经营性住房拆迁，停产停业损失不能忽视！

“拆一还一”是征收拆迁领域补偿安置的一大原则标准，简单理解拆迁至少要满足房屋价值的1:1。这项原则的重要前提基础就是补偿范围需全面，项目需完整。实践中，比较容易出现争议的一是经营性用房停产停业损失的补偿，二是奖励金的扣除问题。显然，仅仅把房子这部分补偿全是远远不够的。若此前是经营性住房，拆迁补偿就要将停产停业损失能考虑在内，否则，补偿安置都有可能大打折扣。对此，圣运律师事务所王有银主任结合最高法相关案例，为大家详细讲解。

案情：经营性住房拆迁，补偿协商不下

浙江省周女士的经营性住房面临拆迁，征收补偿决定中按照合法建筑产权调换一比一进行补偿。周女士认为，原本的住房有院落可使用，也没有公摊，这样“拆一还一”的粗暴的置换会大大缩减周女士的实际生活居住的房屋面积，从而降低其原有生活水平，不符合公平补偿原则。

此外，房地产价格评估机构的选定、评估的程序、估价报告出具的形式以及估价结果等均有不合理之处，于是周女士委托律师提起诉讼程序维护权益。

经营性住房拆迁有哪些补偿

经营性住房补偿问题各地区采用的补偿标准均有一定不同，被拆迁人应及时多了解本地的具体政策和规定，借此案件，律师给大家讲讲可在哪些补偿上面进行争取：

1、补偿搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用。

2、基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。需要看到拆迁协议，才能确定拆迁是否合法，以及能索要哪些赔偿。

3、拆除非住房住宅房屋造成停产停业的，也将得到补偿：拆迁房屋造成停产、停业的，在规定的过渡期限内，按照所涉及的在册工人数或者工商营业执照登记的实际从业人数给予一次性最低工资补偿。

综上，对于一些经营性住房的拆迁，其中不可办理的设备损失以及停产停业损失不可避免，往往会超过拆一还一的补偿比例。

涉案房屋是否应当按照经营性用房予以补偿

依据有些地方规定，在拆迁公告公布前，一段时间以上在经营的，能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件，并能按时签订拆迁补偿协议的，可以享受商业用房补偿政策。参照商业用房估价的前提一般为取得工商营业执照、持续经营、持续纳税一定时间以上。

也就是说能够有明确的证明来认定房屋确实是用于经营使用的，会按照商业用房的具体补偿标准补偿，其他房屋不能证明的，是住宅的就按照住宅的具体补偿标准补偿。在本案中，考虑到周女士的营业执照办法较晚，以及用于经营的实际情况，对其房屋额外补偿相应款项。

补偿方式是否能保证原有的生活水平

由于此前周女士在法定期限内未选择补偿方式，故行政机关按照货币补偿作出涉案房屋征收补偿决定，但是涉案房屋被征收后，当地房地产市场价格大幅上涨，原有补偿款已经无法保证周女士的原有生活水平，于是经法院协调，行政机关同意对其进行产权调换，有利于保障周女士的居住权。

王有银律师表示，补偿必须公平、合理。行政机关在实施征收补偿过程中，要充分保障被征收人选择货币补偿和房屋产权调换的权利，以实现公平补偿这一基本原则和立法目的。即便双方就补偿问题达不成补偿协议，行政机关也应当选择最有利于保护被征收人合法权利特别是基本居住权利的补偿方式。

律师提示

征地拆迁的目的就决定了征地拆迁不能牺牲被拆迁人的利益，被拆迁人的原有生活水平必须得到保障。拆一还一”原则之下如何让被拆迁人的利益受到实在的保障，无疑是一项技术活。标准如何把握不能全凭征收方一家说了算，我们自己也要做到心中有数。

圣运律所王有银主任主编《专业化律所办案规程》，将征地拆迁案件标准化运作起来，整个办案流程分为108步，开创了我国征收拆迁领域办案质量标准化之先河。

文章 | 圣运律师