成都买房：下家思维和竞品思维很重要！

我是成叔，拥有多年成都房产研究和投资经验，长期持续关注成都地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下成都购房答疑内容，来自微信公众号“成叔说房”的粉丝精选提问：

提问：成叔，你好，目前在成都，首套房资格给父母了，想用拆迁补偿置换市中心套三，首套商贷70万，要还20年，为了有足够的钱全款买两套房，商贷收益报虚增，现在想用70万买小面积套二或者盘活房子，市区二手房预算都要超二三十万，新都郫县的房子目前租金也不会很高，应该要去哪里买房呢？

成叔：你好，首先你的购买贷款思路是错的，时间越长，贷款就越好，债务也就越少，并且还会被30年的通货膨胀稀释，而你的首贷是20年，所以每月的还贷压力就会比较大。其次，既然是用作投资，那么不建议全款买房，这样子没有杠杆，房价的资产会随着上涨而被放大，这样的话买第二套住房就必须要贷款，首付五成，70万买不到什么好的产品。新都可以考虑三河、大风板块，靠近金牛区的天回板块也可以，主要还是考虑二手房，选筹总价可以控制在140万左右，这样选择的余地就比较大了。

提问：成叔，您好！在成都买房，苦于没有经验，看了很久也不知道该怎么选。想购买一套地段好、升值潜力高的房子，请问买房什么样的地方才是好地段？怎样避坑？买房有什么选房逻辑吗？

成叔：你好，以成都老城区和天府新区为例，这两个区域都比较难判断地段的价值，不买主城区的人担心这里升值比较慢，如果买了主城区，又会觉得天府新区发展更好，很容易陷入纠结。判断一个地段的好与坏，首先要看地理位置规划能不能展开，有没有什么利好能落到这里，地方资源的倾斜多不多，如果这些都具备，那么就有一定的发展潜力，在此基础上，如果有交通、公共以及商业配套，那么就会发展得比较好，要是再有学区的加持，就更好了。

提问：成叔，你好，年收入30万左右，在青白江体制内上班，我的户口在龙泉，老婆在天府新区有三年，龙泉驿老城区和青白江新区都有有一套三室，考虑到教育问题，想卖掉龙泉驿的房子，预算105万左右。考虑学区，新都和金牛应该选择哪里？

成叔：你好，目前按照你们的月供和卖掉一套老房子之后的总预算来看，还是过于保守了，其实完全可以把预算加到150万。至于买哪里，当然是买北部新城，这里位于金牛区，教育资源和主城区、天府新区和高新区一样，强过别的地方，北部新城实验小学教育质量不错，属于可以入手的价值洼地。如果还按照105万来算的话，青羊二区或者锦江二区的学区房标间挂户也可以看看，或者是学区和自住都可以的锦江城市花园、鑫苑名家

提问：成叔，您好！当前住的房子是父母名下的，自己有一套学区房，还有购房名额，目前预算也还比较充足，打算投资一套房产，请问投资买房一定要选市中心吗？市中心房子太贵，郊区的房子可以选吗？

成叔：你好，做房产投资的一般都分为两类，一类就是往市中心买，买的就是繁华地带的核心地段，另一类就是往郊区买，买到离城市两边都能住的地方。如果是刚刚开始投资房产，并且手上的资本也不多的话，还是去买市中心比较稳妥，毕竟是核心地段，好处还是比较多的，区位配套齐全，交通发达，基础设施也完善，人流量大，居住体验好，对于投资来说，坚实的基底在就不会大跌，大部分的上涨行情中，市中心都处于领涨地位，只是这里不会涨的很快。