中交地产“赶趟儿” 母公司借款之后再迎定增融资计划

观点网自“第三支箭”启动以来，房地产再融资的队伍不断扩大。

一时之间，市场掀起了一股定增融资的热潮。当中既有碧桂园、万科、保利等资金实力较强的企业，加速筹资，未雨绸缪；也有华夏幸福、世茂股份等出险房企，寻找“新钱”，缓解压力……

农历新年过后，中交地产亦赶上了定增这趟快车。

1月30日，中交地产发布公告称，该公司拟筹划向不超过35名特定投资者非公开发行股票。

而此次定增募集的资金，计划用于政策支持的房地产业务，包括公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金和偿还债务等。

对于此番定增，市场众说纷纭。

有观点认为，中交地产脚踩“三道红线”，资金压力较大，此次定增能够缓解流动性压力，避免陷入债务泥潭。

但也有观点认为，在地产融资收紧的那些年，这家企业依旧有诸多筹钱法子，此次定增融资不过是其融资宝典的其中之一。

定增计划

2022年四季度以来，伴随着监管层面信贷、债券、股权三方面“三箭齐发”，房地产行业演绎出久违的融资热闹场景。

或许是眼看寒冬已去，或许眼看天气放晴，中交地产也来“赶趟儿”。

1月30日，中交地产发布了关于拟筹划非公开发行股票的提示性公告。根据消息，该公司拟筹划向不超过35名特定投资者非公开发行股票。

不过，公告并未明确此次发行的股票数量以及定增价格，投资方是谁同样没有披露。

仅从公告的只言片语发现，中交地产本次非公开发行拟发行的股票数量不超过本次发行前公司总股本的30%。

据证监会2020年2月14日发布的《发行监管问答-关于引导规范上市公司融资行为的监管要求（修订版）》，上市公司申请非公开发行股票的，拟发行的股份数量不得超过本次发行前总股本的30%。

与此同时，定向增发发行价格不能低于定价基准日前20个交易日公司股票均价的80%。

观点新媒体了解到，当前，中交地产A股总股本为6.95亿股，流通A股亦为6.95亿股。截至2023年1月30日，该公司股票收盘价为16.83元/股，最近20个交易日的平均价为17.93元/股。

假设该公司完成定增总股本的30%，按照前20个交易日公司股票均价的80%计算，其募资金额达到29.91亿元。

实际上，自“第三支箭”祭出以来，上市房企们的定增方案加速落地。

此前，光大证券就发布研报表示，A股及H股226家上市房企及涉房上市公司自22年11月28日至12月31日期间发布的公告，统计到已有31家上市公司公告股权融资事项。

而上述31家上市公司已披露的募资总额已超360亿元，募集资金用途包括保交楼相关项目建设、偿还债务、补充流动资金等。

同样，中交地产表示，本次定增募集资金拟用于政策支持的房地产业务，包括公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金和偿还债务等。

分析人士认为，定向增发是上市房企再融资的重要渠道之一，利用募集资金偿还债务，有利于企业降低负债规模、优化资本结构、保障资金安全。

“另外，定增资金的投入可以加快特定项目的开发监督，助力企业完成保交楼项目，恢复行业信心。”

不过，资本市场也有不同的声音，毕竟定增会在一定程度上折损股价、摊薄中小股东的权益。

有投资者在公开平台感叹：“又要被摊薄30%。”

也有投资人提到，“定增只为补充流动资金和偿还债务，无资产注入和整合公司相关业务，这个定增缺乏想象力”。

融资策略

2022年，房地产行业融资从早期审慎维稳，逐步转变为驰援、帮扶。

尤其是第四季度以来，信贷、债券、股权支持政策实现“三箭齐发”，房企融资环境显著改善，行业纾困与并购整合有望实质性提速。

而细看中交地产过去一年的筹钱路径，即便在前期融资闸口收紧的大背景下，这家企业依旧有自己的寻钱方式。

数据来源：企业公告、公开报道、观点指数整理

向母公司借款是其惯用的方式之一。

过去一年，该公司三次新增母公司借款的额度。其中，2021年末，该公司股东大会审议通过中交地产向关联方中交房地产集团有限公司在2022年度内新增借款额度100亿元，借款年利率不超过10%。

2022年8月，该公司再新增50亿元的借款额度，利率不超过7.5%；同年12月，再次新增45亿元的借款额度，利率不超过8%。

也就是说，一年之内，该公司获得的母公司借款额度达到195亿元。在上述额度之下，2022年内，中交地产多次向母公司借款，截至2022年12月29日，其已使用的借款额度达到185.88亿元。

时间来到2023年，中交地产再度复刻上述路径。

1月10日，该公司宣布，再度新增100亿元的母公司借款额度，年利率不超过8%，额度使用有效期为股东大会审议通过本项议案之日起至2023年12月31日。

母公司一次又一次的输血，成为其重要的资金来源，透过上述借款，中交地产在土地投拓、日常经营等多方面均有了较大的底气。

但是母公司的借款也是有代价的，据了解，上述借款的年利率基本在7.5%、8%不等。

根据中交地产2022年中期报告显示，该公司的融资途径主要为银行贷款、债券、信托融资及其他途径，其中，银行贷款的成本在3%到6%之间，债券融资的成本在3.52%至4.99%之间，信托融资的成本最高，在6%至8.5%之间。

整体来看，母公司借款的成本实际上是比较高的，也就是说，母公司在“输血”中交地产的同时，也在不断地“造血”。

除此之外，中交地产还通过中期票据、公司债券、应链金融资产证券化、债务融资等模式补充钱袋。

据观点新媒体不完全统计，去年至今，中交地产通过多种方式，合共募集融资超过730亿元。

对中交地产而言，多渠道融资，与企业的发展步调、资金情况有关。

据了解，早在2019年，中交地产就宣布3年内做到500亿元，5年做到1000亿元，提出要做到“央企前三”的目标。

为了实现上述目标，积极拿地成为中交地产当时的主旋律，2019年、2020年两年，该公司的土地购置总价款分别达到181.59亿元、535.80亿元。

但蒙眼狂奔之下，中交地产难免面临压力。从2022年半年报来看，期内，该公司实现营业收入124.42亿元，同比增长151.39%，净利润却下降47.87%至8425.40万元。

2022年第三季度，该公司由盈转亏，期内实现净亏损1.74亿元。

根据中交地产最新发布的业绩预告，2022年全年，其归母净利润同比下降85.36%，扣非净亏损达2.22亿元。

不仅如此，截至去年第三季度，中交地产短期借款、应付票据、应付账款、一年内到期的非流动负债达到352.46亿元，而期末货币资金不过82.77亿元，短期偿债压力较大。

与此同时，中交地产仍踩中“三道红线”，报告期末，该公司剔除预收款后的资产负债率为82.12%，净负债率为212.53%，现金短债比仅为0.35。

压力之下，中交地产不得不四处筹钱。

不过，分析人士提到，当前，房企融资渠道打开，有助于缓解部分企业的流动性风险，也有助于增强市场对行业的信心，预计接下来相关资金支持政策将持续落地。

前不久，中交地产就宣布，计划2023年融资额度不超过451.43亿元，计划融资成本不超过10%。