北京市石景山区。

审理中，张某华、王某提交一份《A村民住宅楼内销协议书》及公证书复印件，显示：1999年4月14日，北京市门头沟区龙泉镇A村民委员会（以下简称A村）将门头沟区一号（以下简称1号房屋）卖给张某华，价款9.1万元。审理中，该协议书及公证书的原件、相应购房款收据的原件均由张父、张母持有。对此，张某华、王某表示：“因购房之后给二被告居住，为便于二被告交纳供暖费，上述材料原件才由二被告持有。”

1号房屋所在土地为北京市门头沟区。

2016年4月24日，张父、张母与张某华、张某杰、张某亮签订《家庭房产继承及老人赡养协议》，载明：一、（三）、2、A村1999年第二次售楼（借的是长子张某华的名字购买，因本人没转户口）位于一号楼房一套，房款9.1万元，全部由父母张父、张母支付，此房产权归张父、张母所有；三、关于二位老人百年后，老人名下房产的处置：（二）如两个儿子和女儿都对父母晚年好、孝顺，待父母二老百年后，把二老名下的房产做如下分配，1、1号房屋产权归长子张某华所有。该协议还就其他房产的分配、张父、张母的赡养等问题进行了约定。立协议人为张父、张母、张某华、张某杰、张某亮，代笔人为张某舞，中正人为王某等八人。

审理中，张某华、王某认可张某华签订了上述《家庭房产继承及老人赡养协议》，但主张该协议侵害了王某的权利。

经询问，张某华、王某主张其以现金方式交纳了1号房屋购房款，但未提交证据。

一审法院认为，本案中，根据各方签订的《家庭房产继承及老人赡养协议》，1号房屋系张父、张母借张某华名义购买，且相应购房合同及收据原件由张父、张母持有，张某华、王某亦未举证证实其交纳了购房款，故一审法院对张某华、王某主张其出资购买了1号房屋的主张不予采信。对张某华、王某主张因1号房屋系位于宅基地上的房屋、张父、张母无权取得1号房屋的意见，因双方存在借名买房协议，张父、张母实际出资购买了1号房屋，在双方未就借名买房协议的效力和解除等问题作出处理前，张某华、王某直接要求张父、张母返还房屋缺乏依据。

本院二审期间，张某华、王某提交照片若干证明其当时具有购买涉案房屋的经济能力，且家庭关系和睦。张父、张母对照片的真实性不发表意见，对证明目的不认可，主张与本案无关。该证据与本案并无关联，本院不予采纳。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。

裁判结果

一审判决：

驳回张某华、王某的诉讼请求。

二审判决

驳回上诉，维持原判。

房产律师点评

无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。张某华、王某要求张父、张母腾退涉案房屋，张父、张母则抗辩称其系借张某华、王某之名购买涉案房屋。就双方之间是否成立借名买房关系，从现有证据来看，首先，《家庭房产继承及老人赡养协议》中载明涉案房屋系张父、张母借张某华之名购买，该协议落款处有张某华签字。其次，就涉案房屋签订的《A村民住宅楼内销协议书》、公证书及购房款收据原件均由张父、张母持有。其三，双方在一审中均表示，涉案房屋购买后一直由张父、张母居住。综合本案证据和当事人陈述，可以认定张某华、王某与张父、张母之间成立借名买房的合同关系，在该合同关系效力和解除未处理的情况下，张父、张母对涉案房屋并非无权占有，故张某华、王某主张张父、张母返还涉案房屋缺乏依据，法院不予支持。