2022杭州商业市场年报︱销售型商业去化周期超62个月，去库存压力增大

根据CAIC监测显示，2022全年，杭州商业市场总体走跌。各细分市场表现如下：从租赁市场来看，十区共15个商业项目入市，合计为81.5万㎡，同比下降42.81%。其中第4季度有1个商业项目入市，新增商业面积6万㎡，占2022全年新增商业面积的7.36%。全市平均首层租金约15.64元/㎡/天。

从土地市场来看，全市供应、成交双降，合计供应面积为81.72万㎡，同比下降64.79%；成交面积为133.20万㎡，同比下降32.23%。成交均价5977元/㎡，较去年上涨24.71%。

从销售市场来看，量价全线回落，全市供应面积约77.08万㎡，较去年下滑14.69%，降至2020年同期水平；成交面积为50.16万㎡，较去年回落近13万㎡；成交均价为24842元/㎡，较去年回落近2千元/㎡。

市场：以月为时间节点来看，2022年杭州商办用地供应高峰出现在8月，成交高峰出现在2月，受两宗综合供能服务站地块影响，1月楼板价高达10万。

租户：2022年杭州商业项目品牌业态中，休闲餐饮、零售服饰、美妆护理等业态租赁需求排行前列。

业主：2022年杭州商场品牌调整还是以餐饮、零售、服饰为主，其中，饮品、烘焙品牌加快拓店步伐，潮流运动服饰也纷纷进入市场。本年杭州共开出首店273家，85.6%首店品牌倾向于选址城市典型购物中心。

板块：湖滨商圈收获2022年杭州最多首店，相比2021年增加1.46倍，首店吸引数量前三依次为湖滨、滨江、武林商圈。

宏观市场杭州经济运行回升向好

根据杭州市统计局公布数据显示，2022年前三季度，杭州GDP达到13608亿元，按不变价格计算，同比增长1.8%；社会消费品零售总额为5228亿元，增长5.4%；房地产开发投资增长6.9%；前三季度城镇居民人均可支配收入62283元，名义增长3.4%，实际增长0.5%，总体来看经济运行延续恢复态势。

土地市场

供应、成交双双下行

2022年合计供应51宗商办用地，供应面积为81.72万㎡，同比下降64.79%；2022年合计成交82宗商办用地，成交面积为133.20万㎡，同比下降32.23%；2022年成交总价为218.01亿元，均价为5977元/㎡，同比上涨24.71%，溢价率为6.62%。

分区域看，呈现多区域散点式分布，热门板块均有涉及。2022年杭州商办用地供应与成交主要分布在西湖、萧山及余杭区。西湖区供应成交均为全年各区第一，全年供应19.51万㎡，全年成交26.84万㎡；上城区成交单价最高，达到10879元/㎡。

租赁市场

营造消费新场景，焕发消费新活力

▌新增供应：重点区域商业密度提升加速，新增供应类型多样化

据CAIC资产数据库监测显示，2022年杭州十区共15个商业项目入市，合计为81.5万方，同比下降42.81%。其中第4季度有1个商业项目入市，新增商业面积6万㎡，占2022全年新增商业面积的7.36%。

从空间结构上来看，涵盖项目涉及多个区域，涉及钱江世纪城、文晖、未来科技城、滨江区府等板块。其中，城市厨房以产商融合的形式建设全国首个“农”字特色综合体；万科旗下的小藤街开启沉浸式商业消费体验的第一站；C+西嘉广场、杭州未来科技城宝龙广场、吾角天街、朝龙汇、杭州之翼重塑板块内新的商业格局，提升区域消费活力；萧山众安广场（原萧山恒隆广场）的改造进一步探索潮玩新模式；滨江银泰则有效填补杭州南部高端零售空白。

从新增项目类型来看，2022年零售市场新增供应项目类型较为多样，物业涉及区域型购物中心、集中型社区商业、社区商业街。社区型购物中心与社区商业街的新增供应数量超半数，占比合计55.6%。60%的新增开业项目位于副中心/非核心商圈。

▌各商圈零售物业承压、租赁表现加速分化

2022年底杭州全市存量为1575.5万㎡，市级核心商圈存量为223.2万㎡。全市购物中心首层租金上涨至15.64元/㎡/天，环比涨幅0.26%，全市空置率环比上涨0.17%至17.8%。

