2023西安楼市板块分析：城南，神仙打架！

地产房剑2023开年区域分析这组稿件，已经推出了第一篇《高新，yyds！》、第二篇《曲江，机会不多！》，今天推出第三篇解读城南区域。

在西安各大板块中，城南一直是很多人买房的首选板块，今天依然是。

前几天，地产房剑做了一个调查，有一个问题是“在西安买房，你会首选哪个区域？”结果13%的参与投票者选择的是城南，城南的受青睐程度仅次于高新。

2023年的城南楼市，将会出现“神仙打架”的格局！

01、向南、向南、再向南！

在西安东西南北四个方向中，城南是发展起步最早、最早发展成熟的板块。

这一方面是因为城南的长安南路上分布着陕师大、邮电大学、西北政法大学等高校，在早些年将西安主城区的骨架向南延伸到了电视塔附近。

另一方面是因为电子城片区的建设带动了整个城南板块的发展。同时，1996年开建、1998年建成的明德门小区，91栋楼、6200多户，曾经是西安最大的社区，形成了“城中之城”。

因此，常住人口的聚集使得西安在早些年将城市教育、医疗等资源也进一步向城南倾斜，从而使得西安人买房有个不成文的观念一直影响至今,那就是“宁要城南一张床，不要城北一套房”。

随后，同样处于城南片区的高新区、曲江新区的快速发展，进一步奠定了城南在西安城市发展中的地位。

在10年前，西安大规模城改之时，西安城南片区曾经掀起过一场轰轰烈烈的城改，南三环、雁环路沿线多个大体量城中村改造启动，但后来由于城改的规范、开发商资金链的断裂，导致多个项目烂尾，有的甚至烂尾至今。

站在今天来看，我们所讨论的城南片区，实际上是由两大片区构成：

一个是三环内片区，目前可开发建设用地有限，主要是已经拆迁完毕的南山门、北山门、潘家庄的城改地块，目前处于待供地状态。

一个是三环以南的西部大道、长安区片区，在2022年供应了多宗开发用地，将会成为接下来一两年城南片区新房供应的主力军。

从一定意义上讲，今天的城南片区范围，已经超过了大家传统理解中的城南片区，随着城市骨架的不断拉大，在不断向南发展的趋势之下，今天的长安区实际上也已经属于城南片区范围内。

02、今年多个新盘入市

正如前文提到，城南2022年的土地供应主要集中在三环以外的西部大道、长安片区，大悦城控股、保利、陕建地产、陕西交控、泰发祥等房企2022年均有摘地。

从这些项目的分布来看，主要集中在三大板块：

①.西部大道板块：这个板块处于雁塔区、长安区的交汇处，同时距离高新区也非常近，因此成为高新需求外溢的第一站，2022年曾经诞生了西安单盘销售额53.1亿元的金地中央公园，位列西安商品住宅单盘销售额第3。

在接下来的一两年，西部大道板块的价值还将会进一步被热炒。除了区位优势，拥有雁南公园、清凉山公园这两大公园之外，目前在建的宜家荟聚、待建的山姆会员店、待建的大悦城、待建的金地广场，四大商业将会使得西部大道商圈的价值被发现。

如果要说缺什么，西部大道缺的是一条地铁。当然，高压线的落地也是大家所期待的。

2023年，西部大道将会迎来多个项目入市销售。杜城村城改项目陕建雁南朗境去年已经摘地，今年预计会入市；上塔坡城改在去年10月份也已经摘地，大悦城控股在此的项目预计今年也会亮相入市；泰发祥，去年在该板块也储备有1宗土地。

同时，在西部大道与西沣路交汇处向南500多米的地方，还有一个纯新盘星光赏，目前营销中心已经开放，即将迎来价格公示、入市销售。

另外，据传中国TOP10房企中的某房企，在该板块也有土地储备，不排除今年会亮相的可能性。

上述多个纯新盘，再加上金地还有待开发地块，将会使得西部大道板块将会迎来“神仙打架”的格局。

实际上，如果再将目光向西部大道继续向东的航天大道转移，2023年航天大道上还将迎来保利北里王项目、碧桂园云顶四期的入市。

2023年，西部大道-航天大道这条线，将会比较热闹。

②.长安公园周边：这个公园是长安区规模最大的公园，约2640亩，是一座集自然河道、湖面景观、山地风景等自然景观为一体的综合性公园。

2021年、2022年，长安公园周边曾经供应多宗低密地块，在2023年这些项目将会迎来陆续亮相、入市。

其中包括：绿城清水湾（约380-450㎡叠拼，单套总价预计1300-1500万元）、长安云缦玫瑰园、陕西交控丝路锦礼（楼面地价7491元/㎡）、泰发祥·江山雅境（楼面地价7880元/㎡）。

另外，融创江山宸院二期预计今年也会亮相。

上述多个项目，将会使得长安公园板块的关注度得到提升，并且将会成为西安又一个高端盘聚集地。

③.地铁2号线南端：在西安南北中轴的最南端南长安街-常宁大街上，将迎来融创、保利的直面PK。

融创目前待售的是南长安街壹号已经公示价格的楼栋，基本为现房销售，户型面积约81-129㎡，备案价格在1.45万元/㎡左右，即将拿证登记。

保利目前待售的是纯新盘保利阅云台，去年8月份摘的第一块开发用地，这块地上开发的是94-128㎡的户型，刚需产品，目前价格还没公示，预计在1万5、6。

这两个项目均是由品牌房企开发的刚需项目，融创的优势可能在于交房时间更早，并且80多㎡的两室更稀缺；保利的优势在于央企的背景，以及纯新盘全新规划的产品设计。

除了上述三大板块的楼盘之外，长安区目前还有几个老盘待加推，其中包括翠景台、雅居乐宏府翰林山。

当然，除了已经供地的项目之外，不排除2023年有的项目会实现当年供地、当年亮相，届时整个大城南片区将会迎来更多的新项目。