内蒙古赤峰, 张女士相中了一套乡下的房子, 拿16万给买下来了

内蒙古赤峰，张女士相中了一套乡下的房子，拿16万给买下来了。过了十几年后，老宅地段被征收，张女士总共获得了419万的拆迁款，而原房主却称一半应该给她。

诚然，419万元，不是一个小数目。原房主一听，就想分一杯羹，这拆迁款，原房主想要一半。张女士肯定不答应啊，结果原房主直接，把张女士告上了法庭，要求撤销当年的买卖合同。

这事从头说起，张女士这个人，十分聪明，喜欢做点小生意，挣点小钱。见着手里赚到的钱多了以后，张女士就想着做点更大的买卖。见租房市场火爆，张女士也想掺一脚，买个房子，搞一把出租瘾。

说做就做，张女士浏览了不少消息，刚好看到吴女士卖老宅的消息。张女士仔细一看，老宅面积不小，有146.15平米，地段也不错，价格也才15.5万元，完全负担得起。

张女士很干脆地，顺着房主留下的号码，找上了门。面对面交流才知道，吴女士卖这个房子，也是逼不得已。

实际上，这宅子是丈夫祖传，不是到了山穷水尽的地步，吴女士也不会想着卖掉。奈何家中，有两个孩子，正是用钱之际。

张女士一听，就起了恻隐之心。加上房子的地段，确实挺好，旧是旧了点，翻新再分割出租。能赚不少。张女士直接答应买下，还添了5000元，最终老宅以16万的价格成交。

对于张女士的果断与慷慨，刘女士十分感激。由于乡下房子有限制，不允许过户，所以两人找来了公证人，在他的眼皮子底下，签订了房屋买卖协议。钱货交易，买卖两清。

吴女士当场拿到了16万，而张女士也一挥手，就对房子动工了。重新捣鼓过的房子，面貌一新，很快，就有租客上门求租房。

又过了几年，张女士看着租房收益不错，便想着再整两栋新房。反正平日里，老宅的院落没什么用处，直接拆掉建房挺不错。

张女士的想法，得到了村里的点头，她当即去找亲朋好友，借了点钱，加上她自己的本金，凑到了51万，计划中的新房，开始浩浩荡荡的动工了。

建好后的房子，加上之前的面积，总共有284.81平米。就这样，张女士靠着收租金，快活了十几年。

本以为日后的养老金，就靠着租金过活了，没想到还有意外之喜。老宅所在地段征收，按照旧房加新房的面积，张女士总共，可以获得419万的拆迁款。

张女士当即笑开了花，这拆迁款真是天降馅饼。结果，吴女士闻风而动，不乐意了，直接找上门，讨要拆迁款。

吴女士表示，若非当年，她不得已卖掉老宅，拆迁款本该是她的。现在，张女士能得到拆迁款，全都托她的福。所以，吴女士要求，这拆迁款，她要一半。

张女士哪里能同意，当年自己慷慨解囊，比吴女士要价，还高出5000元，买下的老宅。合同也签了，房子也是自己翻新，还重新盖了两栋。

十几年没见找上门，现在突然来了，拆迁款还狮子大开口，想要一半，哪有这样的道理，这不是好心当做驴肝肺吗？

吴女士似乎也觉得，自己过分了，但依旧要求，分她一部分拆迁款，也不要一半，就给她150万就行了。

张女士理都没理，直接拒绝了。吴女士不干了，直接把张女士，告到了法庭上，要求判定当年的买卖合同无效。

1、集体土地上建设的房子，出卖给非同村村民的，应属无效的民事行为。

请注意，我们国家实行的是房地一体主义，即房子要卖，地的使用权也要一同转让。

法规明确规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

因此，吴女士将自己的宅基地和房子卖给张女士，虽然两人签订了协议，但是该协议已经违反法律和法规，属于无效的民事行为，因此法院判决该协议无效。

2、转让协议无效，那么是否所有的拆迁款都应该归原房主吴女士所有呢？

虽然，吴女士和张女士的转让协议无效，但是毕竟两人已经完成了一次交易，基于民法典诚实信用原则，拆迁款都给原房主，确属不妥，实属不公。

另一方面，虽然地不能买卖，但是毕竟房子归张女士所有，同时张女士已经对房子进行了重建，且在事实上，拆迁款的补偿方向上，一个是对房子的补偿，另一个是对土地的补偿。

根据司法实践以及各省的规定，一般而言，因房子买卖后，虽然买卖协议无效，但是升职部分，应当有70%属于买家，而30%属于卖家，本案中的拆迁款涉及土地增值部分。

具体到本案，法院综合考虑，第一步，张女士所有的房子拆迁款279万，属于张女士；第二步，对于土地拆迁款140万元，拿出16万元作为吴女士返还给张女士的购买房子的房款，剩余124万元，按照买家张女士有70%计86.8万元，而卖家吴女士有30%计37.2万元。

总之，张女士最终分得381.8万元，而吴女士分得37.2万元。

3、本案警示我们，购买不能过户的房子，一定要非常谨慎，要辨别这房子是否是对方的，有的人把租的房子卖了，而即使是他本人的房子，后期是否涉及反悔的问题，比如拆迁等等。

对此你怎么看？