分商圈来看，核心市级商圈租赁需求畅旺，副中心商圈市场分化持续（如下图）。

各级商圈零售物业全面承压、租赁表现加速分化（如下图）。

▌休闲餐饮、零售服饰、美妆护理为年度租赁活跃度前三的业态

2022年杭州商业项目品牌业态中，热门餐饮、零售服饰、美妆护理等业态租赁需求排行前列。

在基础业态中，复合内容创新+场地氛围优化成差异化经典做法。例如，51camp城市营地融合烤肉、代数学家、量酒博士等。

在品牌调整过程中，不少外籍品牌以多种形式打开杭州市场。典型如：服饰集合店NOONE ELSE，AR科技运动场HADOARENA，轻奢香氛L'ArtisanParfumeur阿蒂仙之香，高端护肤TAKAMI。

▌杭城商场首店云集、品牌调整步伐加快

2022年杭州共开出首店273家，85.6%首店品牌倾向于选址城市典型购物中心，在成熟运营商之下，大体量的新商场亦会是一种选择，湖滨in77、银泰百货滨江店、华润万象城为首店入驻数量前3的商场。市级商圈引入55.1%的首店。品牌整体倾向于选择45-75㎡与110-220㎡的租赁面积。

在零售、餐饮品牌占大头的首店经济中，品牌登陆杭州市场依然偏好L1与L2两大客流量大且容易展现品牌形象的楼层；杭州优质物业体量增幅加大，B1作为租金基准不低于L1、有利轨道上覆楼盘楼层，2022年杭州首店落位比例上升4.1%，升幅为各楼层之首。

销售市场

市场供求不平衡，去化压力进一步加大

2022年杭州全市销售型商业供应77.08万㎡，较去年下滑14.69%，降至2020年同期水平；总库存为260.82万㎡，虽库存面积有在缩减，但去化周期上升10.1%至62.4个月(以12为基准)，去化压力有所增加。2022年全市销售型商业成交量50.16万㎡，较去年回落近13万㎡；全年成交均价为24842元/㎡，较去年回落近2千元/㎡。

2022年，杭州全市商业市场新增供应主要分布在萧山区和拱墅区，两区占全市供应量的36.08%；成交方面，杭州各区表现均不亮眼，钱塘区最为冷寂，成交面积不足3万㎡。

·供应端看，萧山区为杭州十区年度供应量之首，合计供应面积达到16.18万㎡，钱江世纪城为萧山区主要供应板块；钱塘区为杭州十区内最低供应区域，仅供应2.02万㎡，其中高沙为主要供应板块。

·成交端看，2022年萧山、西湖两区商铺需求较强，供求比分别为2.15、0.85，相较去年，供求比低于1的城区数量由3降至2。

·价格端看，上城、滨江及钱塘三区发展阶段较高，2022年成交均价仍然保持杭州十区前三高。

分季度看价格变化，2022年前三季度，主城八区与富阳、临安区的商业销售成交价格均呈现相反态势，第四季度销售均价分别为33567元/㎡、18310元/㎡、14012元/㎡；全年首末两季度对比，主城八区、临安区均呈现上浮，而富阳区有所下滑。

未来供应至2025年，杭州零售市场将迎来超552万㎡的新增供应

至2025年杭州零售市场预计将迎来约552.28万㎡的新增供应，其中非市级商圈供应量占全市供应的92%。2023年全年预计新增项目将集中在二至四季度入市；在本市多重战略机遇下，商业项目将持续推进，杭州玉鸟集、西投银泰城等高关注度项目均有望于2023年入市。

从项目体量看，小于5万㎡项目约占2023年供应总量的45.5%，5-10万㎡项目占到供应总量的30.9%，中小体量便于运营商把控，以便随市场做出更准确的差异化调整。

从开发商类型看，杭州商业市场面临多家港资、外资加速布局购置商业地产的局势，开市客Costco、嘉汇里预计在2023年开业。未来三年内Westlake66恒隆广场、江河汇综合体、望江新城K11、文晖嘉里中心、世纪城SKP、光环梦中心等旗舰项目都将进入市场。

文章来源:克而瑞

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